【案例回放】

案例一：無效租賃合同糾紛

上海市盧灣區(qū)某處房屋系由上海某工貿(mào)公司未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，此后將該房屋抵債給上海某投資管理中心，該投資管理中心將其中某號(hào)門面房出租給倉(cāng)某，雙方約定每月租金為3150元，租賃期自2009年12月10日至2011年12月9日。

2010年6月25日，倉(cāng)某將該房屋轉(zhuǎn)租給俞某使用及經(jīng)營(yíng)，雙方簽訂房屋租賃合同，約定租賃期自2010年7月1日起至2011年6月30日止，每月租金4000元（稅收自理），現(xiàn)金支付，電費(fèi)一元一度，裝修押金3000元及房租押金3900元，該兩項(xiàng)押金于簽約當(dāng)日已經(jīng)支付完畢。此后，由于周邊房租上漲，倉(cāng)某希望提高房租，但俞某不同意，于是倉(cāng)某從2011年4月起拒收房租并要求俞某搬離房屋，因此，俞某實(shí)際支付房屋租金至2011年3月31日。倉(cāng)某提出俞某要么加租金要么搬走，但俞某堅(jiān)持房屋租賃合同未到期不愿搬走且租金按照合同不變，雙方多次協(xié)商未果，2011年4月6日，因倉(cāng)某欲強(qiáng)行將俞某的物品搬離該租賃房屋，雙方發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)并報(bào)警，又因無法及時(shí)調(diào)解達(dá)成一致，接警民警要求雙方維持房屋原狀，均不得進(jìn)入，經(jīng)公安部門調(diào)解未果后，倉(cāng)某遂訴至法院。

倉(cāng)某的訴訟理由是俞某在合同履行期間存在拖欠房屋租金及擅自轉(zhuǎn)租的違約行為，因此要求俞某搬離承租房屋，并要求支付拖欠的電費(fèi)70元，且認(rèn)為是俞某違約，因而不同意返還裝修押金及房租押金。而俞某認(rèn)為自己并未拖欠租金，只是倉(cāng)某出于趕走自己的目的而拒收租金，并且倉(cāng)某也沒有合法的轉(zhuǎn)租權(quán)，同時(shí)，由于在2011年4月5日后未再使用房屋，故租金只愿支付到2011年4月5日。俞某認(rèn)為自己雖然在網(wǎng)上有發(fā)布轉(zhuǎn)租信息，但并未轉(zhuǎn)租出去，因而這也不構(gòu)成違約。電費(fèi)同意支付，但應(yīng)按國(guó)家規(guī)定的每度電0.6元計(jì)算，而非倉(cāng)某主張的按每度電1元計(jì)算。在法院審理案件過程中，受理法院于2011年6月16日組織雙方至此租賃房屋辦理交接，但俞某以尚未得到賠償為由拒絕交接房屋。

● 案例分析

本案焦點(diǎn)涉及無效合同處理原則，根據(jù)最高人民法院司法解釋的規(guī)定，雙方就此類房屋訂立的租賃合同無效。

首先，按照無效合同的處理原則，俞某應(yīng)搬離此租賃的門面房，并返還因占有租賃房屋而獲取的占有利益，返還方式為支付房屋使用費(fèi)。倉(cāng)某與俞某簽訂的房屋租賃合同雖無效，但合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)系雙方協(xié)商一致的結(jié)果，與合同簽訂時(shí)的市場(chǎng)行情相符，且標(biāo)準(zhǔn)明確，可以確定為房屋使用費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)。

其次，俞某一直正常使用該租賃房屋至2011年4月5日，并且俞某本人也同意租金支付到該日，由于租金已交至2011年3月31日，因此，2011年4月1日至2011年4月5日期間，俞某應(yīng)按每月4000元的標(biāo)準(zhǔn)支付倉(cāng)某此期間的房屋使用費(fèi)。2011年4月6日至2011年6月4日期間，俞某并未使用該租賃房屋，其未能正常使用房屋的原因在于倉(cāng)某欲強(qiáng)行將俞某的物品搬離該租賃房屋而引發(fā)沖突，致使俞某無法繼續(xù)使用該租賃房屋，房屋空置的責(zé)任在于倉(cāng)某，故倉(cāng)某無權(quán)要求此期間的房屋使用費(fèi)。2011年6月16日，法院曾組織雙方交接房屋，但遭俞某拒絕，房屋未能即時(shí)交接的責(zé)任在于俞某，故其應(yīng)承擔(dān)自2011年6月16日起至實(shí)際搬離之日止的房屋使用費(fèi)（按每月4000元計(jì)）。第三，俞某在使用租賃房屋期間產(chǎn)生的電費(fèi)，理應(yīng)由其承擔(dān)支付義務(wù)，而電費(fèi)一元一度是雙方協(xié)商一致的結(jié)果且標(biāo)準(zhǔn)明確，因此不能按照0.6元每度電計(jì)算。

