（一）房地產(chǎn)的定義、特性與屬性

房地產(chǎn)（Real　Estate），又稱為不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)兩種財(cái)產(chǎn)的合稱。有廣義和狹義之分，狹義的房地產(chǎn)是指土地及其附著于土地上的建筑物或構(gòu)筑物。廣義的房地產(chǎn)不僅包括房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)，還包括衍生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，比如土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)等。本書所指的房地產(chǎn)，是指土地及附著于土地之上的各種建筑物及構(gòu)筑物和基礎(chǔ)設(shè)施形成的位置不能移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)實(shí)體，以及由此衍生出來的各種權(quán)利和相互關(guān)系的總稱。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，房地產(chǎn)是現(xiàn)代社會(huì)的重要資產(chǎn)之一。它不僅表現(xiàn)為一種物質(zhì)存在，更表現(xiàn)為一種財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)屬性活動(dòng)實(shí)際上就是財(cái)產(chǎn)權(quán)的運(yùn)用過程，例如房地產(chǎn)的所有權(quán)市場(chǎng)、使用權(quán)市場(chǎng)、抵押市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)。這些衍生出來的經(jīng)濟(jì)關(guān)系使得房地產(chǎn)不僅僅是自然的定著物，更是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的表征。

與其他商品相比，房地產(chǎn)特征顯著。房地產(chǎn)的特性主要是由其組成物質(zhì)的自然性及其由自然特性衍生的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特性所決定的，具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)的自然特征和經(jīng)濟(jì)特征（才元，2007；李木祥，2007；王洪衛(wèi)，1997）。房地產(chǎn)的自然特征主要有：房地產(chǎn)具有地理位置的固定性和異質(zhì)性；由于地理位置的固定性引起房地產(chǎn)具有異質(zhì)性和獨(dú)特性；由于土地不可再生性導(dǎo)致的房地產(chǎn)有限性和獨(dú)占性；房地產(chǎn)具有耐久性，使用壽命長等特征。房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征表現(xiàn)為：房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的積累性和衰減性；房地產(chǎn)屬于典型的資金密集型商品，無論是房地產(chǎn)開發(fā)還是消費(fèi)都涉及大量資金投入；由于房地產(chǎn)的異質(zhì)性和獨(dú)特性引起的房地產(chǎn)價(jià)值難衡量；由于房地產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)特性，成為最適合的銀行信貸抵押品之一；以及房地產(chǎn)的投資特征等。

自有人類以來，房地產(chǎn)就與人類活動(dòng)休戚相關(guān)。房地產(chǎn)屬性是隨著人類活動(dòng)的不斷豐富而漸次展開，經(jīng)歷了從耐用消費(fèi)品、生產(chǎn)要素到兼具投資工具屬性的嬗變（周建成，2007）。人天生是消費(fèi)者，吃、穿、住、行是人基本的消費(fèi)集合，在消費(fèi)活動(dòng)中，房地產(chǎn)滿足人“住”的需求，展示了耐用消費(fèi)品屬性。反映耐用消費(fèi)品屬性的房地產(chǎn)被稱為住宅。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人口增長，在人類持續(xù)追求居住環(huán)境改善的努力下，住宅始終是房地產(chǎn)重要的組成部分，其規(guī)模持續(xù)穩(wěn)定增長。人類的生產(chǎn)活動(dòng)與消費(fèi)活動(dòng)如影隨形，在生產(chǎn)活動(dòng)中，房地產(chǎn)表現(xiàn)出生產(chǎn)要素屬性。房地產(chǎn)作為一種重要的生產(chǎn)要素，滲透到了各產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)域。人類投資活動(dòng)的出現(xiàn)晚于消費(fèi)和生產(chǎn)活動(dòng)，在投資活動(dòng)中，房地產(chǎn)展現(xiàn)出投資工具屬性，也被稱為金融資產(chǎn)屬性。由于土地是不可再生的自然資源，而隨著社會(huì)的發(fā)展、人口的不斷增長，房地產(chǎn)需求會(huì)日益擴(kuò)大。但是，由于房地產(chǎn)天生具有稀缺性、異質(zhì)性和持久性的特征，使得房地產(chǎn)是一種缺乏供給彈性的資產(chǎn)。這將導(dǎo)致房地產(chǎn)的價(jià)格總的趨勢(shì)不斷上漲，從而使得房地產(chǎn)具有保值和增值功能，具有投資價(jià)值。

