六、如何實(shí)地看房

買房者在通過廣告等手段獲取樓盤信息后，還必須要到樓盤現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地看房?？捶績?nèi)容可歸納為“五觀十五查”，“五觀”就是考察樓盤的外部因素，“十五查”就是考察樓盤的內(nèi)部因素。下面分別敘述，供買房者參考。

一觀地段。

房產(chǎn)作為不可動的資產(chǎn)，所處地段對其使用和保值、增值起著決定性的作用。房產(chǎn)作為一種最實(shí)用的財產(chǎn)形式，即使主觀上買房的首要目的是為了居住，但房產(chǎn)客觀上，其價值也隨時間推移而增加。房產(chǎn)能否升值，所在的區(qū)位是一個非常重要的因素。

二觀價格。

大家都明白，買房子當(dāng)然絕不是越便宜越好，關(guān)鍵是要看性能價格比，也就是說是否物有所值、價格合理。購房者看中某一樓盤后，應(yīng)當(dāng)盡力克制購買沖動，耐心對同一區(qū)位、同等檔次樓盤的性能進(jìn)行比較，同時還要問清實(shí)價。

對有意購買的幾個項(xiàng)目進(jìn)行性能與價格的比較時，首先要弄清報的價格到底是什么價，有的是“開盤價”，即最低價；有的是“均價”；有的是“最高限價”；有的是整套價格；有的是套內(nèi)建筑面積價格……弄清（或換算）所選房屋的實(shí)際價格是最重要的，因?yàn)檫@幾種價格出入很大，不弄明白會影響購房者的判斷力。房屋出售時是“毛坯房”、“初裝修”還是“精裝修”，也會對房屋的價格有影響，比較房價時應(yīng)考慮這一因素。

當(dāng)幾個樓盤站到同一起跑線上后，購房者首先可以將大大超過預(yù)算和性能過差的樓盤剔除，然后再綜合比較。一般來講，性能越好的樓盤越貴，此時就需要冷靜分析：哪些性能是必需的，哪些性能對自己無用，對于那些只會增加房價的華而不實(shí)的賣點(diǎn)性能一定要果斷“割愛”。

三觀交通。

交通便利的地方給購房者的生活起居帶來了方便，同時，便利的交通也給房產(chǎn)帶來升值的潛力。交通是人流的載體，人流是錢流的載體。交通和人氣都是錢財?shù)耐庠诒憩F(xiàn)形式。

四觀配套。

居住區(qū)配套公建是否方便合理，是衡量居住區(qū)質(zhì)量的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。稍大的居住小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小學(xué)、菜店、食品店、小型超市等。

五觀規(guī)劃。

看一個區(qū)位的潛力不僅要看現(xiàn)狀，還要看發(fā)展。一個各項(xiàng)市政、交通設(shè)施不完善的區(qū)域，其房產(chǎn)價格自然不會高，當(dāng)各項(xiàng)設(shè)施完善之后，則房產(chǎn)大幅升值是必然的。區(qū)域環(huán)境的改善會提高房產(chǎn)的價值，例如城市快速線的落成，就使得周圍房地產(chǎn)價值成倍增長。研究城市規(guī)劃，分析住宅所在區(qū)位的發(fā)展?jié)摿?，對購房者十分重要?/p>

樓盤的“十五查”，重點(diǎn)在于“比較”，以確保企業(yè)誠信、房屋性價比、房屋的升值潛力。

一查開發(fā)企業(yè)實(shí)力。

企業(yè)實(shí)力是看房的一個重要因素?？梢哉f，實(shí)力越大的企業(yè)，所做的小區(qū)品質(zhì)就越好。在當(dāng)前，市場競爭越來越激烈的情況下，只有有實(shí)力的企業(yè)才能在市場上生存下去。因此，對購房者來說，選擇實(shí)力企業(yè)開發(fā)的樓盤，比較有保障。看開發(fā)企業(yè)實(shí)力應(yīng)該主要看：企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)注冊資金、企業(yè)開發(fā)小區(qū)規(guī)模、企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目聲譽(yù)、企業(yè)社會榮譽(yù)等等。

