匯率改革與銀行改革刺激房地產(chǎn)價(jià)格上漲

尹中立

2003年之后，中國(guó)不斷膨脹的房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越引起學(xué)者的關(guān)注，但大多數(shù)研究者在研究中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫時(shí)，都主要從市場(chǎng)的需求與供給角度分析，忽視了金融改革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。本研究將從匯率改革和銀行改革的角度分析中國(guó)的金融改革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

一、人民幣匯率改革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

2005年7月21日，中國(guó)人民銀行宣布人民幣從即日起與美元的兌換價(jià)格升值2%，人民幣不再盯住單一的美元，人民幣開(kāi)始和“一籃子”貨幣掛鉤。這標(biāo)志著人民幣匯率改革的序幕已經(jīng)開(kāi)啟。

匯率改革究竟對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響?從20世紀(jì)80年代日本和中國(guó)臺(tái)灣的匯率改革的歷史軌跡看，匯率的升值導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，甚至產(chǎn)生嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。筆者希望通過(guò)對(duì)日本和中國(guó)臺(tái)灣匯率改革過(guò)程中的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的分析中找到有些有用的東西，為中國(guó)的匯率改革和房地產(chǎn)調(diào)控提供一點(diǎn)幫助。

(一)日元升值與日本的地價(jià)上漲

第二次世界大戰(zhàn)以后，日本經(jīng)歷了兩次大的匯率變動(dòng)，第一次是1971年12月的“斯密森協(xié)議”，日元對(duì)美元的匯率從360上漲到306，漲幅為18%。第二次是1985年12月的“廣場(chǎng)協(xié)議”之后，日元迅速升值，到1987年年底，日元匯率升值66%(見(jiàn)圖1)。

圖1　日元兌美元匯率變化圖

資料來(lái)源:［日］淺子和美:《日本經(jīng)濟(jì)最新數(shù)據(jù)與關(guān)鍵詞》，集英社，1999年5月版

日本的兩次匯率改革都導(dǎo)致了地價(jià)的上漲。1971年底的匯率改革導(dǎo)致了1973年的地價(jià)上漲，但因?yàn)槭臀C(jī)的影響，時(shí)間只持續(xù)了1年，在此，我們不做重點(diǎn)分析。1985年后的日元升值導(dǎo)致了地價(jià)的連續(xù)5年的上漲(見(jiàn)圖2)，我們以1983年為基期計(jì)算，到1988年?yáng)|京的地價(jià)上漲了兩倍多。當(dāng)時(shí)日本的房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度之快是舉世公認(rèn)的，它已經(jīng)成為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中典型的泡沫經(jīng)濟(jì)案例。

圖2　東京住宅地價(jià)指數(shù): 1983年為100

資料來(lái)源:日本國(guó)土廳《地價(jià)公告》、土地研究所《各季度地價(jià)動(dòng)向指數(shù)速報(bào)》

日元匯率升值為什么會(huì)導(dǎo)致日本房地產(chǎn)價(jià)格的迅速上漲?主要有兩個(gè)原因。

原因一:是匯率改革迫使日本政府采取放松的貨幣政策。由于日元升值的影響，日本的工業(yè)受到了相當(dāng)大的沖擊，1986年日本工業(yè)出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。為了緩沖回升值對(duì)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的影響，日本中央銀行放松了銀根。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，日本的貨幣供應(yīng)量M2從1985年初的8%左右不斷增加到1987年的12%，增加了50%左右;在貨幣供應(yīng)大幅度增加的同時(shí)利率不斷下調(diào)，1986年9月和1987年5月，兩次采取緊急經(jīng)濟(jì)對(duì)策，將官方貼現(xiàn)率從5%降到2.5%。而當(dāng)時(shí)的日本經(jīng)濟(jì)仍然處于經(jīng)濟(jì)景氣上升的過(guò)程中，不當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)政策刺激了包括房地產(chǎn)在內(nèi)的投資品價(jià)格的不斷上漲。