（二）房地產(chǎn)財(cái)富的雙重性

綜上所述，房地產(chǎn)具有耐用消費(fèi)品、生產(chǎn)要素以及投資工具屬性，決定了房地產(chǎn)具有物質(zhì)財(cái)富與虛擬財(cái)富的雙重性。一方面，土地和建筑其上的房屋被認(rèn)為是最真實(shí)的物質(zhì)財(cái)富形式，而且是創(chuàng)造和形成其他財(cái)富的必備要素，是家庭財(cái)富和企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分。另一方面，房地產(chǎn)的投資屬性導(dǎo)致房地產(chǎn)以未來期望的增值作為其定價(jià)前提，由資本化定價(jià)方式?jīng)Q定的房地產(chǎn)價(jià)格的強(qiáng)波動(dòng)性，決定了房地產(chǎn)財(cái)富的虛擬性^[2]。在虛擬經(jīng)濟(jì)體系之中，虛擬財(cái)富的價(jià)格圍繞其價(jià)值波動(dòng)，而實(shí)物財(cái)富不流動(dòng)時(shí)存在的意義在于其使用價(jià)值，流動(dòng)時(shí)進(jìn)入交易市場(chǎng)，其價(jià)值一般由市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓價(jià)格確定。

房地產(chǎn)最初只是一種生產(chǎn)要素或者消費(fèi)品，完全屬于實(shí)際經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和財(cái)富存量的增長，家庭與企業(yè)的理財(cái)行為愈發(fā)重要，投資領(lǐng)域也不斷擴(kuò)展，除了金融資產(chǎn)以外，房地產(chǎn)已經(jīng)成為一種重要的投資工具和投資方式。投資者之所以取得房地產(chǎn)所有權(quán)，可能是因?yàn)轭A(yù)期未來對(duì)房地產(chǎn)需求增加，在收取租金和支付相關(guān)費(fèi)用后可以產(chǎn)生純收入；也可能是期望在持有時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，從而獲得價(jià)值增值；還有可能在于使投資多樣化，減少投資風(fēng)險(xiǎn)。無論投資者出于以上哪種目的，其進(jìn)行房地產(chǎn)投資的目的都在于獲利，而并非直接參與生產(chǎn)和消費(fèi)等實(shí)際經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的活動(dòng)（南開大學(xué)虛擬經(jīng)濟(jì)與管理研究中心課題組，2004）。

房地產(chǎn)的虛擬資產(chǎn)特性，與金融資產(chǎn)^[3]相比，房地產(chǎn)與實(shí)際經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系更加緊密。金融資產(chǎn)由于各種原因價(jià)格可能出現(xiàn)暴漲與暴跌，甚至價(jià)格有可能降到零，從而失去持有的價(jià)值。但是，房地產(chǎn)價(jià)格存在一個(gè)最低值，即其用于實(shí)際生產(chǎn)和消費(fèi)所能創(chuàng)造的價(jià)值，房地產(chǎn)的價(jià)格不可能長期低于這一最低值。可見，房地產(chǎn)的虛擬性小于金融資產(chǎn)。

關(guān)于虛擬財(cái)富的看法，學(xué)術(shù)界還存在爭(zhēng)議。劉駿民（2002）以馬克思的價(jià)值理論為基礎(chǔ)，對(duì)重商主義等“物質(zhì)財(cái)富觀”進(jìn)行了批評(píng)，從“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是一個(gè)價(jià)值系統(tǒng)”“財(cái)富的本質(zhì)屬性是價(jià)值的或社會(huì)的”等命題出發(fā)，得出結(jié)論認(rèn)為，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中可以用貨幣衡量的一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，包括股票和一切金融資產(chǎn)的買賣等活動(dòng)都與虛擬財(cái)富的創(chuàng)造有關(guān)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中財(cái)富的名義價(jià)值之所以重要，是因?yàn)槿藗儾粌H重視自己占有的實(shí)際物品，而且更重視這些物品的價(jià)值，以及純粹以價(jià)值形式存在的各種財(cái)富的增減。虛擬財(cái)富是真實(shí)的財(cái)富，也是更能體現(xiàn)財(cái)富本質(zhì)屬性的財(cái)富。張仁德和王昭鳳（2004）對(duì)此提出了異議，認(rèn)為財(cái)富具有物質(zhì)性、社會(huì)性和價(jià)值性等特點(diǎn)，虛擬財(cái)富不是真實(shí)財(cái)富，虛擬財(cái)富的源泉不在自身而在實(shí)體經(jīng)濟(jì)之中。他們認(rèn)為，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下財(cái)富具有兩大基本屬性（社會(huì)性和價(jià)值性）和不可分割性，虛擬資產(chǎn)或虛擬財(cái)富根本不能算作真正意義上的財(cái)富，即“真實(shí)財(cái)富”。因?yàn)樗痪哂形镔|(zhì)性，從而也不具有價(jià)值性，更談不上其價(jià)值的獨(dú)立存在。李寶翼（2005）則認(rèn)為虛擬財(cái)富和物質(zhì)財(cái)富是財(cái)富的兩個(gè)屬性，認(rèn)為只有物質(zhì)財(cái)富是財(cái)富或更應(yīng)該看重虛擬財(cái)富的觀點(diǎn)，都是欠妥當(dāng)?shù)摹?duì)個(gè)人和家庭來說，虛擬財(cái)富的增加也能夠帶來所支配商品和勞務(wù)的增加，因此虛擬財(cái)富可以說是財(cái)富；對(duì)一個(gè)開放的經(jīng)濟(jì)體系來說，本國居民持有虛擬資產(chǎn)的凈增加（來自國際與國內(nèi)兩個(gè)層面），能夠增加本國所支配的全球范圍的物質(zhì)財(cái)富數(shù)量，這種虛擬財(cái)富的增加代表了財(cái)富的增加，而從全世界角度看，這種增加代表的只是全球財(cái)富的重新分配而不代表財(cái)富總量的增加。不過，對(duì)一個(gè)封閉的經(jīng)濟(jì)體系來說，全社會(huì)獲得的商品和勞務(wù)的增加，只能通過投入要素增加、技術(shù)進(jìn)步等因素獲得，虛擬財(cái)富的增加并不能帶來物質(zhì)財(cái)富的增加，只能看作財(cái)富在不同利益集團(tuán)、不同社會(huì)階層的分配變化。

就房地產(chǎn)的物質(zhì)財(cái)富與虛擬財(cái)富雙重屬性的關(guān)系來說，兩者是相互聯(lián)系的。一方面物質(zhì)財(cái)富確實(shí)優(yōu)先于虛擬財(cái)富而存在，虛擬財(cái)富來源于物質(zhì)財(cái)富，而物質(zhì)財(cái)富存在和發(fā)展到高級(jí)階段，必然通過虛擬財(cái)富表現(xiàn)出來；另一方面，虛擬財(cái)富反過來又對(duì)物質(zhì)財(cái)富的生產(chǎn)和流通產(chǎn)生影響，并通過其再分配功能和聚集功能等，參與了社會(huì)財(cái)富的創(chuàng)造過程。

本書所研究的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值增減變動(dòng)，更多的是基于房地產(chǎn)財(cái)富的虛擬屬性。我們所研究的房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)，是研究由于房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)通過影響居民和企業(yè)的房地產(chǎn)財(cái)富的變化，進(jìn)而影響居民消費(fèi)和企業(yè)投資，影響宏觀經(jīng)濟(jì)。

