既“揚(yáng)湯”又“抽薪”，住房價格調(diào)控邁出第一步^[1]

4月14日，國務(wù)院總理溫家寶在國務(wù)院常務(wù)會議上指出，近期部分城市房價、地價又出現(xiàn)過快上漲勢頭，與一些地方認(rèn)識不到位、落實調(diào)控措施不力，投機(jī)性購房大量增加有關(guān)。必須采取更為嚴(yán)格、更為有力的措施，堅決遏制部分城市房價過快上漲。會議確定的政策措施既抑制需求又增加供給，可謂既“揚(yáng)湯”又“抽薪”。

一方面，作為抑制住房需求的措施，國務(wù)院規(guī)定：對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

另一方面，作為增加供給的措施，國務(wù)院增加住房有效供給。房價上漲過快的城市，要增加居住用地供應(yīng)總量，大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價商品住房供應(yīng)。確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、改造各類棚戶區(qū)280萬套的工作任務(wù)。次日，國土資源部在新聞發(fā)布會上宣布，2010年全國準(zhǔn)備供應(yīng)的住房用地總量為18萬公頃，同比增長130％。

其實，國務(wù)院一直關(guān)注住房價格。溫總理早在2009年年底就說：“只要政府有決心解決這個問題，不是頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳，而是經(jīng)過深入調(diào)查研究，統(tǒng)籌考慮各方面的情況，制定長遠(yuǎn)的規(guī)劃和政策，使我國的房地產(chǎn)有一個穩(wěn)定發(fā)展的局面，是可以做到的?！?010年1月初，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》下發(fā)后，房地產(chǎn)價格也一度出現(xiàn)了積極變化。但“兩會”以后，部分城市房價、地價又出現(xiàn)過快上漲勢頭，迫使國務(wù)院采取新的措施。

抑制房價過快上漲的政策措施從控制房地產(chǎn)金融做起，無疑是正確的選擇。個人按揭貸款的發(fā)放成本和違約率都比較低，給商業(yè)銀行帶來持續(xù)而穩(wěn)定的利潤，因此各家銀行趨之若鶩，競爭性地降低了首付比例和貸款利率。同時，商業(yè)銀行的資金支持也放大了居民的住房需求，在房價上漲過程中起到了推波助瀾的作用。在房價存在較大下跌空間的情況下，發(fā)放低首付比例個人按揭貸款的商業(yè)銀行實際上承擔(dān)著較大的違約風(fēng)險。加大個人按揭貸款的首付比例可以在房價處于較高水平的時候有效控制商業(yè)銀行承擔(dān)的違約風(fēng)險。

不過，在商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款中，還有比個人按揭貸款規(guī)模更加龐大的另外一類貸款：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2010年一季度的16250億元資金來源當(dāng)中，開發(fā)商貸款3674億元，高于個人按揭貸款2193億元。在充足的流動性支持下，“不差錢”的國有房地產(chǎn)開發(fā)商勇于高價拿地，導(dǎo)致“地王”一再刷新紀(jì)錄，一些“地王”地塊的期房樓面價格已經(jīng)高過周邊現(xiàn)房價格（所謂的“面粉比面包貴”）。拍得這些地塊的開發(fā)商承擔(dān)了巨大的市場價格風(fēng)險。如果房價上漲幅度不足以覆蓋這些開發(fā)商高價拿地的成本，那么開發(fā)商的損失有可能牽連到給他們發(fā)放貸款的銀行。銀監(jiān)會已經(jīng)提出要收緊對土地開發(fā)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的審慎性監(jiān)管。但是到目前為止，還沒有看到具體措施出臺。

收緊住房按揭貸款、抑制購房需求畢竟是房價過高時期維護(hù)銀行業(yè)健康的短期政策。從長期來說，中國需要城市化，而城市化進(jìn)程必然伴隨城市住房的穩(wěn)定增長。高房價阻礙著城市化。抑制住房需求的政策同樣抑制城市化。因此，與收緊住房按揭貸款的政策相比，增加住房用地供給更加符合中國經(jīng)濟(jì)的長期目標(biāo)，也更加具有可持續(xù)性，能夠在中長期抑制房價上漲。提高商業(yè)銀行住房按揭貸款門檻的政策猶如“揚(yáng)湯止沸”，能夠立竿見影地抑制住房需求；而增加住房用地規(guī)模的政策猶如“釜底抽薪”，能夠持續(xù)地發(fā)揮效果。

盡管上周出臺的這兩條政策短期“揚(yáng)湯”、長期“抽薪”，在抑制房價進(jìn)一步上漲方面是很好的搭配，但是能否實現(xiàn)政策目標(biāo)還存在不確定性。

首先，國土資源部制訂的2010年度住房供地計劃是否能夠如期完成，還要看各地方政府住宅用地的征用和供應(yīng)進(jìn)度。如果土地出讓價格大幅下跌而土地征用費用高企，地方政府的土地開發(fā)熱情必然降溫。

其次，即使年度住房供地計劃如期完成，但是如果新增加的住房用地大量變成房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲備，也不能真正增加住房市場上的有效供給。據(jù)某機(jī)構(gòu)對上市房地產(chǎn)企業(yè)報表的分析，某些上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地儲備可供這些企業(yè)開發(fā)幾十年。地方政府應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)法，無償收回所有閑置兩年以上的土地，不允許開發(fā)商靠炒地盈利。

最后，需要解決政策與體制的沖突。增加土地供給必然降低地方政府未來的土地出讓收入，導(dǎo)致地方利益與中央政府抑制房價的政策目標(biāo)相沖突。如何做到“不是頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”，還需要很大的決心和智慧。

【注釋】

[1]2010年4月21日發(fā)表于《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》。