最后，裝修押金是在俞某對(duì)承租房屋進(jìn)行裝修的時(shí)候交給倉(cāng)某的裝修保證金，俞某裝修時(shí)并未對(duì)房屋造成損壞，亦未有違規(guī)裝修行為，因而裝修押金應(yīng)當(dāng)予以返還。房租押金在房屋租賃期滿或解除租賃合同時(shí)，如無拖欠房租及其他費(fèi)用，未有構(gòu)成其他房屋設(shè)施損壞的情況下，房租押金理應(yīng)返 還。

案例二：承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)糾紛

王某購(gòu)買了一處房產(chǎn)，并將該房屋出租給張某。后王某想出售該房屋，王某的朋友李某愿意購(gòu)買他的房產(chǎn)，并交了定金給王某，而王某出售該房未事先告知張某，現(xiàn)張某也想購(gòu)買王某的房子，為此，張某與李某發(fā)生了糾紛，李某說他已交了定金，張某說其作為該房屋的承租人，享有對(duì)該房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。李某認(rèn)為自己與王某是朋友，應(yīng)享有優(yōu)先 權(quán)。

● 案例分析

本案焦點(diǎn)在于承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與定金法律應(yīng)該考慮哪個(gè)？房屋出租人王某在未告知承租人就收取李某的定金，明顯有悖于法律規(guī)定“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?！薄渡虾Ｊ芯幼》课葑赓U管理辦法》第二十條（優(yōu)先購(gòu)買權(quán)）規(guī)定：“房屋租賃期間，出租人出售房屋的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃合同約定的期限事先通知承租人；未約定的，應(yīng)當(dāng)至少提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。承租人在收到通知后15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的，視作放棄優(yōu)先購(gòu)買 權(quán)?！?/p>

這里需要明確兩個(gè)法律概念，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指在限定的期限內(nèi)，自然人或法人在同等條件下，先于他人購(gòu)買出賣人財(cái)產(chǎn)的權(quán)利（優(yōu)先是在購(gòu)買順序上的優(yōu)先）。同等條件是指購(gòu)房人所愿支付的價(jià)款、價(jià)款的支付方式等條件均相同。

本案中，應(yīng)該考慮作為承租人張某可優(yōu)先購(gòu)買王某的房屋。

案例三：承租人擅自轉(zhuǎn)租糾紛

陜西鎮(zhèn)安縣的戴某將其位于某小學(xué)后門口的門面房屋一間出租給陳某，雙方于2009年8月31日簽訂房屋租賃合同書，約定每月租金550元，租賃期限一年，房屋在租賃期間承租方陳某只有使用權(quán)，無權(quán)轉(zhuǎn)讓，若有特殊情況，轉(zhuǎn)讓需經(jīng)出租方允許。同日陳某支付戴某一年租金6600元。2010年8月31日，一年租賃期限到期時(shí)，陳某又支付了一年租金6600元給戴某，雙方未簽訂書面房屋租賃合同 書。

2011年2月14日，陳某未經(jīng)出租人戴某（即房東）同意，擅自將該房屋轉(zhuǎn)租給李某，收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)22800元。很快，房東戴某就知悉此事，李某于2011年2月16日開始營(yíng)業(yè)時(shí)，戴某出面阻止經(jīng)營(yíng)，并要求李某搬離承租房屋。李某找原承租人陳某協(xié)商解決此事，要求陳某與房東戴某進(jìn)行協(xié)調(diào)，或者讓其繼續(xù)經(jīng)營(yíng)使用該房屋，或者陳某退還轉(zhuǎn)讓費(fèi)，但陳某不予理會(huì)，陳某認(rèn)為自己已收轉(zhuǎn)讓費(fèi)，是李某自愿租賃，且房屋也已交付給李某經(jīng)營(yíng)使用，現(xiàn)在房東戴某阻止其經(jīng)營(yíng)與己無關(guān)，應(yīng)由李某自己找房東戴某解決。三方為此僵持不下，房東戴某只好訴至法院，以陳某為被告，以李某為第三人，要求解除與陳某之間的租賃合同，并要求判決陳某退還李某轉(zhuǎn)讓費(fèi)22800元。

● 案例分析

首先，房東戴某與承租人陳某于2009年8月31日簽訂房屋租賃合同書，約定租期一年，但在租期一年期滿時(shí)，陳某又向戴某支付了一年的租金，并且戴某也接受了該筆租金，這一行為視為雙方重新簽訂了房屋租賃合同，以行為方式續(xù)簽了一年租賃合同，在雙方?jīng)]有表示出修改原合同內(nèi)容意愿的情況下，合同內(nèi)容應(yīng)遵照原書面合同。

其次，房東戴某與承租人陳某簽訂房屋租賃合同書時(shí)，明確約定陳某對(duì)該房屋只有使用權(quán)，其不得轉(zhuǎn)租，如轉(zhuǎn)租必須經(jīng)出租方同意方可。根據(jù)《合同法》第二百二十四條第二款的規(guī)定：“……承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！币虼?，陳某未經(jīng)出租人戴某同意，擅自將該房屋轉(zhuǎn)租給李某，構(gòu)成了違約，該轉(zhuǎn)租行為無效，根據(jù)合同法的規(guī)定，出租人戴某可以要求解除合同。

第三，由于陳某未經(jīng)房東戴某同意，擅自轉(zhuǎn)租房屋構(gòu)成違約，導(dǎo)致租賃合同被解除，陳某與李某簽訂的轉(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人同意而歸于無效。轉(zhuǎn)讓費(fèi)是基于轉(zhuǎn)租合同的成立并生效才給付的，現(xiàn)因轉(zhuǎn)租合同無效，各自應(yīng)當(dāng)返還財(cái)產(chǎn)，即李某應(yīng)當(dāng)將房屋返還，而陳某應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓費(fèi)返還。

最后，在房東戴某起訴到法院后法院受理案件期間，李某一直實(shí)際占有并使用該轉(zhuǎn)租房屋，關(guān)于此期間，雖然沒有轉(zhuǎn)租效力，但畢竟李某實(shí)際占有使用了該轉(zhuǎn)租房屋，因此李某應(yīng)當(dāng)支付該實(shí)際占有期間的房屋使用費(fèi)，即按照陳某應(yīng)當(dāng)向房東戴某所支付的租金（每月550元的標(biāo)準(zhǔn)）來承擔(dān)，費(fèi)用一直計(jì)算到實(shí)際搬離之日。

案例四：承租人提前退租糾紛

2012年8月中旬，經(jīng)房產(chǎn)中介公司介紹，唐先生與程小姐簽訂了房屋租賃合同：唐先生將自己在上海市長(zhǎng)寧區(qū)黃金城道上的一套房屋及車位出租給程小姐，租期一年，租金每月2.3萬元，租賃保證金（押金）4.6萬元；若承租方中途擅自退租，應(yīng)按月租金的兩倍支付違約金。同時(shí)，合同附件列明了房屋內(nèi)家具、家電清單。簽約當(dāng)天，唐先生即將房屋交給程小姐，程小姐也如約支付了押金。

然而僅僅過了兩個(gè)月，同年10月下旬，唐先生接到中介公司電話，說程小姐已經(jīng)搬離所租房屋并且已將鑰匙交給中介公司。聽到消息唐先生感到有些意外，第二天到出租屋一看，唐先生更是嚇了一跳。原來，程小姐不僅搬走了她自己的東西，還將屋內(nèi)唐先生的洗衣機(jī)、微波爐以及廚房用品等都帶走了。唐先生感到有些不可思議。經(jīng)交涉，程小姐發(fā)給唐先生這樣一條短信：“洗衣機(jī)、微波爐我去買新的給你。有些東西我承認(rèn)我是扔掉了，我把我買的自己個(gè)人廚具也拿過來給你吧。”但之后程小姐并未按照短信中說的去做，唐先生也沒有把押金退給程小姐。

2013年1月，唐先生向長(zhǎng)寧區(qū)法院起訴，要求程小姐支付違約金4.6萬元，返還洗衣機(jī)、微波爐等被程小姐拿走的物品，或折價(jià)賠償11928元。唐先生將程小姐告上法庭后，程小姐也向法院提起訴訟，要求唐先生返還押金4.6萬元。

法庭上，程小姐承認(rèn)搬家時(shí)帶走了唐先生的洗衣機(jī)和微波爐，而且已在搬家時(shí)丟失，愿意賠償唐先生1000元。至于唐先生說的電飯煲、飲水機(jī)、餐具等其他物品，程小姐表示并不存在。程小姐說，自己因?yàn)楣ぷ髟蚺c唐先生協(xié)商提前終止租賃合同，由于唐先生表示沒空過來簽協(xié)議，所以才將房屋鑰匙交給了中介公司，并結(jié)清了水、電、煤費(fèi)用。因此，租賃合同是雙方協(xié)商解除的，她并沒有違約，不同意唐先生的訴訟請(qǐng)求。