（三）房地產(chǎn)廣義財(cái)富效應(yīng)概念界定

什么是財(cái)富效應(yīng)？國內(nèi)外學(xué)者們并沒有提供一個(gè)較為系統(tǒng)的定義。但是我們可以通過對(duì)經(jīng)濟(jì)學(xué)的發(fā)展進(jìn)行梳理，來理解財(cái)富效應(yīng)理論的演進(jìn)。

較早涉及財(cái)富效應(yīng)的是凱恩斯（Keynes，1936），他在《就業(yè)、利息和貨幣通論》中，把貨幣視為人們持有財(cái)富的一種資產(chǎn)，把除貨幣以外的其他金融資產(chǎn)（債券）作為一種重要的分析變量納入了貨幣理論，并且明確指出財(cái)富價(jià)值的實(shí)際變化是影響消費(fèi)傾向短期變化的重要因素之一。凱恩斯強(qiáng)調(diào)可支配真實(shí)收入對(duì)當(dāng)期真實(shí)消費(fèi)的決定性作用，即得到凱恩斯消費(fèi)函數(shù)或絕對(duì)收入假說（absolute income hypothesis，AIH）。凱恩斯的絕對(duì)收入假說表明，消費(fèi)只決定于現(xiàn)期的真實(shí)收入，而與財(cái)富無關(guān)。

雖然凱恩斯沒有提供一個(gè)關(guān)于財(cái)富重要性或其相關(guān)性的系統(tǒng)性分析，但主流經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)總消費(fèi)支出的經(jīng)驗(yàn)分析主要受凱恩斯的啟發(fā)。哈伯勒（Haberler，1939）、庇古（Pigou，1943）和帕廷金（Patinkin，1956）等倡導(dǎo)了這樣一種思想，“貨幣余額的變化，假如其他條件相同，將會(huì)在總消費(fèi)開支方面引起變動(dòng)。這樣的財(cái)富效應(yīng)常被稱作庇古效應(yīng)（Pigou's effect）或?qū)嶋H余額效應(yīng)”。庇古1941年出版的《就業(yè)與均衡》中描述到：當(dāng)衰退期間物價(jià)下跌時(shí)，居民真實(shí)現(xiàn)金余額會(huì)增加，財(cái)富凈值提高，存在著傾向于把實(shí)際收入恢復(fù)到對(duì)應(yīng)充分就業(yè)水平的市場(chǎng)力量。這實(shí)際上構(gòu)成了對(duì)凱恩斯理論的挑戰(zhàn)。帕廷金（Patinkin，1956）利用IS-LM模型對(duì)實(shí)際余額效應(yīng)與凱恩斯的利率效應(yīng)進(jìn)行了比較，指出庇古效應(yīng)的基本原理在于，消費(fèi)除了依賴收入外還依賴實(shí)際財(cái)富存量，當(dāng)價(jià)格水平下降時(shí)，實(shí)際財(cái)富增加，從而總消費(fèi)擴(kuò)大。