二查區(qū)內(nèi)交通。

居住區(qū)內(nèi)的交通分為人車分流和人車混行兩類。目前“人車分流”是樓盤的重要賣點(diǎn)，汽車在小區(qū)外直接進(jìn)入小區(qū)地下車庫，車行與步行互不干擾，因小區(qū)內(nèi)沒有汽車穿行、停放、噪音的干擾，小區(qū)內(nèi)的步行道兼有休閑功能，可大大提高小區(qū)環(huán)境質(zhì)量，但這種方式造價較高。

人車混行的小區(qū)要考察區(qū)內(nèi)主路是否設(shè)計得通暢，是否留夠了汽車的泊位，停車位的位置是否合理。另外，汽車泊位還分為租賃和購買兩種情況，購房者有必要搞清楚：車位的月租金是多少；如果購買，今后月管理費(fèi)是多少，仔細(xì)算一筆賬后再決定是租還是買。

三查區(qū)內(nèi)配套。

目前在售樓書上經(jīng)常見到的“會所”，指的就是住區(qū)居民的公共活動空間。大多包括小區(qū)餐廳、茶館、游泳池、健身房等體育設(shè)施。由于經(jīng)濟(jì)條件所限，普通老百姓購買的房子面積不會很大，有了會所，老百姓所享受的生活空間就會遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于他自己的購房面積。隨著居住意識越來越偏重私密性，休閑、社交的需求越來越大，會所將成為居住區(qū)不可缺少的配套設(shè)施。會所有哪些設(shè)施，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何，是否對外營業(yè)，預(yù)計今后能否維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)和持續(xù)發(fā)展等問題，也是購房者應(yīng)當(dāng)了解的內(nèi)容。

四查綠化。

目前住宅項(xiàng)目的園林設(shè)計風(fēng)格多樣，有異國風(fēng)光的翻版移植，有歐陸風(fēng)情的情景再現(xiàn)，這就需要購房者用心觀察、琢磨了。但是居住環(huán)境有一個重要的硬性指標(biāo)——綠地率，指的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。值得注意的是：“綠地率”與“綠化覆蓋率”是兩個不同的概念，綠地不包括陽臺和屋頂綠化，有些房地產(chǎn)商會故意混淆這兩個概念。由于居住區(qū)綠地在遮陽、防風(fēng)防塵、殺菌消毒等方面起著重要作用，所以有關(guān)規(guī)范規(guī)定：新建居住區(qū)綠地率不應(yīng)低于30%。如果住區(qū)綠地率能達(dá)到40%甚至50%，就比較難得了。

五查布局。

建筑容積率是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案中主要技術(shù)指標(biāo)之一。這個指標(biāo)在商品房銷售廣告中經(jīng)常見到，購房者應(yīng)該了解。

規(guī)劃建設(shè)用地面積指允許建筑的用地范圍，其住區(qū)外圍的城市道路、公共綠地、城市停車場等均不包括在內(nèi)。

一般來講，規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的總建筑面積乘以建筑容積率就等于規(guī)劃建設(shè)用地面積。

容積率高，說明居住區(qū)用地內(nèi)房子建的多，人口密度大。一般說來，居住區(qū)內(nèi)的樓層越高，容積率也越高。以多層住宅（6層以下）為主的住區(qū)容積率一般為1.2～1.5，高層高密度的住區(qū)容積率往往大于2，在房地產(chǎn)開發(fā)中為了取得更高的經(jīng)濟(jì)效益，一些房地產(chǎn)商千方百計地要求提高建筑高度，爭取更高的容積率。但容積率過高，會出現(xiàn)樓房高、道路窄、綠地少的情形，將極大地影響居住區(qū)的生活環(huán)境。

容積率的高低，只是一個簡單的指標(biāo)，有些項(xiàng)目雖然看上去容積率不高，但是為了增大中庭園林或是避開地下車庫，而使得樓座擁擠一隅也是不可取的。

六查日照。

萬物生長靠太陽，對經(jīng)常在家的老人和兒童來說，陽光入室是保證他們身心健康的基本條件。有效的日照能改善住宅的小氣候，保證住宅的衛(wèi)生，提高住宅的舒適度。住宅內(nèi)的日照標(biāo)準(zhǔn)，由日照時間和日照質(zhì)量來衡量。按照《住宅設(shè)計規(guī)范》規(guī)定：“每套住宅至少應(yīng)有一個居住空間能獲得日照，當(dāng)一套住宅中居住空間總數(shù)超過4個時，其中宜有兩個獲得日照。”居住小區(qū)內(nèi)的住宅“戶戶朝南”往往是房地產(chǎn)商的強(qiáng)勁賣點(diǎn)，但值得注意的是：有些住宅樓南北之間間距達(dá)不到規(guī)范要求，南向窗面積很小或開在深凹槽里，往往使住宅不能獲得有效日照。