● 案例分析

本案中，程小姐承租房屋僅兩個(gè)月余就因個(gè)人原因搬離房屋并將鑰匙交給中介公司，客觀上導(dǎo)致租賃合同被提前解除，顯然屬于違約行為，應(yīng)當(dāng)按照租賃合同的約定，按月租金的兩倍向唐先生支付違約金。同時(shí)，手機(jī)短信等在案證據(jù)表明，程小姐在搬離涉訟房屋時(shí)確實(shí)遺失了洗衣機(jī)、微波爐和其他一些物品，程小姐也表示了賠償和彌補(bǔ)的意思，法庭酌情確定程小姐應(yīng)賠償唐先生6000元。

程小姐有權(quán)收回保證金，但同時(shí)須支付違約金，程小姐的官司不是白打了嗎？從最終結(jié)果看，程小姐的“押金案”確實(shí)白打了。但從法律關(guān)系分析，由于租賃合同沒有約定以沒收租賃保證金作為違約責(zé)任的承擔(dān)方式，而且雙方就違約責(zé)任如何承擔(dān)另有訴訟，因此，在不涉及合同解除后違約責(zé)任如何負(fù)擔(dān)的前提下，僅從租賃合同對(duì)押金的約定而言，程小姐的訴訟請(qǐng)求具有法律和事實(shí)依據(jù)，法庭予以支持。 長(zhǎng)寧區(qū)法院經(jīng)審理判決，程小姐應(yīng)向唐先生支付違約金46000元，并償付遺失物 品。

【法律小貼士】

▲ 無效租賃合同的處理：

出租人未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。作為承租人防范的辦法就是租賃前認(rèn)真查看出租人的房產(chǎn)證照，沒有產(chǎn)權(quán)證或與產(chǎn)權(quán)證登記不符的房屋不能租賃。

▲ 優(yōu)先購(gòu)買權(quán)：

出租人出售出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。在有轉(zhuǎn)租的情況下，轉(zhuǎn)租人優(yōu)先于次承租人的購(gòu)買權(quán)。如果房屋還存在共有人，共有人的優(yōu)先權(quán)排在第一位，比所有承租人都有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。此外，如果房東將房屋給近親屬，承租人不得行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

▲ 轉(zhuǎn)租的問題：

如果轉(zhuǎn)租沒有經(jīng)過房東同意，房東是可以解除合同的。但是，如果房東知道租客將房子轉(zhuǎn)租了，卻在6個(gè)月內(nèi)都沒有提出異議，就視為默認(rèn)同意轉(zhuǎn)租，不能再以“未經(jīng)同意”的理由解除租賃合同 。

▲ 簽訂房屋租賃合同的注意事項(xiàng)：

（一）核實(shí)相關(guān)信息

簽訂房屋租賃合同前，承租人應(yīng)當(dāng)核實(shí)房東身份，如果是房屋所有權(quán)人，要求其出具身份證、房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證，認(rèn)真核實(shí)房東身份，包括房產(chǎn)證登記業(yè)主與身份證的對(duì)照核實(shí)、身份證與業(yè)主本人的對(duì)照核實(shí)等。如果是轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)要求轉(zhuǎn)租人提供房東信息以便進(jìn)行核實(shí)，并查看原出租人同意轉(zhuǎn)租的證明以確定轉(zhuǎn)租人具有轉(zhuǎn)租房屋的權(quán)利，同時(shí)核實(shí)轉(zhuǎn)租人的身份信

息。出租人在出租房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)查看承租人的身份證，認(rèn)真核實(shí)其身份信息，并將身份證號(hào)碼填寫在房屋租賃合同上，以免不法分子有可乘之 機(jī)。

（二）合同形式與租賃期限

房屋租賃合同中，合同是否采用書面形式將對(duì)租賃期限構(gòu)成影響。租賃期限在6個(gè)月以下（不含6個(gè)月）的，可以自由選擇合同形式，即可以簽訂書面合同也可以是口頭租房約定，但租賃期限在6個(gè)月以上（含6個(gè)月）的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面租房合同，如果不簽訂書面租房合同的，無論是否約定了租賃期限，都將視為不定期租賃，即視為沒有約定租賃期限。

【法律鏈接】

《中華人民共和國(guó)合同法》

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》