住房問題是工業(yè)化與城市化加速發(fā)展的產(chǎn)物。由于城市聚集效應(yīng)和規(guī)模經(jīng)濟的影響，現(xiàn)代工業(yè)化的過程同時也是城市化的進程。工業(yè)和人口在城市的高度集中，形成對城市土地和住房供應(yīng)的巨大需求，從而產(chǎn)生了住房供應(yīng)的絕對短缺，進而導致土地價格以致住房價格的上漲，廣大中低收入居民家庭的住房支付能力與具有適宜的住房標準的住房價格之間出現(xiàn)巨大的落差。城市化中的貧富分化、社會公正問題，也往往是與住房利益密切相關(guān)的。在住房價格暴漲的局面下，對于絕大多數(shù)中國城市居民而言，最大的一筆財富并不是其貨幣收入或其他金融財產(chǎn)，而是住房。歸納這一困境主要來自以下原因：

（1）城市貧富差距擴大和住房問題凸顯

由于向以市場經(jīng)濟為導向的經(jīng)濟體制急劇轉(zhuǎn)軌和企業(yè)改革逐步深化，貧困問題開始由改革之初的農(nóng)村地區(qū)轉(zhuǎn)移到城市。國家統(tǒng)計局城市社會經(jīng)濟調(diào)查總隊2005年對全國54000多戶城鎮(zhèn)居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示，當年我國城鎮(zhèn)居民收入差距最高達10.7倍。在城市經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)查和更新過程中，由于缺乏對舊經(jīng)濟結(jié)構(gòu)下從業(yè)者的妥善處置，短短幾年就在城市中迅速形成了以失業(yè)人員、下崗職工、停產(chǎn)半停產(chǎn)企業(yè)的職工和一部分被拖欠養(yǎng)老金的退休人員以及他們的贍養(yǎng)人口為主體的城市貧困群體。相對弱勢的市場競爭能力和購買能力，使得這部分群體面對不斷上漲的物價和房價，望“房”興嘆。

（2）社會發(fā)展和轉(zhuǎn)型帶來新的住房需求

2014年，我國人均GDP已超過8000美元，進入了由低收入到中等收入的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期。由此帶來人們住房需求的拓展，不僅體現(xiàn)在量的方面，還包括質(zhì)的提升。城市人均住宅建筑面積由1978年的6.7平方米增至2015年的32.1平方米⁽¹¹⁾，并且在居住上對于新型居住空間設(shè)計和配套設(shè)施使用上也提出了新的需求。

此外，20世紀90年代“第三次人口生育高峰”中出生的人口陸續(xù)進入婚齡期，小型化的家庭結(jié)構(gòu)特點使其需要更多的住房套數(shù)，購置新房成為結(jié)婚成家的首要條件；隨著國家放開二胎生育政策的全面實施，使得一大批數(shù)量可觀的超前購房需求被持續(xù)不斷地激發(fā)出來，同時加劇了房價的上漲。

（3）城市新移民的階段性住房短缺問題

隨著快速城市化進程的推進和社會流動性的加強，城市住房需求群體中出現(xiàn)一個持續(xù)穩(wěn)定增長的特殊群體，既包括謀生技能低下的新生代農(nóng)民工，也包括技術(shù)移民的白領(lǐng)和大學畢業(yè)生低收入聚居群體。由于城市戶籍制度的障礙和社會保障制度的不完善，其中大部分群體基于地域轉(zhuǎn)移出現(xiàn)的階段性住房問題，并未被納入城市住房保障體系的關(guān)注范疇內(nèi)，他們不得不寄生于陰暗的地下室，或臟亂的城中村，其居住品質(zhì)和城市居住環(huán)境都受到嚴重影響。以上海為例，在996.4萬外省市來滬人口中，20～34歲青年人接近全部外來勞動年齡人口的一半，且已明顯超過了戶籍青年。⁽¹²⁾他們也是最有購房意愿的人群。過高的房價和房租以及不穩(wěn)定的租賃關(guān)系（包括租賃期限的不穩(wěn)定和租賃價格的不穩(wěn)定）都會降低進城務(wù)工人員的轉(zhuǎn)戶（留城）意愿。面對城市人口的越來越“多元化”，住房保障制度未能順應(yīng)這一社會發(fā)展趨勢。

（4）房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的嚴重失衡

由于我國目前尚處于從計劃分配到市場供應(yīng)住房制度的轉(zhuǎn)型時期，市場化主導下的房地產(chǎn)供給和需求出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失衡的問題。一方面，體現(xiàn)為商品住宅價格上漲過快，房地產(chǎn)價格與居民的實際收入水平差距過大。據(jù)《南京市2016年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》數(shù)據(jù)，2016年南京城市居民人均可支配收入為44009元，對于一個三口之家來說，當年全年可支配收入總計132027元。⁽¹³⁾目前，南京市人均擁有住房面積約36.5平方米，相當于三口之家平均需要一套90平方米的住房。2015年南京（含高淳、溧水）市商品住房成交均價為17753元/平方米，其中，江南六區(qū)的住房均價高達32509元/平方米。那么，按照17753元/平方米商品住房成交均價計算，一套90平方米的房子總價是1597770元。也就是說，在南京購置一套90平方米的房子，三口之家不吃不喝需要12年，而購買一套平均房價是32509元/平方米的南京主城區(qū)的90平方米房子則需要22年。另一方面，住房供應(yīng)面積出現(xiàn)一味追求大面積的不合理傾向，住宅中高端產(chǎn)品供應(yīng)過量，而可供中低收入人群購買的小面積戶型、低配置、低總價的住宅供應(yīng)量過小甚至沒有，從而將大多數(shù)的中低收入群體排除在外。

綜觀上述問題，其中的部分困境可以隨著城市社會保障制度的改善，逐步得到緩解，也有部分屬于城市發(fā)展特定歷史時期的結(jié)構(gòu)性困境。我國的居住貧困問題是在土地和住房市場化改革的背景下才出現(xiàn)的：一方面，城市低收入人口往往在原有的福利住房制度下沒有分配到住房或者僅僅分配到較差的住房；另一方面，在住房供給市場化的改革之下，他們的工資收入水平又無法承受不斷攀升的市場價格。而地方政府對于建設(shè)經(jīng)濟適用房和廉租房的動力不足，少量的保障性住房資源又在分配環(huán)節(jié)上出現(xiàn)漏洞等，這些因素交織在一起，使得城市貧困群體的居住問題在房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展的背景之下反而日益突出。事實上，作為18世紀產(chǎn)業(yè)革命和全球性城市化產(chǎn)物的住房問題，在其他國家工業(yè)化加速時期主要表現(xiàn)為城市尤其是人口密集的大中城市的住房供應(yīng)絕對短缺問題。而且，幾乎每個國家在完成工業(yè)化和城市化的過程中都飽經(jīng)城市住房供應(yīng)短缺的痛苦折磨。國外的實踐表明，如果解決了城市的住房問題，也就基本上解決了全社會的住房問題。從這個意義上說，城市住房問題是住房問題的焦點和主體。為提高民眾福利，緩解住房和社會矛盾，保持社會安定，各國政府都針對城市住房問題進行了積極的干預，從而促成了住房保障體制的萌生。因此，作為住房問題特別是城市住房問題的對應(yīng)面，住房保障體制的產(chǎn)生與工業(yè)化和城市化的發(fā)展密切相關(guān)。對于正在進行大規(guī)模工業(yè)化和城市化的我國而言，建立住房保障體制是一項勢在必行的重要任務(wù)。