原因二:為了減少金融自由化與國(guó)際化過(guò)程中銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，日本政府在匯率改革的過(guò)程中，推行銀行資本金管理改革，部分銀行執(zhí)行國(guó)際清算銀行制定的銀行資本金管理規(guī)定，促使銀行貸款向住房抵押貸款傾斜，使銀行之間在不動(dòng)產(chǎn)貸款上產(chǎn)生惡性競(jìng)爭(zhēng)，刺激了房地產(chǎn)泡沫的不斷膨脹(見(jiàn)后面的分析)。

(二)中國(guó)臺(tái)灣的匯率改革與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)

與日本類似，中國(guó)臺(tái)灣的匯率改革也導(dǎo)致了島內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度波動(dòng)。

中國(guó)臺(tái)灣1979年2月建立外匯市場(chǎng)之初，新臺(tái)幣對(duì)美元的匯率是36∶1，之后小幅貶值，在1985年12月之前，匯率基本維持在40∶1的水平。但從1986年開(kāi)始，在美國(guó)的壓力之下，新臺(tái)幣不斷升值(逐步升值)，如圖3所示，新臺(tái)幣與美元的匯率從1985年的100新臺(tái)幣兌換2.51美元上升到1989年的3.82美元，4年升值34%。

新臺(tái)幣的小幅度緩慢升值的方式，使企業(yè)可以爭(zhēng)取調(diào)整的時(shí)間，但同時(shí)帶來(lái)了大量的投機(jī)資本，助長(zhǎng)了新臺(tái)幣的升值壓力。中國(guó)臺(tái)灣當(dāng)局為了穩(wěn)定新臺(tái)幣，就必須不斷從市場(chǎng)上購(gòu)買美元，拋出新臺(tái)幣，導(dǎo)致貨幣的過(guò)多投放，1985年的貨幣供應(yīng)量M1為12.23%，1986年增加為51.42%，1987年為37.82%，1988年為24.37%，使房地產(chǎn)價(jià)格和股市價(jià)格膨脹(見(jiàn)圖4)，1987年、1988年和1989年中國(guó)臺(tái)北市的住宅價(jià)格上漲速度分別達(dá)到36.8%、96.5%和78.24%。

圖3　新臺(tái)幣升值走勢(shì)(100新臺(tái)幣∶1美元)

資料來(lái)源: IMF《國(guó)際金融統(tǒng)計(jì)》1992年

圖4　臺(tái)灣的貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價(jià)格變

資料來(lái)源:張金鶚:《房地產(chǎn)真實(shí)交易價(jià)格之研究》，中國(guó)臺(tái)灣，政治大學(xué)地政系，1991年

(三)人民幣的升值預(yù)期使國(guó)外資本投機(jī)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)

日本和中國(guó)臺(tái)灣的匯率改革的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，對(duì)于中國(guó)的匯率改革有直接的參考價(jià)值。我們注意到，自2002年之后，人民幣升值預(yù)期已經(jīng)吸引了大量國(guó)際資本流入中國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)成為國(guó)際資本的重要投機(jī)領(lǐng)域。根據(jù)官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2002年、2003年和2004年1～11月境外資金進(jìn)入上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的金額分別為109.5億元、150.0億元和153.5億元，境外資金購(gòu)買商品房的金額分別為32.2億元、39.3億元和68.6億元。此外，2004年境外機(jī)構(gòu)、個(gè)人通過(guò)借用外匯貸款結(jié)匯后進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和購(gòu)買商品房的金額分別為58.6億元和52.4億元。可見(jiàn)，上海市2002年之后的房?jī)r(jià)的大幅度飆升，外資“功不可沒(méi)”(見(jiàn)圖5)。

圖5　2002年后人民幣升值預(yù)期驅(qū)使外資投機(jī)上海房地產(chǎn)業(yè)

