新農(nóng)村建設(shè)與金融支持

由于制度性原因，農(nóng)民的住房尚不具有商業(yè)產(chǎn)權(quán)，從而不具有作為抵押品的經(jīng)濟(jì)屬性。這使農(nóng)民建房長(zhǎng)期得不到有效的金融支持，新農(nóng)村建設(shè)缺乏現(xiàn)代金融的推動(dòng)力。如何在現(xiàn)行的制度框架下，突破信貸“瓶頸”制約，江西省農(nóng)村信用社創(chuàng)新了住房建設(shè)綜合評(píng)估授信機(jī)制，使農(nóng)戶的內(nèi)在還款能力得以發(fā)掘，農(nóng)戶建房有效需求得以滿足，大大加快了新農(nóng)村建設(shè)的步伐。

黨的十六大提出了全面建設(shè)小康社會(huì)的宏偉目標(biāo)。全面小康，重點(diǎn)和難點(diǎn)在農(nóng)村，我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要差距也在農(nóng)村，其中農(nóng)村地區(qū)的房屋建設(shè)及農(nóng)民居住環(huán)境、居住條件水平較低，是一個(gè)重要方面。為縮小城鄉(xiāng)差距、加快農(nóng)村地區(qū)發(fā)展，《國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》中作出了建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的戰(zhàn)略部署，并把設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美、村容整潔等列為總體目標(biāo)要求的內(nèi)容，預(yù)示著農(nóng)村基礎(chǔ)建設(shè)和住房領(lǐng)域?qū)⒉饺胄碌陌l(fā)展階段。在這種背景下，同時(shí)在我國(guó)農(nóng)村地區(qū)住房市場(chǎng)化程度較低、相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)滯后的情況下，如何利用金融手段，滿足農(nóng)民建房、提升居住條件的需要，促進(jìn)農(nóng)村環(huán)境和村容村貌改善，以實(shí)際行動(dòng)支持新農(nóng)村建設(shè)，是農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)面臨的重要課題。

一、農(nóng)村住房需求分析

長(zhǎng)期以來(lái)，農(nóng)村住房市場(chǎng)發(fā)育不完全，但從另一角度來(lái)看，也正說(shuō)明蘊(yùn)涵著巨大的潛力和空間。我國(guó)農(nóng)村地區(qū)人口眾多，住房需求十分旺盛且快速增長(zhǎng)。主要來(lái)自幾個(gè)方面:一是提升生活質(zhì)量的需要。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，特別是近年來(lái)一系列支農(nóng)、惠農(nóng)政策的效果正在逐步顯現(xiàn)出來(lái)，農(nóng)民增收致富的多了，生活水平提高了，對(duì)居住條件的要求也“水漲船高”，原有的房屋難以滿足日益增長(zhǎng)的需要，促使他們新建或購(gòu)買(mǎi)更舒適的住房。二是受傳統(tǒng)觀念的影響。受傳統(tǒng)思想影響，農(nóng)村的獨(dú)生子女少，一般都有兄弟姐妹，男子成年后，往往都要分家立戶，其中多數(shù)都會(huì)單獨(dú)建房。而且中國(guó)人常說(shuō)“成家立業(yè)”，“家”乃安身立命之所，家業(yè)、家產(chǎn)，很大程度上指的還是房子。所以在農(nóng)村，無(wú)論是“成家”還是“立業(yè)”，最直接、最明顯的標(biāo)志就是建房子。三是部分危舊房重建的需要。在欠發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村，仍有很多在很早前建的土木結(jié)構(gòu)的房子，其防火防水和抗風(fēng)抗震能力弱，甚至有不少危房，亟待修繕。同時(shí)，農(nóng)村地區(qū)自然災(zāi)害發(fā)生頻率較高，抗災(zāi)能力弱，地震、洪災(zāi)等造成大量房屋損毀。如江西2010年洪災(zāi)中，就有50000多戶農(nóng)房受災(zāi)倒塌。災(zāi)后房屋重建的數(shù)量多、要求急迫。四是人口遷移帶來(lái)的住房需求。由于水利建設(shè)或避災(zāi)避險(xiǎn)的需要，國(guó)家會(huì)對(duì)一些庫(kù)區(qū)、湖區(qū)和災(zāi)害頻發(fā)地區(qū)的農(nóng)民進(jìn)行轉(zhuǎn)移安置，房屋無(wú)法搬移，必須在遷入地重新建造。同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展，農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加大投入，有越來(lái)越多的鐵路、公路、橋梁等穿過(guò)村莊，需要農(nóng)民拆遷“讓道”，要另選新址建房。五是新農(nóng)村建設(shè)的契機(jī)。隨著社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的推進(jìn)，原來(lái)的農(nóng)房將逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榘凑战y(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)的“農(nóng)民新村”、農(nóng)民公寓，一些集鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施的完善和相關(guān)配套服務(wù)的建立，刺激鄉(xiāng)鎮(zhèn)商品房開(kāi)發(fā)起步發(fā)展，帶來(lái)建房、購(gòu)房需求日益擴(kuò)張。