許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)凱恩斯的消費(fèi)函數(shù)提出了懷疑。他們認(rèn)為，個(gè)人在做出消費(fèi)決策時(shí)，也是著眼于未來的。儲(chǔ)蓄使人們不是根據(jù)當(dāng)前收入的變化，而是根據(jù)他全部財(cái)富來消費(fèi)。而財(cái)富，也不僅包括現(xiàn)在的資本資產(chǎn)--股票、債券、房產(chǎn)，還包括人力資本，即預(yù)期未來工資的貼現(xiàn)值。因此，一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家開始將股票、債券、房產(chǎn)作為居民財(cái)富與收入一樣都納入消費(fèi)函數(shù)的范疇當(dāng)中。這其中，持久收入假說與生命周期假說是代表，而把資產(chǎn)（財(cái)富）作為重要的變量納入消費(fèi)行為的分析，則是它們的最重要貢獻(xiàn)之一。莫迪利安尼和布倫伯格（Modigliani ＆Brumberg，1954）等人提出來的生命周期假說（life-cycle hypothesis，LCH），認(rèn)為消費(fèi)者是具有理性的，個(gè)人是在更長的時(shí)間范圍內(nèi)計(jì)劃他們的消費(fèi)和儲(chǔ)蓄行為，以在整個(gè)生命周期內(nèi)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)的最佳配置，從而把儲(chǔ)蓄看成是主要源于個(gè)人想為他們年老時(shí)消費(fèi)做準(zhǔn)備的愿望的結(jié)果。弗里德曼（M.Friedman，1957）在1957年出版的《消費(fèi)函數(shù)》一書中，以他的持久收入假說（permanent income hypothesis，PIH）發(fā)展了消費(fèi)函數(shù)理論，并從持久收入、持久消費(fèi)、暫時(shí)收入、暫時(shí)消費(fèi)的角度詮釋了收入消費(fèi)的長期均衡與短期波動(dòng)的關(guān)系。其中，暫時(shí)收入是指瞬間的、非連續(xù)的、帶有偶然性質(zhì)的收入；持久收入是指消費(fèi)者可以預(yù)料到的、帶有常規(guī)性質(zhì)的收入；暫時(shí)性消費(fèi)是指非經(jīng)常性消費(fèi)支出；持久消費(fèi)是指具有經(jīng)常性質(zhì)的消費(fèi)支出。

在此之后，有眾多學(xué)者對(duì)財(cái)富效應(yīng)從理論研究和實(shí)證檢驗(yàn)兩方面，對(duì)不同國家、不同時(shí)期，運(yùn)用不同的數(shù)據(jù)、模型和計(jì)量檢驗(yàn)方法進(jìn)行了細(xì)致深入的研究（具體分析見本章參考文獻(xiàn)部分）。由于社會(huì)財(cái)富構(gòu)成的多元化以及財(cái)富結(jié)構(gòu)不斷變化，個(gè)人財(cái)富價(jià)值變動(dòng)不僅局限于貨幣余額的變化，其他資產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)同樣可以引起財(cái)富水平的變動(dòng)?，F(xiàn)代資產(chǎn)選擇理論假定個(gè)人在即期消費(fèi)、實(shí)物資產(chǎn)、儲(chǔ)蓄、債券、股票等方面進(jìn)行選擇，也間接論證了這一點(diǎn)。故財(cái)富效應(yīng)也逐步運(yùn)用于分析居民資產(chǎn)價(jià)格（包括股票價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格）變動(dòng)對(duì)消費(fèi)的影響之上。

綜上所述，傳統(tǒng)理論上的財(cái)富效應(yīng)，在現(xiàn)代意義上，僅是貨幣余額的財(cái)富效應(yīng)，反映的是實(shí)際財(cái)富存量受物價(jià)水平影響發(fā)生變動(dòng)，影響消費(fèi)和投資的效應(yīng)?，F(xiàn)代意義上的財(cái)富效應(yīng)主要指居民凈資產(chǎn)（包括現(xiàn)金、銀行存款、有價(jià)證券、房地產(chǎn)等，通常為金融財(cái)富或虛擬財(cái)富）的變化對(duì)居民消費(fèi)需求的影響。其中，居民資產(chǎn)中主要的部分表現(xiàn)為銀行存款、有價(jià)證券和房地產(chǎn)。又由于銀行存款、國債與企業(yè)債券等價(jià)格的相對(duì)穩(wěn)定性，財(cái)富效應(yīng)更多地是指股票市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的財(cái)富效應(yīng)。

股市的財(cái)富效應(yīng)就是指股票價(jià)格的波動(dòng)使股票持有者財(cái)富變化，從而導(dǎo)致消費(fèi)支出增減變動(dòng)的現(xiàn)象，即股票市場(chǎng)上漲使人們更富裕，通常人們?cè)礁辉?，消費(fèi)支出也就越多（朱文暉，2004）。人們對(duì)股票市場(chǎng)財(cái)富的研究早于房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)，所以房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的概念界定也沿用了股票市場(chǎng)財(cái)富效應(yīng)的定義。