資料來(lái)源:中國(guó)人民銀行《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》

外資除了通過(guò)直接購(gòu)買國(guó)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)或從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之外，還可以通過(guò)向國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的方式影響國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是2003年6月份之后，在國(guó)家采取緊縮的房地產(chǎn)信貸政策的影響下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司紛紛轉(zhuǎn)向利用境外融資的方式來(lái)解決資金短缺的問(wèn)題。因?yàn)楦鶕?jù)我國(guó)現(xiàn)行政策，外資企業(yè)舉借外債的管理政策較內(nèi)資企業(yè)松，外資企業(yè)可以在批準(zhǔn)的投資總額和注冊(cè)資本差額內(nèi)允許自由舉借外債。為了從境外融資的方便，很多內(nèi)資企業(yè)通過(guò)各種方式實(shí)現(xiàn)外資化。如2004年，天津順馳房地產(chǎn)公司、河北天山房地產(chǎn)公司通過(guò)“自我收購(gòu)”方式改制為外資企業(yè)，迅速建立起方便的國(guó)際融資渠道。由于外資的作用，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)采取的一系列金融政策的有效性受到了相當(dāng)程度的制約。

在操作主體上，外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)以房地產(chǎn)基金為主。最有代表性的是新加坡凱德置地和摩根斯丹利等機(jī)構(gòu)。值得注意的是，為了使房地產(chǎn)基金更便捷地投資中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，中國(guó)香港金融當(dāng)局還專門修改了有關(guān)規(guī)則。2005年6月，中國(guó)香港證監(jiān)會(huì)正式發(fā)布了《房地產(chǎn)信托投資基金守則》修訂的相關(guān)總結(jié)，撤銷了中國(guó)香港房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)投資海外房地產(chǎn)的限制，房地產(chǎn)基金可以投資于全球各地的房地產(chǎn)。在目前國(guó)內(nèi)法律政策不完善，建立REITs條件不成熟的背景下，中國(guó)香港放寬投資海外房地產(chǎn)限制，讓中國(guó)香港房地產(chǎn)投資信托基金可以投資海外房地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)際上意味著允許內(nèi)地房地產(chǎn)商可以按照《中國(guó)香港房地產(chǎn)信托投資基金守則》成立房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，然后注入其在內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，為內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)提供了一種新的融資渠道。不僅有很多外資通過(guò)正當(dāng)?shù)那肋M(jìn)入中國(guó)，而且有相當(dāng)數(shù)量的資本是通過(guò)非正常的渠道進(jìn)入中國(guó)的。從全國(guó)的情況看，2001年之后，中國(guó)政府從外匯市場(chǎng)購(gòu)買的外匯數(shù)量迅速增加(見(jiàn)圖6)，2001年的交易數(shù)量是765億美元。2004年上升為2067億美元。需要強(qiáng)調(diào)的是，這些新增加的外匯，有些是通過(guò)正常的渠道進(jìn)入中國(guó)的，但也有相當(dāng)?shù)牟糠质峭ㄟ^(guò)非正常的途徑進(jìn)入的，這從國(guó)家外匯平衡表中就可以看出來(lái)，在1980～2001年的長(zhǎng)達(dá)20多年的時(shí)間里，中國(guó)的外匯平衡表的誤差與漏損項(xiàng)目一直是負(fù)數(shù)，意味著在這段時(shí)間里，一直有人通過(guò)非正常的手段將國(guó)家的外匯流出國(guó)外。但統(tǒng)計(jì)資料顯示(見(jiàn)圖7)，2001年以后，該項(xiàng)目突然從負(fù)數(shù)變?yōu)檎龜?shù)，而且數(shù)量逐漸增加。這意味著2001年以后，越來(lái)越多的國(guó)際資本正在通過(guò)非正常的途徑進(jìn)入中國(guó)。

圖6　外匯市場(chǎng)交易量(億美元)

如今，人民幣的匯率改革已經(jīng)啟動(dòng)，如果房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)不斷上漲，則國(guó)際資本可以通過(guò)投機(jī)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)和匯率來(lái)賺取雙重利潤(rùn)，它不僅對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來(lái)可怕的后果，而且會(huì)進(jìn)一步導(dǎo)致人民幣的升值預(yù)期，這是中國(guó)政府必須警惕的。