二、金融服務(wù)對(duì)接難題

一方面農(nóng)民住房需求旺盛，相應(yīng)的金融信貸服務(wù)需求強(qiáng)烈;另一方面，由于農(nóng)村房產(chǎn)尚未商品化，相關(guān)配套市場(chǎng)發(fā)育滯后，導(dǎo)致缺乏有效擔(dān)保抵押，成為農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)對(duì)接信貸需求的難題。主要體現(xiàn)在四個(gè)方面:一是農(nóng)民收入作為還款保證不充分。農(nóng)村住房信貸需求主體是農(nóng)民，與城市居民大多有固定工作及收入不同，農(nóng)民的主要收入來(lái)源是農(nóng)業(yè)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)對(duì)自然條件等外部因素依賴(lài)性強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)較大，因而農(nóng)民收入不穩(wěn)定，而且難以測(cè)算。如果以此申請(qǐng)貸款條件不充分，還款來(lái)源得不到可靠保障，信貸風(fēng)險(xiǎn)難以控制。二是可利用的相關(guān)信用資源少。城市住房市場(chǎng)發(fā)育比較成熟，房屋從開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)、承建到銷(xiāo)售、裝修等，形成了完整的產(chǎn)業(yè)鏈條，分別有不同的主體承擔(dān)，他們各自的資產(chǎn)及其他信用資源，都可能成為住房貸款的還款保證和風(fēng)險(xiǎn)分散途徑。而農(nóng)村的房屋多是農(nóng)民自建自住，無(wú)其他利益方介入，缺乏有效的信用資源為住房貸款擔(dān)保。三是沒(méi)有能夠用以抵押的合法權(quán)證。農(nóng)民住房用地大多為宅基地，屬集體所有，出于保護(hù)農(nóng)民利益考慮，我國(guó)目前法律尚不允許農(nóng)村土地商品化買(mǎi)賣(mài)交易，農(nóng)村住房還不能像城市商品房一樣依法登記，取得房產(chǎn)證明。沒(méi)有法律認(rèn)可的權(quán)屬證明，農(nóng)民的房子就不能作為貸款抵押物，因而無(wú)法像在城市購(gòu)買(mǎi)商品住宅那樣辦理抵押按揭，抑制了相當(dāng)多農(nóng)民朋友購(gòu)房、建房的愿望。四是金融支持住房發(fā)展的外部條件欠缺。農(nóng)村住房評(píng)估等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)基本沒(méi)有，房屋的價(jià)值難以客觀公正地確定，沒(méi)有相應(yīng)的住房交易流轉(zhuǎn)機(jī)制，即使協(xié)議轉(zhuǎn)讓?zhuān)膊皇芊杀Ｗo(hù)，極易產(chǎn)生糾紛。這些都構(gòu)成了金融機(jī)構(gòu)支持農(nóng)村住房市場(chǎng)發(fā)展的障礙。

