一、不動產(chǎn)的含義

（一）不動產(chǎn)的含義

1．不動產(chǎn)的含義

不動產(chǎn)又稱房地產(chǎn)（Real Estate），是指土地以及土地上的永久性的附著物，及其所有者權(quán)利。

劃分財產(chǎn)的方法是將所有財產(chǎn)劃分為不動產(chǎn)權(quán)益和動產(chǎn)權(quán)益。不動產(chǎn)是不能或者不可移動的資產(chǎn)，它永久定著于其所在位置，固定設(shè)施屬于已附著于不動產(chǎn)的動產(chǎn)項目，因而轉(zhuǎn)變成為不動產(chǎn)。動產(chǎn)權(quán)益是指可以移動的財產(chǎn)，更確切地說，它是指所有不屬于不動產(chǎn)權(quán)益的任何財產(chǎn)。

2．企業(yè)不動產(chǎn)的含義

企業(yè)不動產(chǎn)或者公司不動產(chǎn)，不是指那些不動產(chǎn)投資者，而是指使用不動產(chǎn)作為營業(yè)場所的企業(yè)的不動產(chǎn)活動。

雖然企業(yè)的核心業(yè)務(wù)不是不動產(chǎn)投資，但是不動產(chǎn)的用戶很多都是企業(yè)，它們必須對不動產(chǎn)的使用做出許多決定，因為不動產(chǎn)通常是企業(yè)經(jīng)營的一個組成部分。例如，不動產(chǎn)可以用作辦公場所、倉庫、生產(chǎn)場所，等等。除了使用不動產(chǎn)以外，許多企業(yè)還可能因為很多其他原因選擇擁有不動產(chǎn)，這些原因包括：擁有而不愿租賃業(yè)務(wù)經(jīng)營場所，投資不動產(chǎn)作為除了核心業(yè)務(wù)之外多樣化經(jīng)營的一個手段，繼續(xù)保留曾作為業(yè)務(wù)經(jīng)營地點的不動產(chǎn)而不出售，購買不動產(chǎn)作為未來業(yè)務(wù)擴(kuò)大規(guī)模和遷址的地方等。因為這些原因，企業(yè)目前已經(jīng)成為商用不動產(chǎn)的最大擁有者。據(jù)統(tǒng)計，在美國，企業(yè)用戶控制著75%的商用不動產(chǎn)。更引人注目的是，《財富》500強(qiáng)的賬面總資產(chǎn)中的1/3是不動產(chǎn)。^[1]

既然有這么巨大的企業(yè)財富集中在不動產(chǎn)上，就有必要考察企業(yè)是如何經(jīng)營不動產(chǎn)以及如何對不動產(chǎn)進(jìn)行投資和融資的。

（二）不動產(chǎn)的地位和作用

1．不動產(chǎn)在世界財富中占支配地位

不動產(chǎn)被稱作是世界上最大的生意。根據(jù)一項估計，不動產(chǎn)的建設(shè)、買賣、租賃以及對自有住房者所帶來的估算收益，占了發(fā)達(dá)國家國內(nèi)生產(chǎn)總值的15%左右。不動產(chǎn)還占大多數(shù)經(jīng)濟(jì)體中有形資本總額的2/3左右。

不動產(chǎn)在世界全部財富中占據(jù)支配性地位。美國的不動產(chǎn)占財富的比重為38.9%，而全世界的不動產(chǎn)占財富的比重接近50%。^[2]

2．不動產(chǎn)管理對企業(yè)的成功至關(guān)重要

今天的首席執(zhí)行官們認(rèn)識到，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中的主要部分是不動產(chǎn)，并且在激烈競爭的市場環(huán)境中，不動產(chǎn)管理對一個企業(yè)的成功是至關(guān)重要的。按照市場價值估算，不動產(chǎn)占一個企業(yè)總資產(chǎn)的25%～40%。不僅從成本或價值的角度來看不動產(chǎn)很重要，而且能夠在合適的地點擁有功能合適的空間，并能夠使用合適的設(shè)施，這對企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績和雇員的工作質(zhì)量也是至關(guān)重要的。把握企業(yè)不動產(chǎn)的價值極為重要，因為企業(yè)總是試圖在滿足其空間使用要求的前提下，盡可能地減少房屋空間使用上所花費的成本。實際上對許多企業(yè)而言，空間成本是僅次于工資的第二大成本。在20世紀(jì)90年代，美國企業(yè)為了降低經(jīng)營成本進(jìn)行了很大的努力，企業(yè)不動產(chǎn)經(jīng)理是這項工作中的一個主要參與者。對企業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)價值的準(zhǔn)確評估，可以確保其在資產(chǎn)負(fù)債表中能夠得到適當(dāng)?shù)姆从场Ｓ行У牟粍赢a(chǎn)管理可以提升股票的價值，并且使企業(yè)被以獲取其不動產(chǎn)為目標(biāo)的人并購接管的可能性最小化。

3．不動產(chǎn)逐漸變成傳遞服務(wù)的工具

客戶租賃不動產(chǎn)不僅僅是利用空間，還有其他的需求。因此，不動產(chǎn)管理者需要經(jīng)營不動產(chǎn)，向客戶提供越來越多的配套服務(wù)，使不動產(chǎn)逐步成為提供服務(wù)的工具。因此，不動產(chǎn)不僅僅是一個價值的載體，而且逐漸變成傳遞服務(wù)、創(chuàng)造財富的一種手段。