劉 彤

為了解商品住宅去庫(kù)存系列政策落實(shí)情況, 近期吉林調(diào)查總隊(duì)在長(zhǎng)春、 吉林、 延吉、 四平等4個(gè)城市進(jìn)行了專題調(diào)研。 結(jié)果顯示: 商品住宅去庫(kù)存穩(wěn)步推進(jìn), 成效初顯, 但庫(kù)存壓力依然較大, 供需矛盾亟待解決, 當(dāng)前以及今后應(yīng)重點(diǎn)在優(yōu)化商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)上下功夫, 充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在改善民生、 推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面的積極作用。

一、 被調(diào)查城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)

2016年以來(lái), 吉林省被調(diào)研城市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)土地購(gòu)置面積持續(xù)縮量、銷售面積大幅增長(zhǎng)、 可售面積減少三大特點(diǎn)。

(一) 土地購(gòu)置面積持續(xù)縮量

據(jù)了解,2016年長(zhǎng)春市區(qū)計(jì)劃供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地500萬(wàn)平方米, 比2015年減少100萬(wàn)平方米; 吉林市城區(qū)計(jì)劃供應(yīng)住宅用地150公頃, 比2015年減少50公頃; 延吉市擬供應(yīng)住宅用地50公頃, 比2015年減少20公頃; 四平市區(qū)計(jì)劃供應(yīng)住宅用地22.53公頃, 比2015年減少33.11公頃。

(二) 部分城市商品住宅銷售面積提高

2016年1—9月份長(zhǎng)春市商品住宅累計(jì)銷售639.2萬(wàn)平方米, 同比增加56萬(wàn)平方米, 上漲9.6%。2016年1—9月份延吉市商品住宅銷售面積186.13萬(wàn)平方米, 同比增長(zhǎng)56.5%。 四平市2016年1—9月份商品住宅累計(jì)成交74.72萬(wàn)平方米, 同比增長(zhǎng)19.0%。

(三) 可售商品住宅面積逐步減少

截至2016年9月, 長(zhǎng)春市新建商品住宅面積877.82萬(wàn)平方米, 同比減少12.27%; 吉林市新建商品住宅面積303.52萬(wàn)平方米, 同比減少22.73%; 延吉市新建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為30個(gè), 可售總面積80.7萬(wàn)平方米, 同比減少24.5%;四平市新建商品住宅可售面積202.8萬(wàn)平方米, 同比減少19.9%左右。

二、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)去庫(kù)存采取的措施

被調(diào)查的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多數(shù)采取優(yōu)惠、 提質(zhì)、 降價(jià)、 送精裝等多種促銷活動(dòng), 取得了顯著成效。

(一) 拓寬宣傳渠道, 積極尋求眾多目標(biāo)客戶

采用大型房地產(chǎn)展銷會(huì)、 公益活動(dòng)、 事件營(yíng)銷、 主題營(yíng)銷等活動(dòng)吸引購(gòu)買者, 不斷提升項(xiàng)目本身的品質(zhì), 在區(qū)域內(nèi)樹(shù)立標(biāo)桿; 采用行銷和坐銷相結(jié)合, 深入周邊縣區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)尋求目標(biāo)客群。 采用 “老帶新” 獎(jiǎng)勵(lì)政策, 對(duì)于介紹熟人前來(lái)購(gòu)房的老客戶給予一定的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì), 挖掘去庫(kù)存資源。

(二) 打折優(yōu)惠, 買房送裝修

為盡快化解庫(kù)存, 促進(jìn)銷售, 緩解資金壓力, 各房地產(chǎn)企業(yè)紛紛推出優(yōu)惠折扣。 吉林市萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司一次性付全款95折, 按揭96折, 吉林市東方偉業(yè)文化廣場(chǎng)尾盤部分產(chǎn)品9折; 長(zhǎng)春市恒大凈月公館采取提質(zhì)升級(jí)加精裝修策略, 開(kāi)盤后不足兩月已完成75%左右的銷售。

(三) 開(kāi)發(fā)自身優(yōu)勢(shì), 挖掘房地產(chǎn)潛在市場(chǎng)

依托旅游市場(chǎng)資源, 以高鐵為契機(jī), 通過(guò)網(wǎng)絡(luò)中介平臺(tái), 擴(kuò)大線上、 線下宣傳, 拓展房地產(chǎn)潛在市場(chǎng)。 延吉 “萬(wàn)達(dá)首爾街” 加大宣傳力度, 利用開(kāi)展房展、車展等時(shí)機(jī)引導(dǎo)出國(guó)勞務(wù)人員回國(guó)購(gòu)房等措施, 吸引更多國(guó)內(nèi)外人士投資延吉萬(wàn)達(dá), 促進(jìn)哈爾濱、 大連以及韓國(guó)等外地潛在客戶成交, 消化剩余庫(kù)存。

三、 被調(diào)查城市商品房去庫(kù)存進(jìn)展情況

(一) 長(zhǎng)春市去庫(kù)存效果顯著

截至2016年9月, 長(zhǎng)春市新建商品住宅可售面積為877.82萬(wàn)平方米, 同比減少12.3%, 新建商品住宅可售套數(shù)82078套, 比去年同期減少10.1%, 與年初1月相比, 累計(jì)去庫(kù)存15355套, 去庫(kù)存能力比去年同期提高19.8%, 扣除商品房新增因素 (僅9月就新增1662套), 去庫(kù)存效果顯著。

(二) 吉林市庫(kù)存去化周期回落到警戒線以下

2015年以來(lái), 吉林市新房庫(kù)存量總體呈現(xiàn)減少趨勢(shì), 特別是從2015年9月開(kāi)始, 在央行 “930新政” 出臺(tái)后, 政策帶動(dòng)效應(yīng)迅速顯現(xiàn), 市場(chǎng)成交出現(xiàn)大幅提振, 新房庫(kù)存逐月減少。 截至2016年9月, 全市可售商品住宅總面積303.52萬(wàn)平方米, 比2015年同期減少22.7%, 庫(kù)存壓力明顯減小。 以1—9月的平均月銷售面積20萬(wàn)平方米計(jì)算, 吉林市庫(kù)存去化周期為15.7個(gè)月。 預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月, 庫(kù)存去化周期將回落到15個(gè)月的警戒線以下。

(三) 延吉市嚴(yán)控增量, 消化存量

按照 “嚴(yán)控增量、 消化存量” 的原則, 綜合考慮商品房累計(jì)可售面積、 消化周期、 存量土地等因素, 合理制訂年度用地供應(yīng)計(jì)劃, 適度縮減新建房地產(chǎn)項(xiàng)目在土地利用與供應(yīng)計(jì)劃所占比重, 原則上不再新批商品房項(xiàng)目。 截至2016年9月底, 延吉市商品住宅庫(kù)存面積135.4萬(wàn)平方米, 庫(kù)存比上年同期減少43.2萬(wàn)平方米, 庫(kù)存量下降24.2%。

(四) 四平市激活人氣, 引導(dǎo)消費(fèi)

今年以來(lái)四平市積極開(kāi)展大型營(yíng)銷活動(dòng), 拓寬宣傳渠道, 提高上門訪客量,擴(kuò)大目標(biāo)客戶群體的積累, 激活人氣、 引導(dǎo)消費(fèi)。 截至2016年8月底, 四平市商品住宅庫(kù)存量為201.84萬(wàn)平方米, 扣除新增可售面積, 庫(kù)存減少33.12萬(wàn)平方米, 庫(kù)存量下降16.4%。