三、支持農(nóng)民建(購(gòu))房的基本思路

信貸的本質(zhì)是通過(guò)建立一種保障機(jī)制把未來(lái)的收益變?yōu)楫?dāng)期的投入?？傮w上看，經(jīng)濟(jì)總是不斷發(fā)展，農(nóng)民的資產(chǎn)、財(cái)富總是不斷積累，收入也逐步增加，理論上講，只要貸款額度合適，未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)是具備償還能力的。關(guān)鍵是找到一種風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和分散控制機(jī)制，而實(shí)際操作過(guò)程中，應(yīng)該有多種不同的可行路徑。江西省農(nóng)村信用社主要從以下幾方面探索破解農(nóng)村住房貸款難題的辦法:一是借助道德約束力量。在我國(guó)農(nóng)村，可能人們法律意識(shí)不很強(qiáng)，但道德觀念卻深入人心。約束人的行為，主要靠道德規(guī)范。樸實(shí)的農(nóng)民，可能無(wú)意中違法，但一般不會(huì)故意做出違背道德倫理的事情。而且鄰里之間道義上的指責(zé)，往往比法律的審判還更具威懾力。這種社會(huì)生態(tài)特點(diǎn)，通過(guò)適當(dāng)鏈接，也可以成為防范信貸風(fēng)險(xiǎn)的手段?；鶎愚r(nóng)村信用社在普及金融法律法規(guī)的同時(shí)，加大對(duì)誠(chéng)信文化的推動(dòng)和宣傳，把農(nóng)民與信用社信貸行為、用信情況更加緊密地與道德聯(lián)系起來(lái)，強(qiáng)化“守信光榮、失信可恥”的觀念，將及時(shí)還貸貼上道德標(biāo)簽，甚至寫(xiě)入鄉(xiāng)規(guī)民約，積極提倡，共同恪守，增強(qiáng)借款農(nóng)民按時(shí)還本付息的自覺(jué)性和約束力，為住房貸款業(yè)務(wù)的開(kāi)展形成良好的誠(chéng)信環(huán)境。二是用好基層組織資源。農(nóng)村是一個(gè)“你知道我、我知道你”的熟人社會(huì)，農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)情況、資信信息等相互之間都比較了解，容易掌握。利用這個(gè)特點(diǎn)，可以對(duì)農(nóng)民的資信狀況作出比較客觀真實(shí)的評(píng)價(jià)。特別是充分發(fā)揮村委會(huì)、村小組等基層組織的作用，請(qǐng)村干部和德高望重的長(zhǎng)者，或采取村民互評(píng)的形式，對(duì)農(nóng)民進(jìn)行資信等級(jí)評(píng)定，根據(jù)資信等級(jí)確定一定額度的授信。同時(shí)，在貸款發(fā)放以后，依靠基層組織協(xié)助管理、催收，了解貸款用途及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況等，使風(fēng)險(xiǎn)始終處于可控范圍之內(nèi)。三是加強(qiáng)多方合作互動(dòng)。推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程、綜合戰(zhàn)略，農(nóng)村信用社在開(kāi)展相關(guān)金融信貸服務(wù)時(shí)，堅(jiān)持與地方政府、有關(guān)部門(mén)及各方面互動(dòng)合作，形成合力，擴(kuò)大實(shí)效。與新農(nóng)村建設(shè)的規(guī)劃互動(dòng)，利用信貸引導(dǎo)作用，使農(nóng)民新建住房符合整體村建發(fā)展規(guī)劃要求，為解決當(dāng)前農(nóng)村建設(shè)無(wú)序的問(wèn)題增加一個(gè)手段。同時(shí)，結(jié)合政策新農(nóng)村建設(shè)的補(bǔ)助資金，建立信貸利率補(bǔ)償機(jī)制，降低農(nóng)民建房過(guò)程中的貸款成本。四是注重以往信用記錄。農(nóng)民住房貸款不是一項(xiàng)孤立的業(yè)務(wù)，是整個(gè)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)金融活動(dòng)的一部分?？梢愿鶕?jù)綜合還款能力，多因素評(píng)定授信額度。農(nóng)村信用社具有貼近農(nóng)民、熟悉客戶的優(yōu)勢(shì)，在長(zhǎng)期發(fā)展歷程中，與廣大農(nóng)戶發(fā)生了大量業(yè)務(wù)往來(lái)，特別是小額農(nóng)貸推廣，基本上覆蓋了農(nóng)村地區(qū)。農(nóng)民其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的交易情況和金融業(yè)務(wù)的歷史記錄，對(duì)開(kāi)展住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估同樣有參考作用。此外，農(nóng)民的遵紀(jì)守法情況，鄰里之間相處情況，親朋好友之間的交往情況等，都可以作為信貸決策的輔助信息。五是積極開(kāi)展聯(lián)戶擔(dān)保。農(nóng)村地區(qū)樸素的平等觀念較普遍，有著互幫互助的良好傳統(tǒng)，親友、鄰里之間的借貸周轉(zhuǎn)、余缺調(diào)劑，也是很常見(jiàn)的現(xiàn)象。如能在此基礎(chǔ)上加以正確引導(dǎo)，讓農(nóng)民自愿相互擔(dān)保，甚至適當(dāng)出資設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保基金，結(jié)成利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的信用共同體，可以成為分散貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要信用資源。六是發(fā)掘其他信用資源。雖然農(nóng)村房產(chǎn)不能用以抵押，但農(nóng)村的資源豐富，可以因地制宜創(chuàng)新其他抵質(zhì)押方式，比如農(nóng)民承包的養(yǎng)殖水面、林果開(kāi)發(fā)，以及農(nóng)村中小企業(yè)的廠房設(shè)備、產(chǎn)品訂單、倉(cāng)單、商標(biāo)等通過(guò)合理評(píng)估，都可按一定比例折價(jià)用作抵押、質(zhì)押，充分發(fā)掘各類(lèi)資源，借助信貸杠桿，變現(xiàn)為當(dāng)期投入，滿足廣大農(nóng)民建房、購(gòu)房的資金需要。