七查戶型。

平面布局合理是居住舒適的根本，好的戶型設(shè)計應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：①入口有過渡空間，即“玄關(guān)”，便于換衣、換鞋，避免一覽無遺。②平面布局中應(yīng)做到“動靜”分區(qū)。動區(qū)包括起居廳、廚房、餐廳，其中餐廳和廚房應(yīng)聯(lián)系緊密并靠近住宅入口。靜區(qū)包括主臥室、書房、兒童臥室等。若為雙衛(wèi)，帶洗浴設(shè)備的衛(wèi)生間應(yīng)靠近主臥室。另一個則應(yīng)在動區(qū)。③起居廳的設(shè)計應(yīng)開敞、明亮，有較好的視野，廳內(nèi)不能開門過多，應(yīng)有一個相對完整的空間擺放家具，便于家人休閑、娛樂、團(tuán)聚。④房間的開間與進(jìn)深之比不宜超過1∶2。⑤廚房、衛(wèi)生間應(yīng)為整體設(shè)計，廚房不宜過于狹長，應(yīng)有配套的廚具、吊柜，應(yīng)有放置冰箱的空間。衛(wèi)生間應(yīng)有獨(dú)立可靠的排氣系統(tǒng)。下水道和存水彎管不得在室內(nèi)外露。

八查通風(fēng)。

在炎熱的夏季，良好的通風(fēng)往往同寒冷季節(jié)的日照一樣重要。如果住宅有南北兩個朝向，夏季能有穿堂風(fēng)，比住宅中所有居室都朝南，但沒有穿堂風(fēng)的要好。一定要注意住宅樓是否處在開敞的空間，住宅區(qū)的樓房布局是否有利于在夏季引進(jìn)主導(dǎo)風(fēng)，保證風(fēng)路暢通。有些樓房，從戶型設(shè)計上看通風(fēng)情況良好，但由于圍合過緊，或是背倚高大建筑物，致使實(shí)際上無風(fēng)光顧。

九查設(shè)施。

住宅設(shè)備包括管道、抽水馬桶、洗浴設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備、暖氣設(shè)備等等。主要考查設(shè)備質(zhì)量是否精良、安裝是否到位，是否有方便、實(shí)用、高科技的趨勢。另外，也應(yīng)當(dāng)注意配套設(shè)備技術(shù)的成熟度，即是否被廣泛使用，是否經(jīng)過市場檢驗(yàn)。一些房地產(chǎn)商為制造賣點(diǎn)，盲目使用不成熟的高科技產(chǎn)品，最終有可能造成用戶的使用不便或是高額支出。

十查隔音。

噪聲對人的危害是多方面的，它不僅干擾人們的生活、休息，還會引起多種疾病。《住宅設(shè)計規(guī)范》規(guī)定，臥室、起居室的允許噪聲級白天應(yīng)小于50分貝，夜間應(yīng)小于或等于40分貝。購房者雖然大多無法準(zhǔn)確測量，但是應(yīng)當(dāng)注意：住宅應(yīng)與居住區(qū)中的噪聲源如學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場等保持一定的距離；臨街的住宅為了盡量減少交通噪聲應(yīng)有綠化屏幕、分戶墻；樓板應(yīng)有合乎標(biāo)準(zhǔn)的隔聲性能，一般情況下，居室不能緊鄰電梯布置以防噪音干擾。

十一查私密性。

住宅之間的距離除考慮日照、通風(fēng)等因素外，還必須考慮視線的干擾。一般情況下，人與人之間的距離24米內(nèi)能辨別對方，12米內(nèi)能看清對方容貌。為避免視線干擾，多層住宅居室與居室之間的距離以不小于24米為宜，高層住宅的側(cè)向間距宜大于20米。此外，若設(shè)計考慮不周，塔式住宅側(cè)面窗與正面窗往往形成“通視”現(xiàn)象，選擇住宅時應(yīng)予以注意。