因此，所謂的房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)我們可以理解為，由于房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)導(dǎo)致房地產(chǎn)財(cái)富增減變化，導(dǎo)致對(duì)消費(fèi)產(chǎn)生刺激或抑制的影響，進(jìn)而對(duì)經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生影響的效應(yīng)。這一概念，從邏輯上來看，至少包括三層遞進(jìn)關(guān)系：一是房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢(shì)性波動(dòng)，上漲或下跌。二是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)趨勢(shì)所造成的結(jié)果，是房地產(chǎn)持有人財(cái)富的增值或減值。三是房地產(chǎn)財(cái)富變動(dòng)所造成的結(jié)果，擴(kuò)大或減少消費(fèi)（直接的）、擴(kuò)大或縮小短期邊際消費(fèi)傾向（間接的），最終結(jié)果是促進(jìn)或抑制經(jīng)濟(jì)增長。

房地產(chǎn)不僅是一種重要的、能夠直接用于生產(chǎn)和消費(fèi)的物質(zhì)財(cái)富，還是家庭財(cái)富和企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分，并且由于房地產(chǎn)與其他眾多產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性，房地產(chǎn)投資在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位。所以，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)導(dǎo)致房地產(chǎn)財(cái)富的增減變動(dòng)，不僅僅會(huì)影響到居民消費(fèi)，對(duì)房地產(chǎn)投資和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資也會(huì)產(chǎn)生巨大的影響。更重要的是，房地產(chǎn)作為銀行信貸重要的抵押品，而且也是資金密集性產(chǎn)業(yè)，其價(jià)格變動(dòng)帶動(dòng)房地產(chǎn)抵押價(jià)值變動(dòng)，將會(huì)直接影響信貸規(guī)模及其增長速度，進(jìn)而對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)引起的房地產(chǎn)財(cái)富存量的增減變化，通過居民消費(fèi)和企業(yè)投資的影響，作用于總需求和總供給，最終對(duì)物價(jià)穩(wěn)定產(chǎn)生影響。另一方面，房地產(chǎn)作為家庭的主要資產(chǎn)，其價(jià)格波動(dòng)導(dǎo)致家庭財(cái)富增減變化，家庭財(cái)富差距分化將產(chǎn)生深遠(yuǎn)社會(huì)影響。所以，本書對(duì)房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)進(jìn)行了擴(kuò)展，由于房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)引起房地產(chǎn)財(cái)富變動(dòng)，最終導(dǎo)致的社會(huì)的、經(jīng)濟(jì)的影響都?xì)w為廣義的房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)。在本書中，若沒有特別說明，把以往人們所提的房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)，即由于房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)導(dǎo)致房地產(chǎn)財(cái)富變化對(duì)消費(fèi)產(chǎn)生的影響，我們稱之為狹義的房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的廣義財(cái)富效應(yīng)，一方面體現(xiàn)為由于房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)引起房地產(chǎn)財(cái)富價(jià)值的增減變化，通過作用于消費(fèi)和投資，進(jìn)而對(duì)金融穩(wěn)定、物價(jià)穩(wěn)定以及整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行所產(chǎn)生的影響。另一方面，房地產(chǎn)財(cái)富差距分化對(duì)社會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。本書把房地產(chǎn)市場(chǎng)的廣義財(cái)富效應(yīng)的表現(xiàn)分為微觀層次和宏觀層次。微觀層面體現(xiàn)為房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)通過房地產(chǎn)財(cái)富增減作用于居民消費(fèi)和企業(yè)投資，以及家庭住房財(cái)富差距的分化；宏觀層面體現(xiàn)為房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)沖擊對(duì)信貸擴(kuò)張、金融穩(wěn)定、通貨膨脹以及經(jīng)濟(jì)增長波動(dòng)的影響。