四、江西農(nóng)民住房貸款的具體做法

按照上述思路，農(nóng)民貸款建房、購(gòu)房的還款來(lái)源和風(fēng)險(xiǎn)分散問(wèn)題基本得以解決。江西省農(nóng)村信用社開(kāi)始“試水”農(nóng)民住房消費(fèi)金融領(lǐng)域，試點(diǎn)并逐步推廣了農(nóng)民住房貸款業(yè)務(wù)。農(nóng)民住房貸款是對(duì)農(nóng)戶用于建(購(gòu))符合土地利用總體規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃的普通住房，包括規(guī)劃區(qū)內(nèi)的商品房、農(nóng)民公寓、普通農(nóng)宅的消費(fèi)性貸款的統(tǒng)稱(chēng)。我們主要從以下幾方面開(kāi)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)。

(一)充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和需求分析

農(nóng)村信用社客戶經(jīng)理人員，上門(mén)上戶對(duì)轄區(qū)內(nèi)農(nóng)民建(購(gòu))房貸款資金需求進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的調(diào)查分析，重點(diǎn)了解地方政府對(duì)農(nóng)民建房總體規(guī)劃、農(nóng)民建房需求總量、單戶面積、單戶造價(jià)、自籌資金、產(chǎn)業(yè)情況、收入狀況、信譽(yù)狀況等情況，全面掌握農(nóng)民建(購(gòu))房的資金需求以及還貸能力。根據(jù)農(nóng)民建(購(gòu))房的坐落位置、土地性質(zhì)及建(購(gòu))方式等情況，在有效防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下，因地制宜，一戶一策，創(chuàng)新貸款方式，有效滿足農(nóng)民建(購(gòu))房貸款的資金需求。

