土地管理制度作為國(guó)家基礎(chǔ)性、全局性的社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度，其深化改革對(duì)完善國(guó)家治理體系具有重要作用。當(dāng)前，金融已深入至土地開發(fā)、利用、保護(hù)等全過程，并形成了土地儲(chǔ)備貸款、土地開發(fā)基金、土地信托等系列產(chǎn)品，土地與金融聯(lián)系十分緊密。2013年召開的中共十八屆三中全會(huì)作出了全面深化改革的部署，在土地領(lǐng)域提出了土地要素市場(chǎng)化配置、土地節(jié)約集約利用、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、宅基地制度改革、土地征收制度改革等多項(xiàng)內(nèi)容（王世元， 2014）。隨著我國(guó)耕地保護(hù)的強(qiáng)化和土地節(jié)約集約利用的進(jìn)一步推進(jìn)，諸多省市已將城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)作為當(dāng)前土地管理制度改革的重要突破口，國(guó)土資源部、浙江省等均出臺(tái)了推進(jìn)低效用地再開發(fā)的具體措施[1]。從寧波來看，城鎮(zhèn)低效用地規(guī)模龐大，且在再開發(fā)過程中面臨政府融資難、渠道受限，企業(yè)融資貴、還款壓力大等突出問題，可持續(xù)的投融資機(jī)制尚未建立（李紅強(qiáng)和唐忠杰，2014a；2014b）。因此，深入探究如何有效發(fā)揮金融的杠桿撬動(dòng)作用，創(chuàng)新投融資模式，破解城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的資金瓶頸，將對(duì)寧波市加快推動(dòng)低效用地再開發(fā)具有重要現(xiàn)實(shí)意義，有助于深化金融支持土地制度深化改革的研究，完善金融助推地方發(fā)展的手段。

一、寧波市城鎮(zhèn)低效用地進(jìn)展及再開發(fā)融資困境

（一）寧波市城鎮(zhèn)低效用地現(xiàn)狀

按照《浙江省人民政府關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作的意見》的定義，城鎮(zhèn)低效用地是指不符合現(xiàn)行規(guī)劃用途、利用粗放、布局散亂、設(shè)施落后、閑置廢棄以及不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的存量建設(shè)用地；在“三改一拆”中計(jì)劃實(shí)施改造和已拆除建筑物的土地（浙江省城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，2014）。

目前，寧波市城鎮(zhèn)土地利用結(jié)構(gòu)不合理，低效用地普遍存在。從結(jié)構(gòu)上看，寧波市城鎮(zhèn)建設(shè)用地中，工業(yè)用地比例達(dá)46.2％ ，大大超出城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，特別是舊城區(qū)中的低效利用工業(yè)用地占比更高，亟須“退二進(jìn)三”和“退二優(yōu)二”。從土地利用強(qiáng)度看，寧波市城鎮(zhèn)綜合容積率僅為0.72，而國(guó)外一些發(fā)達(dá)城市的容積率一般在2.0以上，廣東已完成的低效用地改造也將平均容積率由0.66提高到1.5（周力豐等，2013）。

據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，寧波市共有城鎮(zhèn)低效用地潛力約21.8萬畝，占城鄉(xiāng)建設(shè)用地總量的10％ 。按照目前國(guó)土資源部每年下達(dá)寧波3萬～4萬畝的新增建設(shè)用地指標(biāo)，現(xiàn)有低效用地再開發(fā)可至少滿足寧波市6年的用地需求（寧波市國(guó)土資源局，2014）。

（二）寧波市城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)融資存在的問題

目前，寧波市城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)進(jìn)展緩慢，這除了現(xiàn)有利益分配機(jī)制不夠完善外，還面臨著融資方面的諸多困境，政府融資難、渠道受限，企業(yè)融資貴、還款壓力大等問題十分突出。

