25.受讓在建項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后再轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅如何處理？

答：甲、乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)一項(xiàng)在建項(xiàng)目，后乙公司因某些原因?qū)⑵湟蚜㈨?xiàng)施工但尚未完工的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給甲公司（雙方?jīng)]有辦理立項(xiàng)人和土地使用人更名手續(xù)），由甲公司繼續(xù)修建該項(xiàng)目并將其對(duì)外銷(xiāo)售，此時(shí)的營(yíng)業(yè)稅處理為：

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［2003］16號(hào)）的規(guī)定：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目時(shí)，不管是否辦理立項(xiàng)人和土地使用人的更名手續(xù)，其實(shí)質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對(duì)轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目行為應(yīng)按以下辦法征收營(yíng)業(yè)稅：

1）轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開(kāi)發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開(kāi)發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅。

2）轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

因此，乙公司將已經(jīng)立項(xiàng)建設(shè)尚未完工的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給甲公司，雖然沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，但實(shí)質(zhì)上是發(fā)生了不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓行為，所以需要按照“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”繳納營(yíng)業(yè)稅。

該文件還規(guī)定，單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。營(yíng)業(yè)額減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)發(fā)生在境內(nèi)的，該減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是發(fā)票或合法有效憑證。

因此，甲公司購(gòu)入不動(dòng)產(chǎn)后，繼續(xù)施工并對(duì)外銷(xiāo)售，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際銷(xiāo)售額扣除支付給對(duì)方房產(chǎn)公司的價(jià)款后的余額計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅。