張彧琦

據(jù)統(tǒng)計(jì), 截止到2014年底吉林省常住人口為2752.38萬(wàn)人, 土地面積18.7萬(wàn)平方千米, 人均占有土地面積較多。 因此, 雖然由于近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲, 房租價(jià)格隨之上漲, 但總體來(lái)看, 住房租賃市場(chǎng)供求關(guān)系始終相對(duì)平穩(wěn), 房租價(jià)格變動(dòng)也比較平緩。 為調(diào)查住房租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀、 新變化和各方市場(chǎng)主體反映情況, 根據(jù)要求, 吉林總隊(duì)對(duì)11個(gè)市縣進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研, 調(diào)研結(jié)果如下:

一、 吉林省房租價(jià)格變動(dòng)情況及原因

(一) 房租價(jià)格整體呈下降趨勢(shì)

據(jù)調(diào)查,5月吉林省私房房租和自有住房估算租金價(jià)格同比分別下降0.3%和0.1%, 與全國(guó)整體趨勢(shì)相反。

(二) 供需情況變化影響房租價(jià)格下降

房租價(jià)格下降的主要原因是空房房源增加和需求減弱。 據(jù)了解, 房源增加主要來(lái)源: 一是多數(shù)城市近幾年棚戶區(qū)改造順利推進(jìn), 新建房屋的庫(kù)存量大; 二是吉林省由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為落后, 整體屬于人口凈流出省份, 人口遷出, 空房增加, 租戶可選擇余地大。 居民對(duì)租房需求減弱的主要原因: 一是隨著2016年房地產(chǎn)去庫(kù)存措施進(jìn)一步落實(shí), 以及營(yíng)改增等多重房地產(chǎn)新政的刺激, 吉林省部分地區(qū)新建商品住宅市場(chǎng)銷售持續(xù)升溫, 同時(shí)帶動(dòng)了二手房市場(chǎng)交易的活躍。 如,長(zhǎng)春市5月份二手住宅銷售價(jià)格同比上漲0.8%; 二手住宅成交總套數(shù)同比上漲30.1%; 二手住宅成交面積同比上漲29.8%。 較為活躍的住房銷售市場(chǎng)在一定程度上減少了居民對(duì)租房的需求, 抑制了住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。 據(jù)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示, 長(zhǎng)春市部分小區(qū)房租價(jià)格與去年同期相比下降了4.6%。 二是吉林省個(gè)別小城市受國(guó)家取消普通初高中晚自習(xí)政策影響較大, 學(xué)校附近住房租賃需求明顯下降, 前幾年一路走高的學(xué)區(qū)房房租價(jià)格有所回落。 如白山市學(xué)區(qū)房房租價(jià)格下降影響私房房租價(jià)格下降9.0%。

二、 吉林省私有住房租賃市場(chǎng)管理現(xiàn)狀

(一) 商品房屋租賃在房管中心已取消收費(fèi)

據(jù)調(diào)查, 吉林省自2015年執(zhí)行新的 《商品房屋租賃管理辦法》 以來(lái), 群眾在房管中心辦理租賃備案已取消收費(fèi)。

(二) 住房租賃市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范性較弱

據(jù)業(yè)內(nèi)人士反映, 因多種原因, 吉林省目前大部分地區(qū)的房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)大多都以二手房買賣為主, 房屋租賃并不是業(yè)務(wù)主流, 私有住房租賃市場(chǎng)更多處于自發(fā)狀態(tài), 即居民自己在網(wǎng)上或想要出租的房屋所在地張貼尋租廣告。 因此, 吉林省房屋租賃合同大多采用各自定制的一般合同, 只有極少數(shù)采用由當(dāng)?shù)胤抗芫峙c工商局共同制定的示范文本。 雖然吉林省租賃備案已經(jīng)取消收費(fèi), 但租賃合同備案執(zhí)行情況仍然較差。

三、 吉林省公租房住房租賃市場(chǎng)管理現(xiàn)狀

(一) 公租房租賃管理不斷完善

據(jù)調(diào)查, 吉林省各地公租房申請(qǐng)條件、 流程和房租制定辦法都在不斷完善當(dāng)中, 部分地區(qū)還將推出全新的房屋租賃管理?xiàng)l例, 總體來(lái)看吉林省公租房租賃規(guī)則較為完備、 適用。

(二) 公租房供應(yīng)量仍然不足

雖然近年來(lái)吉林省部分地區(qū)不斷推出一系列只租不售的公租房, 但由于特定需求人員較多, 公租房數(shù)量始終供不應(yīng)求。

四、 新政后對(duì)住房租賃市場(chǎng)的影響

(一) 了解的人數(shù)較少

據(jù)調(diào)查, 盡管 《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》 在5月17日已正式執(zhí)行, 但了解這個(gè)文件的非專業(yè)人士依然較少。 據(jù)吉林市隨機(jī)對(duì)10名個(gè)人租賃方和10名個(gè)人承租方的調(diào)查, 只有一個(gè)住房租賃方看到過(guò)此文件, 且沒有承租方關(guān)注過(guò)這份文件。 在隨機(jī)抽查的9家房產(chǎn)中介中僅有一家中介的工作人員聽說(shuō)并看到過(guò), 其他房產(chǎn)中介均表示對(duì)此完全不了解。

(二) 申報(bào)納稅人較少

據(jù)調(diào)查, 由于吉林省房屋單價(jià)較低, 極少有人房租月收入超過(guò)3萬(wàn), 且租房備案人員較少, 目前承租方申報(bào)納稅人較少。

(三) 可以用公積金支付房租釋放了一部分租房需求

據(jù)了解, 吉林省大部分地區(qū)對(duì)提取公積金用于租房、 買房均出臺(tái)了相關(guān)規(guī)定, 只要辦理相關(guān)手續(xù)和證明, 就可以提取公積金用于支付租賃房屋費(fèi)用, 流程較為簡(jiǎn)便。 使得部分居民的租房需求由合租轉(zhuǎn)向獨(dú)立房屋租賃。

(四) 對(duì)房屋租金暫無(wú)影響

據(jù)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示, 截止到6月10日, 吉林省房租價(jià)格在 《若干意見》下發(fā)后暫時(shí)沒有變化, 各地私房房租與自有住房估算租金價(jià)格與上月25日相比均為100.0%。 據(jù)業(yè)內(nèi)人士了解, 目前 《若干意見》 對(duì)吉林省住房租賃市場(chǎng)影響較小, 房租短期內(nèi)受其影響變化可能性較弱。