（1）地方政府性負(fù)債偏高，房地產(chǎn)形勢(shì)下行致使政府和開發(fā)企業(yè)資金缺乏。根據(jù)2013年寧波市政府性債務(wù)審計(jì)結(jié)果，截至2013年12月月底，全市政府負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)的債務(wù)率為96.2％ 。較高的政府債務(wù)率導(dǎo)致政府類低效用地再開發(fā)項(xiàng)目貸款授信受到限制，并且地方政府通過發(fā)債融資的規(guī)模受限、成本提升。再者，宏觀經(jīng)濟(jì)下行、房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮和土地市場(chǎng)低迷，導(dǎo)致政府財(cái)政收入大幅緊縮、開發(fā)企業(yè)資金緊張。

（2）財(cái)稅體制改革新形勢(shì)下的投融資模式尚未構(gòu)建完成。2014年以來，我國(guó)財(cái)稅體制改革加速，國(guó)務(wù)院先后出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府性債務(wù)管理的意見》（國(guó)發(fā)〔2014〕43號(hào)）和《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化預(yù)算管理制度改革的決定》（國(guó)發(fā)〔2014〕45號(hào)），明確將剝離融資平臺(tái)的政府融資功能，政府無收益的項(xiàng)目需通過發(fā)行債券方式融資，有一定收益性的項(xiàng)目需政府專項(xiàng)舉債或采取政府與社會(huì)資本合作模式（PPP模式）。但目前，新型投融資模式尚未完成構(gòu)建，進(jìn)而會(huì)對(duì)低效用地再開發(fā)的投融資產(chǎn)生直接影響。

（3）金融支持低效用地再開發(fā)的模式、產(chǎn)品尚有待完善。以往金融對(duì)低效用地再開發(fā)的支持，主要包括國(guó)家開發(fā)銀行等開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)對(duì)棚戶區(qū)改造融資、“退二進(jìn)三”企業(yè)固定資產(chǎn)貸款或流動(dòng)資金貸款、土地儲(chǔ)備貸款等。但從總體上看，目前金融機(jī)構(gòu)支持途徑還比較有限，社會(huì)資本、基金、資產(chǎn)證券化、信托等運(yùn)用還有待拓展。在財(cái)稅體制改革后，金融機(jī)構(gòu)在承銷和購買地方政府債券、參與PPP項(xiàng)目運(yùn)作和政府采購等方面的模式產(chǎn)品均有待創(chuàng)新完善。

二、寧波城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)類型及其金融需求

（一）寧波城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)類型

由于形成原因、用途、方式的不同，寧波市低效用地再開發(fā)存在多種類型。例如，根據(jù)低效用地流轉(zhuǎn)的方式，可以分為政府協(xié)商收回、政府收購儲(chǔ)備、市場(chǎng)主體收購、原土地使用權(quán)人協(xié)議置換等方式（寧波市人民政府，2014）。結(jié)合《浙江省城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作考核辦法》，可將低效用地再開發(fā)劃分為九種類型（見表1）。

表1 寧波市城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)類型（浙江省城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，2014）

續(xù)表

（二）基于不同類型的低效用地再開發(fā)金融需求分析

由于不同再開發(fā)類型的實(shí)施主體不同，且項(xiàng)目收益性也存在差異，故不同類型的低效用地再開發(fā)存在差異化的金融需求（表2）。

表2 不同再開發(fā)類型的金融需求

續(xù)表

1.協(xié)商收回

根據(jù)表1，協(xié)商收回的實(shí)施主體為市縣政府，其中所涉及的資金主要為對(duì)原土地使用權(quán)人的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。在金融支持上，可采取當(dāng)前的土地儲(chǔ)備貸款加以支持。

2.實(shí)施流轉(zhuǎn)

在實(shí)施流轉(zhuǎn)這一模式下，所涉及的金融需求為市場(chǎng)主體收購、開發(fā)相鄰多宗地塊的投資建設(shè)資金或原土地使用權(quán)人聯(lián)合開發(fā)的資金。顯然市場(chǎng)主體是本模式下的再開發(fā)主體，因此此類項(xiàng)目與一般性的商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目相同。在金融支持上，既可以采取固定資產(chǎn)貸款，也可引進(jìn)信托、保險(xiǎn)等資金，還可利用債務(wù)性融資工具和資本市場(chǎng)融資。

3.協(xié)議置換

協(xié)議置換中涉及兩方面的市場(chǎng)行為：①政府對(duì)土地通過協(xié)議置換等方式依法收回，故可采用土地儲(chǔ)備類貸款；②市場(chǎng)主體對(duì)新置換的土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。在這一模式下，企業(yè)借鑒實(shí)施流轉(zhuǎn)下的各種模式進(jìn)行融資。另外，從江東、奉化、鎮(zhèn)海調(diào)研來看，協(xié)議置換中往往會(huì)對(duì)一批小型工業(yè)企業(yè)進(jìn)行集聚入園，再將其原先占用土地進(jìn)行集中開發(fā)。在這種情況下，這些零散工業(yè)企業(yè)可采取共同入股形式成立開發(fā)公司，由開發(fā)公司向金融機(jī)構(gòu)融資，再對(duì)新置換土地進(jìn)行整體開發(fā)。

4.退二優(yōu)二、提高容積率

退二優(yōu)二與提高容積率相類似，都是在不改變土地用途的前提下進(jìn)行再開發(fā)。不同之處在于前者需利用已有存量土地將原有建筑全部拆除、重建，通過調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等途徑提高土地利用效率，后者僅僅是增加建筑面積和提高容積率。在這兩種再開發(fā)類型下，由企業(yè)作為實(shí)施主體，其金融需求為拆除重建原有建筑或增加建筑面積中的資金需求。在此類再開發(fā)模式下，與一般公司融資渠道相同，即可采取貸款、發(fā)債、信托等多種方式進(jìn)行融資。

5.收購儲(chǔ)備

收購儲(chǔ)備是市縣政府依法收回、收購?fù)恋厥褂脵?quán)后，納入政府土地儲(chǔ)備并重新供應(yīng)。在此再開發(fā)類型下，實(shí)施主體為市縣政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，金融支持以土地儲(chǔ)備貸款為主，也可嘗試引入保險(xiǎn)資金。

6.改變土地用途

改變土地用途是指經(jīng)市縣政府批準(zhǔn)，企業(yè)利用已有存量土地對(duì)原有建筑通過拆除重建、拆改結(jié)合等途徑，改變土地用途并辦理土地使用手續(xù)。這一模式下，企業(yè)為實(shí)施主體，可采取的金融支持手段與協(xié)議置換類似。

7.提高土地利用效率

提高土地利用效率是指對(duì)沒有合法用地手續(xù)的歷史遺留用地，經(jīng)市縣政府批準(zhǔn)，在保留原有建筑不變且不改變土地利用條件的前提下，通過技術(shù)改造等途徑提高土地利用效率并辦理土地使用手續(xù)。在此類模式下，原企業(yè)需補(bǔ)償土地出讓金，補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，而后取得土地使用權(quán)證。企業(yè)在補(bǔ)繳土地出讓金中會(huì)產(chǎn)生一定的資金需求，一般可通過銀行貸款滿足。

8.其他低效利用土地再開發(fā)

其他低效用地再開發(fā)一般由政府主導(dǎo)來實(shí)施，多為公益性或準(zhǔn)公益性項(xiàng)目。對(duì)于公益性項(xiàng)目，要按照國(guó)務(wù)院43號(hào)文要求，通過政府發(fā)行債券來解決資金問題，金融機(jī)構(gòu)承銷和購買債券。對(duì)于準(zhǔn)公益項(xiàng)目，則推廣使用政府與社會(huì)資本合作的模式，形成特殊目的公司（SPV）。SPV可通過銀行貸款、企業(yè)債、項(xiàng)目收益?zhèn)?、資產(chǎn)證券化等市場(chǎng)化方式舉債并承擔(dān)責(zé)任。

三、寧波市低效用地再開發(fā)的金融支持方案設(shè)計(jì)

按實(shí)施主體來分，寧波市低效用地再開發(fā)可分為企業(yè)主導(dǎo)類和政府主導(dǎo)類項(xiàng)目。這兩類項(xiàng)目在運(yùn)作模式、收入來源和外部監(jiān)管等方面存在巨大差異。