(二)根據(jù)不同資信情況確定信貸方式

對(duì)貸款需求金額較小、信譽(yù)良好的農(nóng)戶，由農(nóng)村信用社與村委會(huì)共同組成資信評(píng)定小組，對(duì)農(nóng)戶進(jìn)行評(píng)級(jí)授信，合理確定授信額度，以農(nóng)戶小額信用貸款或文明信用農(nóng)戶貸款方式支持;對(duì)在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的宅基地上建房的農(nóng)戶，由2個(gè)以上信譽(yù)良好、有一定的償還能力的村“兩委”干部、在當(dāng)?shù)赜幸欢ㄍ闹赂粠ь^人及國(guó)家公務(wù)人員作為保證人，發(fā)放保證貸款;對(duì)農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社社員建(購(gòu))房，組織社員聯(lián)保;對(duì)集體購(gòu)買(mǎi)地方政府組織建設(shè)的農(nóng)民公寓，由5名以上農(nóng)戶自愿組成聯(lián)保小組;對(duì)購(gòu)買(mǎi)地方政府規(guī)劃新區(qū)、農(nóng)民新村內(nèi)的住房或公寓的，引導(dǎo)政府、承建商、農(nóng)戶等相關(guān)利益者組成信用共同體;對(duì)團(tuán)購(gòu)統(tǒng)一規(guī)劃區(qū)住房的，支持政府引導(dǎo)建立農(nóng)民建房貸款擔(dān)保中心，形成擔(dān)?；?，按擔(dān)?；饠?shù)額的一定倍數(shù)發(fā)放貸款。同時(shí)，視當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)特色，積極探索開(kāi)展林權(quán)、果園、茶園、生產(chǎn)設(shè)備、倉(cāng)單、訂單、應(yīng)收賬款等可行的抵(質(zhì))押方式，對(duì)農(nóng)民以招標(biāo)、拍賣(mài)等方式取得的設(shè)備、水庫(kù)、荒山、荒灘等承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，經(jīng)有關(guān)部門(mén)登記后，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)也可用以抵押。對(duì)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在農(nóng)村開(kāi)發(fā)的已竣工商品房、公寓用房，開(kāi)辦農(nóng)民住房按揭貸款;對(duì)農(nóng)民在集體所有制土地上的自建房屋，可積極探索以其住房作為抵押，發(fā)放抵押貸款。

(三)合理設(shè)定貸款的額度、期限和還款方式。

一是根據(jù)農(nóng)民信用狀況、年純收入、住房造價(jià)、自有資金比例等因素科學(xué)核定貸款的額度，一般不得超過(guò)農(nóng)戶年純收入的5倍，建(購(gòu))房款自有資金比例不低于50%，單戶貸款的最高額原則上不超過(guò)8萬(wàn)元。對(duì)信用狀況好、有產(chǎn)業(yè)支撐、還款能力強(qiáng)的農(nóng)戶，可適當(dāng)提高貸款額度。二是根據(jù)農(nóng)民收入來(lái)源和還貸能力合理確定貸款期限，既不人為縮短，也不盲目拉長(zhǎng)，從農(nóng)民經(jīng)濟(jì)狀況來(lái)看，一般為1～5年較為合適。三是根據(jù)農(nóng)民實(shí)現(xiàn)收入的時(shí)間特點(diǎn)、收入結(jié)構(gòu)等因素靈活設(shè)定還款方式，推出一次還本分期付息，分期還本、定期收息，分期還本付息等多種還款方式。引導(dǎo)農(nóng)民分期還貸，避免一次性還貸的資金壓力。

(四)加強(qiáng)與有關(guān)部門(mén)的合作互動(dòng)