十二查結(jié)構(gòu)。

住宅的結(jié)構(gòu)類型主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用材料來劃分的。目前常見的住宅結(jié)構(gòu)有磚混結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。

磚混結(jié)構(gòu)的主要承重結(jié)構(gòu)是黏土磚和小部分鋼筋混凝土構(gòu)件，只適用于多層住宅，它的優(yōu)點(diǎn)是造價低，保溫、隔熱性能好，便于施工。缺點(diǎn)是房屋開間、進(jìn)深受限制，室內(nèi)格局一般不能改變，墻體結(jié)構(gòu)占據(jù)空間過多，整體性、耐久性較差。

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)適用于中高層住宅，其中高層住宅以全現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)為佳，多層或小高層、高層住宅常用的有框架結(jié)構(gòu)、大模結(jié)構(gòu)、大板結(jié)構(gòu)等。總體說來，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，防火性能、耐久性能好，室內(nèi)面局較磚混結(jié)構(gòu)靈活。但這種結(jié)構(gòu)的施工難度相對較大，結(jié)構(gòu)造價也相對較高。

十三查分?jǐn)偂?/p>

商品房的銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e；套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積。套內(nèi)建筑面積比較直觀，分?jǐn)偟墓裁娣e則可能會有出入。分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e包括公共走廊、門廳、樓梯間、電梯間、候梯廳等。購房者買房時，一定要注意公攤面積是否合理，一般多層住宅的公攤面積較少，高層住宅由于公共交通面積大，公攤面積較多。同樣使用面積的住宅，公攤面積小，說明設(shè)計經(jīng)濟(jì)合理，購房者能得到較大的私有空間。但值得注意的是：分?jǐn)偯娣e也并不是越小越好，比如樓道過于狹窄，肯定會減少居住者的舒適度。

十四查物業(yè)。

買房時，購房者一定要問問，物業(yè)公司是否進(jìn)入了項(xiàng)目，何時進(jìn)入項(xiàng)目。一般來說，物業(yè)公司介入項(xiàng)目越早，買房者受益越大。

若在住宅銷售階段物業(yè)公司還沒有介入，房地產(chǎn)商在物業(yè)管理方面做出許多不現(xiàn)實(shí)、不合理的承諾，如物業(yè)費(fèi)如何低，服務(wù)如何多等等，待物業(yè)公司一核算，成本太高，承諾化為泡影，購房者就會吃虧上當(dāng)。

物業(yè)管理是由具備資格的物業(yè)管理公司實(shí)施的有償服務(wù)，小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)因住宅等級、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)深度而異。物業(yè)管理費(fèi)都哪些內(nèi)容、小區(qū)停車位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、車位是租是賣等，買房前都應(yīng)問清楚，以便于估算資金，量力而行。

其實(shí)，一些房地產(chǎn)商將低物業(yè)收費(fèi)作為賣點(diǎn)實(shí)在沒有什么可信度，因?yàn)槲飿I(yè)收費(fèi)與房地產(chǎn)商根本沒有什么太大關(guān)系。項(xiàng)目開發(fā)、銷售完畢，房地產(chǎn)商就拔營起寨、拍拍屁股走人了，住戶將來長期面對的是物業(yè)管理公司，物業(yè)管理是一種長期的經(jīng)營行為，如果物業(yè)收費(fèi)無法維持日常開銷，或是沒有利潤，物業(yè)公司也不肯干。一般來說，規(guī)模較大的社區(qū)能夠?yàn)椴宛^、超市、洗衣店、會所等項(xiàng)目提供充足的客源，住戶也相對容易得到穩(wěn)定、完善和低價的物業(yè)服務(wù)。

十五查面積。

住宅檔次的高低其實(shí)不在于面積的大小，專家認(rèn)為，三口之家面積有70～90平方米就基本能夠滿足日常生活需要，關(guān)鍵的問題在于住宅是否經(jīng)過了精心設(shè)計、是否合理地配置了起居室、臥室、餐廳等功能，是否把有限的空間充分利用了起來。