（一）企業(yè)主導(dǎo)類低效用地再開發(fā)的金融支持方案

企業(yè)主導(dǎo)類低效用地再開發(fā)項(xiàng)目可采取發(fā)行企業(yè)債券、中長(zhǎng)期銀行貸款等多種方式支持。

1.企業(yè)債券

債券籌資的優(yōu)點(diǎn)是能將債務(wù)本金償還一次性挪到未來較長(zhǎng)的一段時(shí)期后，大幅降低企業(yè)近期債務(wù)償還壓力。低效用地再開發(fā)的企業(yè)主體應(yīng)利用好債券市場(chǎng)和政策窗口，發(fā)行企業(yè)債、私募債、中期票據(jù)等，降低企業(yè)融資成本。

2.中長(zhǎng)期銀行貸款

企業(yè)通過籌措一定的中長(zhǎng)期貸款可以大幅降低償債流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，改善外部債務(wù)期限結(jié)構(gòu)，充分發(fā)揮未來財(cái)力的信用空間。同時(shí)，通過固定利率貸款和利率掉期信貸產(chǎn)品，企業(yè)還可對(duì)低效用地再開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)鎖定債務(wù)成本和平衡期限結(jié)構(gòu)。

3.產(chǎn)業(yè)投資基金

目前，《創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)管理暫行辦法》已經(jīng)頒布，再開發(fā)主體可引入產(chǎn)業(yè)投資基金，共同參股低效用地再開發(fā)，并最終實(shí)現(xiàn)收益共享。各地在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城鎮(zhèn)化等領(lǐng)域均有引入產(chǎn)業(yè)投資基金的嘗試。

4.資產(chǎn)證券化

一些大型企業(yè)參與低效用地再開發(fā)時(shí)，可挑選部分未來有穩(wěn)定預(yù)期收益的大型公共項(xiàng)目，通過金融市場(chǎng)發(fā)行多種資產(chǎn)支持證券，并通過引入保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和其他合格投資者合理分配風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)。這種產(chǎn)品的特點(diǎn)是能夠在降低資金成本的同時(shí)，通過滾動(dòng)發(fā)行獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定資金來源。

5.第三方委托貸款

對(duì)于部分具有長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)的城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，則可考慮吸引包括保險(xiǎn)資金在內(nèi)的第三方委托貸款，解決中長(zhǎng)期融資缺口。盡管《中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法》對(duì)保險(xiǎn)資金投向有所限制，但各家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)都在積極爭(zhēng)取政策突破。

6.信托投資或貸款

對(duì)于具有穩(wěn)定預(yù)期收益的公共項(xiàng)目，信托在融資期限、資金成本和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避上具有較高靈活性，受發(fā)行規(guī)模限制，未能實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)發(fā)行，因此只適用于短期籌資模式，發(fā)行規(guī)模有限。

7.國(guó)內(nèi)外社會(huì)資本

企業(yè)可以通過開放股權(quán)投資領(lǐng)域、BOT／BT、IPO（initial public offerings，首次公開募股）、信托等多種方式吸收各類社會(huì)資本參與公共項(xiàng)目的資金籌措。目前，國(guó)家外匯管理局關(guān)于離岸公司投資國(guó)內(nèi)項(xiàng)目的限制已經(jīng)取消，這可能會(huì)帶來潛在的海外投資者。

（二）政府主導(dǎo)類低效用地再開發(fā)的金融支持方案

對(duì)于政府主導(dǎo)類項(xiàng)目，主要以國(guó)務(wù)院43號(hào)文為準(zhǔn)繩。按照市場(chǎng)化程度，將項(xiàng)目分為純經(jīng)營(yíng)性、準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性和公益性三類（見表3）。純經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目是指具備市場(chǎng)化條件，可以通過市場(chǎng)進(jìn)行有效配置的項(xiàng)目，這類項(xiàng)目已在企業(yè)主導(dǎo)類低效用地再開發(fā)中進(jìn)行了闡述。準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目是指有收費(fèi)機(jī)制和現(xiàn)金流入，具有潛在利潤(rùn)，但因政策及收費(fèi)價(jià)格沒有到位等客觀因素?zé)o法收回成本，附帶部分公益性的項(xiàng)目，主要通過PPP模式和政府采購等方式進(jìn)行金融支持。公益性項(xiàng)目是本身無收費(fèi)機(jī)制，無資金流入，其目的是為了獲取社會(huì)效益和環(huán)境效益的項(xiàng)目，通過政府發(fā)行債券的方式進(jìn)行融資。

表3 不同再開發(fā)類型的金融需求

1.政府發(fā)行債券融資

對(duì)于公益性低效用地再開發(fā)項(xiàng)目，如道路、公園與綠地等公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，根據(jù)國(guó)務(wù)院43號(hào)文，以政府發(fā)行債券為主進(jìn)行融資。發(fā)行債券是指地方政府通過發(fā)行一般債券或?qū)ｍ?xiàng)債券進(jìn)行融資，并納入預(yù)算管理，然后將資金投入到公益性項(xiàng)目中，償還資金來源于一般公共預(yù)算收入或政府性基金、專項(xiàng)收入等。在政府發(fā)行債券過程中，金融機(jī)構(gòu)可通過對(duì)地方政府評(píng)級(jí)、承銷債券和購買債券等方式進(jìn)行支持。

2.政府與社會(huì)資本合作模式（PPP）

政府和社會(huì)資本合作（public‐private partnership，以下簡(jiǎn)稱PPP）項(xiàng)目，是指在基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)領(lǐng)域，政府和社會(huì)資本之間基于雙方簽訂合同／協(xié)議而建立長(zhǎng)期合作關(guān)系，共同完成基礎(chǔ)設(shè)施／公共事業(yè)項(xiàng)目的投資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，為使用者提供最優(yōu)公共產(chǎn)品或服務(wù)的項(xiàng)目。PPP模式適用于新建基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、存量基礎(chǔ)設(shè)施的改擴(kuò)建項(xiàng)目，以及存量公用基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)和運(yùn)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。在該模式下，金融機(jī)構(gòu)支持的主體為社會(huì)資本或其與政府共同成立的股權(quán)多元化企業(yè)，可重點(diǎn)圍繞特許經(jīng)營(yíng)、合理定價(jià)、財(cái)政補(bǔ)貼等核心要求，基于現(xiàn)行中長(zhǎng)期項(xiàng)目融資模式進(jìn)行創(chuàng)新和規(guī)范。擔(dān)保措施主要依托項(xiàng)目自身資源構(gòu)建，償債資金來源為使用者付費(fèi)和列入財(cái)政預(yù)算的政府付費(fèi)及財(cái)政補(bǔ)貼。

3.政府采購模式

政府采購模式對(duì)支持主體的限制相對(duì)較少，適用范圍較廣，是對(duì)PPP模式的有益補(bǔ)充。當(dāng)前，財(cái)政部在大力推進(jìn)政府購買服務(wù)。因此，在城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)中，對(duì)于適合采用市場(chǎng)化方式供給、社會(huì)力量適合承擔(dān)且能夠承擔(dān)的公共服務(wù)，可按照政府采購模式給予融資支持；從擔(dān)保措施上看，依托借款人自有資產(chǎn)和權(quán)益以及項(xiàng)目自身資源構(gòu)建。償債資金主要依靠《政府采購合同》項(xiàng)下的政府采購資金及借款人綜合收益。

4.土地儲(chǔ)備貸款

土地儲(chǔ)備貸款是比較成熟的金融產(chǎn)品。但隨著國(guó)務(wù)院43號(hào)文出臺(tái)，目前對(duì)于各級(jí)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地儲(chǔ)備融資的過渡期政策尚未明朗，故應(yīng)密切跟進(jìn)土地儲(chǔ)備貸款相關(guān)政策進(jìn)展。

四、開發(fā)性金融支持寧波市城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的對(duì)策分析

（一）積極參與政策設(shè)計(jì)和重大項(xiàng)目謀劃

當(dāng)前寧波市城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)正處于政策制定和規(guī)劃編制中，下一步將進(jìn)入規(guī)?；匍_發(fā)階段。應(yīng)發(fā)揮開發(fā)性金融的規(guī)劃先行優(yōu)勢(shì)，主動(dòng)參與全市低效用地政策的制定，在投融資模式創(chuàng)新、金融支持等方面提供專業(yè)建議，推動(dòng)市場(chǎng)、信用和制度建設(shè)（李紅強(qiáng)和唐忠杰，2014a；2014b）。開展低效用地再開發(fā)的投融資規(guī)劃編制，統(tǒng)籌安排謀劃近、中、遠(yuǎn)三個(gè)階段和不同類型項(xiàng)目的融資總量和融資方式，有針對(duì)性地提出一攬子融資方案。

（二）大力推動(dòng)PPP、政府購買服務(wù)、政府發(fā)債等新型業(yè)務(wù)

根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于地方政府性債務(wù)和預(yù)算管理的最新文件，抓住全市進(jìn)行PPP項(xiàng)目推廣示范的契機(jī)，在低效用地再開發(fā)領(lǐng)域選擇一批以“使用者付費(fèi)”為基礎(chǔ)、收費(fèi)定價(jià)透明、有穩(wěn)定現(xiàn)金流進(jìn)行PPP模式的應(yīng)用示范項(xiàng)目。爭(zhēng)取國(guó)家、省市各級(jí)政府提供全方位的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，將低效用地再開發(fā)項(xiàng)目納入政府采購清單，推廣使用政府購買服務(wù)。同時(shí)，可嘗試將低效用地再開發(fā)為綠地、公路等公益性項(xiàng)目，爭(zhēng)取納入政府發(fā)債融資。

（三）發(fā)揮綜合金融協(xié)調(diào)優(yōu)勢(shì)，引導(dǎo)社會(huì)資金進(jìn)入

發(fā)揮開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)的綜合金融服務(wù)優(yōu)勢(shì)，在投資、貸款、債券、租賃、證券等方面加大支持，實(shí)現(xiàn)母子公司協(xié)同（胡懷邦，2014）。積極促進(jìn)銀團(tuán)貸款業(yè)務(wù)，積極引導(dǎo)國(guó)有商業(yè)銀行和股份制商業(yè)銀行共同組建銀團(tuán)貸款，擴(kuò)大政府及企業(yè)社會(huì)融資總量。通過開展資產(chǎn)證券化、簿記、融資租貸、發(fā)行債務(wù)、夾層投資、銀證信等業(yè)務(wù)，引導(dǎo)市內(nèi)外資金支持寧波市低效用地再開發(fā)建設(shè)。通過BOT／BT、TOT（transfer—operate—transfer，移交—運(yùn)營(yíng)—移交）和PPP等共建模式，吸引民間資本積極參與低效用地再開發(fā)。

（四）推動(dòng)政府開發(fā)主體向國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)公司轉(zhuǎn)變

推動(dòng)現(xiàn)有政府類低效用地再開發(fā)的融資平臺(tái)向國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)公司轉(zhuǎn)變，使得有一定收益、可市場(chǎng)化運(yùn)作的投融資平臺(tái)轉(zhuǎn)型為國(guó)有投資公司或公共服務(wù)提供商及政府采購平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)資源的統(tǒng)一協(xié)調(diào)、負(fù)債的統(tǒng)一管理，并通過控股或參股等形式，推進(jìn)國(guó)有資本有序進(jìn)退、合理流動(dòng)，提高國(guó)有資本配置效率和推動(dòng)企業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)作。

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作者單位：國(guó)家開發(fā)銀行寧波市分行

[1] 2013年3月，國(guó)土資源部出臺(tái)《關(guān)于開展城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》（國(guó)土資發(fā)〔2013〕3號(hào)）；2014年9月，國(guó)土資源部印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見》（國(guó)土資發(fā)〔2014〕119號(hào)）；2014年5月，浙江省人民政府出臺(tái)了《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作的意見》（浙政發(fā)〔2014〕20號(hào)）。