圖7　中國(guó)外匯平衡表中的誤差與漏損數(shù)量

資料來(lái)源:中國(guó)人民銀行《金融統(tǒng)計(jì)季度報(bào)告》

二、銀行改革與房地產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)張

統(tǒng)計(jì)資料顯示，1998之后，中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住房抵押貸款都以超常規(guī)的速度增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的年平均增長(zhǎng)速度超過(guò)25%，而住房抵押貸款的增長(zhǎng)速度則超過(guò)50%。從需求的角度看，中國(guó)房地產(chǎn)金融的超常規(guī)增長(zhǎng)是因?yàn)樽》恐贫雀母飳?dǎo)致的(1998年之前的住房制度是以實(shí)物分配為主的高度福利化的制度，1998年以后實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化改革);但從資金供給的角度看，銀行改革使銀行更加注重住房抵押貸款業(yè)務(wù)，這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)超常規(guī)增長(zhǎng)的很重要的原因。

銀行重視住房按揭貸款的原因在于銀行監(jiān)管制度的變化。2001年之后，中國(guó)政府對(duì)商業(yè)銀行改革的思路逐漸明確，在監(jiān)管的理念上開(kāi)始按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)辦事。2004年之后，中國(guó)的銀行業(yè)開(kāi)始實(shí)施資本充足率管理，此時(shí)的中國(guó)銀行業(yè)的資本充足率普遍不足8%的要求，以占市場(chǎng)份額最大的中國(guó)工商銀行為例，2003年年底的資本充足率只有5.52%，不良資產(chǎn)的比率卻達(dá)到21.24%。在資本充足率的約束下，商業(yè)銀行一邊通過(guò)各種方式補(bǔ)充資本金，一邊調(diào)整自己的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，盡可能地?cái)U(kuò)大低風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)。對(duì)于銀行而言，低風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)主要有兩類，一類是政府債券，另一類就是住房抵押貸款。我國(guó)目前的債券市場(chǎng)容量還十分有限，銀行還不可能通過(guò)大規(guī)模地增加持有債券數(shù)量的方式完成自己的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整。在此背景下，幾乎所有的銀行都將房地產(chǎn)抵押貸款作為業(yè)務(wù)調(diào)整的戰(zhàn)略重點(diǎn)來(lái)發(fā)展。

表1　1998～2004年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與按揭貸款增長(zhǎng)情況

資料來(lái)源:中國(guó)人民銀行《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》

商業(yè)銀行垂涎于住房抵押貸款的另外一個(gè)重要原因是我國(guó)利率市場(chǎng)化的不成熟。一般而言，低風(fēng)險(xiǎn)的貸款，利率也應(yīng)該較低，這樣才符合風(fēng)險(xiǎn)與收益對(duì)等的原則。因此，在利率市場(chǎng)化的情況下，住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)比其他貸款的風(fēng)險(xiǎn)小，它的貸款利率應(yīng)該比其他貸款低。在美國(guó)等利率市場(chǎng)化程度高的國(guó)家，住房按揭貸款的利率比公司貸款的利率要低很多，有的住房按揭貸款的利率只有公司貸款利率的一半。在另外一些國(guó)家，利率市場(chǎng)化程度不高，但政府強(qiáng)行規(guī)定按揭貸款的利率比公司業(yè)務(wù)貸款低。我國(guó)的住房按揭貸款與公司貸款的利率基本相同，收益與風(fēng)險(xiǎn)脫節(jié)，使住房抵押貸款市場(chǎng)出現(xiàn)了惡性競(jìng)爭(zhēng)局面。這是房地產(chǎn)金融快速擴(kuò)張的制度性原因。

上述現(xiàn)象不僅存在于我國(guó)的銀行改革過(guò)程中，國(guó)外早有前車之鑒。20世紀(jì)80年代后期，日本出現(xiàn)了連續(xù)5年的房地產(chǎn)價(jià)格的高速上漲，產(chǎn)生了嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因有很多，但日本銀行監(jiān)管制度的變化導(dǎo)致商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的偏好是重要的原因之一。