在開(kāi)展農(nóng)民住房貸款過(guò)程中，農(nóng)村信用社主動(dòng)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)卣陀嘘P(guān)部門(mén)的溝通，積極爭(zhēng)取各方支持。加強(qiáng)與當(dāng)?shù)匦罗r(nóng)村建設(shè)辦公室聯(lián)系，對(duì)接當(dāng)?shù)卣麓彐?zhèn)建設(shè)規(guī)劃，重點(diǎn)支持新興旅游小城鎮(zhèn)、新農(nóng)村示范點(diǎn)和文明社區(qū)建設(shè)。支持各級(jí)政府設(shè)立農(nóng)民住房貸款專(zhuān)項(xiàng)扶助資金，采取貼息、獎(jiǎng)勵(lì)等方式，與農(nóng)村信用社支持農(nóng)民建房、購(gòu)方的金融信貸政策互動(dòng)，并產(chǎn)生放大效應(yīng)，也有利于調(diào)動(dòng)農(nóng)民貸款建(購(gòu))房積極性，推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)的總體進(jìn)度。注重與供電、城建、電信等有關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取他們的支持，按照城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的要求，支持配套公共設(shè)施建設(shè)和公共事業(yè)的發(fā)展，更好地提升農(nóng)村居住質(zhì)量和生活水平。加強(qiáng)農(nóng)村信用環(huán)境建設(shè)，持續(xù)深入開(kāi)展創(chuàng)評(píng)文明信用農(nóng)戶、創(chuàng)建信用鄉(xiāng)鎮(zhèn)活動(dòng)，努力為開(kāi)展農(nóng)民住房貸款營(yíng)造良好的信用環(huán)境。

(五)嚴(yán)格農(nóng)民住房貸款的管理

一是建立健全相關(guān)制度。按照內(nèi)控優(yōu)先、制度先行的要求，江西省聯(lián)社在開(kāi)展農(nóng)民住房貸款試點(diǎn)工作之初，就下發(fā)了指導(dǎo)意見(jiàn)。各地農(nóng)村信用社根據(jù)指導(dǎo)意見(jiàn)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，建立符合農(nóng)民住房貸款特點(diǎn)的內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理制度，明確農(nóng)民住房貸款的辦理程序、風(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)和崗位職責(zé)。認(rèn)真落實(shí)貸前調(diào)查和貸后檢查要求，建立和完善風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)信息，提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力，保證農(nóng)民住房信貸金融服務(wù)的可持續(xù)發(fā)展。二是嚴(yán)格落實(shí)各個(gè)層級(jí)的管理責(zé)任。由客戶經(jīng)理負(fù)責(zé)農(nóng)民住房貸款的貸前調(diào)查、貸后檢查、貸款本息的收回等工作，實(shí)行“包放、包收、包效益、包管理”的責(zé)任制。加強(qiáng)責(zé)任考核和追究，對(duì)工作成效突出、貸款質(zhì)量好的信貸人員給予獎(jiǎng)勵(lì);對(duì)因調(diào)查不實(shí)、審查不嚴(yán)以及貸后管理和催收不力的，或借農(nóng)民建房貸款名義發(fā)放假名冒名貸款等違規(guī)行為的，嚴(yán)格從嚴(yán)從重處理。三是注重貸款跟蹤服務(wù)和貸后管理。貸款自發(fā)放到收回，客戶經(jīng)理實(shí)行全程跟蹤，貸款期限內(nèi)工作人員經(jīng)常走訪借款農(nóng)戶，及時(shí)跟蹤掌握農(nóng)民個(gè)人資信、家庭收入及財(cái)產(chǎn)、擔(dān)保抵押等情況，定期分析風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患，及早采取有效措施。貸款到期后，農(nóng)村信用社通過(guò)落實(shí)清收責(zé)任，委托村“兩委”、村民理事會(huì)協(xié)助催收等手段，全力收回到期貸款本息。