1985年前后，為了減少金融自由化與國(guó)際化過(guò)程中銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，日本政府在匯率改革的過(guò)程中，推行銀行資本金管理改革，部分銀行執(zhí)行國(guó)際清算銀行制定的銀行資本金管理規(guī)定，促使銀行貸款向住房抵押貸款傾斜，使銀行之間在不動(dòng)產(chǎn)貸款上產(chǎn)生惡性競(jìng)爭(zhēng)，刺激了房地產(chǎn)泡沫的不斷膨脹。日本的銀行資本金比率一直比較低，平均只有3%左右，如果按照8%的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，有很大的差距。當(dāng)時(shí)的日本政府實(shí)行雙重標(biāo)準(zhǔn)，可以按照日本本國(guó)的4%的標(biāo)準(zhǔn)，也可以按照8%的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于有海外分支機(jī)構(gòu)的銀行，必須執(zhí)行8%的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。在此要求下，日本銀行除了必須不斷補(bǔ)充資本金之外，調(diào)整銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)也成為當(dāng)然的選擇。房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重只有一般公司貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一半，意味著銀行發(fā)放相同數(shù)量的貸款，如果是房地產(chǎn)抵押貸款，只需要一半的資本金即可。受此影響，日本的銀行將資金大量投放到不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，助長(zhǎng)了房地產(chǎn)泡沫。

另外，我國(guó)的銀行資本金改革與匯率改革也正好同步，要防止日本的故事在中國(guó)重演。筆者注意到，在資本充足率的約束下，商業(yè)銀行都在積極調(diào)整自己的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，幾乎所有的銀行都將房地產(chǎn)抵押貸款作為未來(lái)的戰(zhàn)略重點(diǎn)來(lái)發(fā)展，我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了惡性競(jìng)爭(zhēng)局面。正因?yàn)槿绱?，銀行忽視了房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，過(guò)多的資金流向了房地產(chǎn)領(lǐng)域，以上海為例，2004年，在投資和各項(xiàng)貸款增速明顯回落的背景下，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)呈高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)，推動(dòng)上海房地產(chǎn)貸款繼續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)。上海中資金融機(jī)構(gòu)人民幣自營(yíng)性房地產(chǎn)貸款累計(jì)增加1023億元，占各項(xiàng)貸款新增額的比例高達(dá)76%，其中個(gè)人住房貸款累計(jì)增加728億元，新增個(gè)人住房貸款占中長(zhǎng)期貸款增量的比例高達(dá)48%。

三、政策建議與投資建議

對(duì)與上述結(jié)論，站在不同的立場(chǎng)，建議是不一樣的。

首先，站在投資者的角度看，應(yīng)該積極把握匯率升值背景下的地產(chǎn)升值機(jī)遇，分享匯率升值帶來(lái)的好處。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，在本幣升值的背景下，房地產(chǎn)價(jià)格是很難控制的。在中國(guó)，我們也開(kāi)始看到這種跡象，2001年以來(lái)，房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始不斷上漲，盡管有幾次大的調(diào)控，但效果甚微。

從金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，由于匯率升值的作用，大量國(guó)際資本通過(guò)各種途徑進(jìn)入中國(guó)，迫使央行投放大量的人民幣從市場(chǎng)收購(gòu)?fù)鈪R，僅2005年就因此投放了超過(guò)15000億人民幣的貨幣，直接導(dǎo)致了貨幣供應(yīng)量M2的過(guò)快增長(zhǎng)(達(dá)到18%左右)。資金的過(guò)度泛濫，勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生資產(chǎn)泡沫，最好的投資策略是持有房地產(chǎn)類公司的股票，尤其是持有擁有大量土地儲(chǔ)備的公司的股票。