江西省農(nóng)村信用社自試辦到后來(lái)全面推廣農(nóng)民住房貸款，至今累計(jì)發(fā)放農(nóng)民住房貸款43195萬(wàn)元，余額達(dá)35736萬(wàn)元，累計(jì)支持了25095戶農(nóng)民購(gòu)建新房，破解了農(nóng)民建房資金不足的難題，開(kāi)創(chuàng)了新時(shí)期全國(guó)農(nóng)民住房貸款業(yè)務(wù)的先河，引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。中央電視臺(tái)、《金融時(shí)報(bào)》等主要媒體均進(jìn)行了正面宣傳報(bào)道，予以高度評(píng)價(jià)。實(shí)踐證明:農(nóng)民住房貸款業(yè)務(wù)的推出和發(fā)展，是一項(xiàng)支農(nóng)惠農(nóng)工程，也是政府以金融手段推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)的有力抓手，取得了農(nóng)民得實(shí)惠、農(nóng)村換新貌、政府辦實(shí)事、信用社加快發(fā)展的多贏效果。

五、進(jìn)一步提升農(nóng)村住房貸款的政策建議

農(nóng)民住房貸款的創(chuàng)辦，雖然各方歡迎，成效明顯，但由于農(nóng)村特殊的經(jīng)濟(jì)條件和環(huán)境，以及政策、法律方面的原因，還存在一些有待完善的地方。為更好地發(fā)揮農(nóng)民住房貸款在提高農(nóng)民生活水平、支持新農(nóng)村建設(shè)中的作用，應(yīng)從以下幾方面作進(jìn)一步提升。

(一)完善農(nóng)民抵押擔(dān)保機(jī)制

國(guó)家應(yīng)制定農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記制度，在明晰產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上對(duì)農(nóng)民發(fā)放房屋所有權(quán)證，并建立和健全農(nóng)村房屋的評(píng)估、抵押、流轉(zhuǎn)機(jī)制，切實(shí)解決農(nóng)民建房和發(fā)展生產(chǎn)中資金短缺而又缺乏有效抵押擔(dān)保的難題，借助金融手段幫助廣大農(nóng)民脫貧致富。

(二)建立風(fēng)險(xiǎn)分散補(bǔ)償機(jī)制

各級(jí)政府應(yīng)進(jìn)一步加大對(duì)新農(nóng)村建設(shè)資金投入力度，并從中切出一塊資金用于對(duì)農(nóng)民住房貸款，或進(jìn)行貼息，或提供擔(dān)保，或作為最終風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金，建立完善住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分散補(bǔ)償機(jī)制，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民住房貸款可持續(xù)發(fā)展。

(三)發(fā)展農(nóng)業(yè)政策性保險(xiǎn)

按政府主導(dǎo)、財(cái)政扶持、市場(chǎng)化運(yùn)作的原則，建立農(nóng)業(yè)政策性保險(xiǎn)體系，變?yōu)暮缶葹?zāi)為災(zāi)前預(yù)防，有效分解信貸風(fēng)險(xiǎn)，使信用社更加放心放貸。

(四)增強(qiáng)信用社支農(nóng)實(shí)力

要滿足新農(nóng)村建設(shè)特別是農(nóng)民建房以及城鎮(zhèn)下崗職工創(chuàng)業(yè)對(duì)資金的需求，就必須解決農(nóng)村信用社的資金來(lái)源問(wèn)題。這要求政府加強(qiáng)推動(dòng)和引導(dǎo)。地方財(cái)政涉農(nóng)資金和對(duì)農(nóng)業(yè)農(nóng)村的轉(zhuǎn)移支付，應(yīng)全部到農(nóng)村信用社開(kāi)戶和辦理業(yè)務(wù);社保資金、地方行政事業(yè)單位工資、稅費(fèi)征收等，在同等條件下優(yōu)先由農(nóng)村信用社代理。同時(shí)，要清理和糾正不利于增強(qiáng)農(nóng)村信用社融資能力的歧視性政策，多方面支持農(nóng)村信用社壯大資金實(shí)力，增強(qiáng)為農(nóng)服務(wù)能力。