日前央行公布了2006年第一季度的金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，金融總體運(yùn)行平穩(wěn)，但貨幣供應(yīng)量明顯偏快，尤其是貸款的增長(zhǎng)明顯出現(xiàn)異常: 2006年前3個(gè)月人民幣貸款增加1.26萬(wàn)億元，同比多增5193億元。從年初央行公布的2006年的計(jì)劃看，2006年的新增加貸款總量在2.5萬(wàn)億左右，也就是說(shuō)，今年前3個(gè)月已經(jīng)用掉了全年一半的計(jì)劃指標(biāo)!可見(jiàn)，過(guò)多的貨幣已經(jīng)開(kāi)始流動(dòng)起來(lái)，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)(主要是股票和地產(chǎn))價(jià)格上升會(huì)加快。

其次，站在政府的角度看，筆者認(rèn)為，中國(guó)政府于2005年5月份出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控是及時(shí)的、必要的，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控要從嚴(yán)、從緊，要從長(zhǎng)計(jì)議。考慮到中國(guó)特殊的金融改革背景(匯率改革和銀行改革)，建議采取更多的針對(duì)性的措施。

1.限制境外資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，重點(diǎn)是抑制投機(jī)性需求。①應(yīng)該將外資購(gòu)買國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)列為資本項(xiàng)目管理范圍。目前，我國(guó)對(duì)境外資金購(gòu)買國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)視同一般貿(mào)易項(xiàng)目管理，這在全球的近兩百個(gè)國(guó)家中是不多見(jiàn)的，應(yīng)該盡快將外資購(gòu)買國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)列為資本項(xiàng)目管理。②加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資基金的管理，限制國(guó)外投資基金大量購(gòu)買國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)。③加強(qiáng)對(duì)外資房地產(chǎn)公司外債規(guī)模的管理，應(yīng)該修改現(xiàn)行的有關(guān)政策，廢除外資房地產(chǎn)公司境外融資的超國(guó)民待遇規(guī)定。

2.降低住房抵押貸款的利率等。在利率市場(chǎng)化還不成熟的情況下，政府應(yīng)該將住房抵押貸款的利率降低，使扭曲的價(jià)格矯正過(guò)來(lái)，消除住房抵押貸款的暴利是防止房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度膨脹的有效手段。

當(dāng)然，有人會(huì)說(shuō)，降低住房抵押貸款的利率和目前的宏觀調(diào)控政策是不吻合的。這樣的擔(dān)心是不無(wú)道理的。因此，我們?cè)诮档妥》康盅嘿J款利率的同時(shí)應(yīng)該推出其他措施，如調(diào)整房地產(chǎn)的稅收政策，例如征收懲罰性的所得稅，征收不動(dòng)產(chǎn)稅等(限于篇幅，有關(guān)房地產(chǎn)稅制改革的分析另做論述)。

3.嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策。筆者認(rèn)為，不管是國(guó)內(nèi)的銀行，還是境外的投資基金，它們傾向于進(jìn)入國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)關(guān)鍵的原因是房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲，要從根本上改變上述現(xiàn)象，就必須遏制住不斷上漲的房地產(chǎn)價(jià)格。2005年出臺(tái)的《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》(簡(jiǎn)稱“國(guó)八條”)是一個(gè)十分系統(tǒng)關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，認(rèn)真落實(shí)該文件的精神對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展是非常關(guān)鍵的。遺憾的是，“國(guó)八條”已經(jīng)出臺(tái)半年多了，很多政策并沒(méi)有得到落實(shí)，如“國(guó)八條”的第二條規(guī)定:“加大對(duì)閑置土地的清理力度，切實(shí)制止囤積土地行為，嚴(yán)格執(zhí)行法律規(guī)定，對(duì)超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，征收土地閑置費(fèi);滿兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)?！贝伺e對(duì)國(guó)際資本投機(jī)和囤積國(guó)內(nèi)的土地行為有十分重要的作用，但基本沒(méi)有得到執(zhí)行。

(原載《國(guó)際經(jīng)濟(jì)評(píng)論》2006年第2期)