四、 影響去庫(kù)存進(jìn)展的原因

(一) 結(jié)構(gòu)性庫(kù)存壓力突出

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)需求不匹配, 主要是結(jié)構(gòu)性庫(kù)存。 隨著居民生活水平逐年提高及 “二孩” 政策全面放開(kāi), 房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)從剛需向多元化需求過(guò)渡, 中小戶型、 中低端商品住宅銷售較好, 住宅庫(kù)存壓力較小, 大面積住宅房庫(kù)存比例較大, 市場(chǎng)相對(duì)疲軟, 產(chǎn)品庫(kù)存壓力明顯。 據(jù)調(diào)查, 延吉市庫(kù)存結(jié)構(gòu)是60平方米以下房屋占庫(kù)存量的5%,60—90平方米房屋為20%,90—144平方米房屋為65%。

(二) 地段偏遠(yuǎn)、 配套設(shè)施不齊全

由于受城市規(guī)劃、 財(cái)力投入及軟環(huán)境開(kāi)發(fā)意識(shí)不強(qiáng)等方面的影響, 庫(kù)存集中在新區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)。 在城市道路、 地下管網(wǎng)、 污水垃圾處理等基礎(chǔ)設(shè)施方面不完善, 交通、 教育、 醫(yī)療、 商業(yè)等配套設(shè)施缺乏, 直接影響居住品質(zhì), 是影響去庫(kù)存的主要因素。 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局吉林市調(diào)查隊(duì)對(duì)140名計(jì)劃購(gòu)房者進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查顯示, 當(dāng)問(wèn)及計(jì)劃購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)最看重的因素時(shí), 選擇 “交通便利” 占首位, 高達(dá)74.3%。 “地理環(huán)境” “物業(yè)管理” “公共配套” 和 “學(xué)?！?的比例都在40%以上。

(三) 部分購(gòu)房者持幣觀望

國(guó)家及各級(jí)政府有關(guān)部門連續(xù)出臺(tái)政策, 把 “穩(wěn)需求、 去庫(kù)存、 控風(fēng)險(xiǎn)、 促轉(zhuǎn)型” 作為主體責(zé)任, 房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍, 房?jī)r(jià)回升。 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示, 吉林市新建商品住宅價(jià)格持續(xù)回漲態(tài)勢(shì),2016年以來(lái)各月同比指數(shù)逐月攀升,5月開(kāi)始進(jìn)入增長(zhǎng)區(qū)間,9月漲幅最大, 同比上漲1.1%。 據(jù)調(diào)查,2016年1—9月, 長(zhǎng)春新建商品住宅價(jià)格逐月上漲,9月環(huán)比上漲0.6%, 同比上漲1.9%。 房?jī)r(jià)上漲使部分購(gòu)房者持幣觀望。

五、 促進(jìn)吉林省房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存的幾點(diǎn)建議

(一) 優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu), 有效解決結(jié)構(gòu)性庫(kù)存

調(diào)查顯示, 居民對(duì)住宅的居住需求和考慮因素在發(fā)生變化, 對(duì)住宅的戶型、面積、 配套等要求不斷提高。 建議主管部門統(tǒng)一合理規(guī)劃, 鼓勵(lì)、 指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)本地購(gòu)房需求開(kāi)發(fā)適應(yīng)需要的商品住宅, 有效解決結(jié)構(gòu)性庫(kù)存。

(二) 加快公共設(shè)施配套建設(shè), 提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成熟度

據(jù)調(diào)查, 目前吉林省各市庫(kù)存商品住宅相對(duì)集中新城區(qū), 地理位置相對(duì)偏遠(yuǎn), 配套設(shè)施建設(shè)滯后, 交通、 商業(yè)、 教育、 醫(yī)療等民生配套設(shè)施還有欠缺。 通過(guò)加快新開(kāi)發(fā)區(qū)域市政道路、 公交線路、 水電氣訊管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施和學(xué)校、 醫(yī)院等公共服務(wù)項(xiàng)目的規(guī)劃和建設(shè), 提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成熟度, 促進(jìn)商品房開(kāi)發(fā)與銷售。

(三) 監(jiān)督政策落實(shí), 擴(kuò)大消費(fèi)群體

建議政府部門加強(qiáng)檢查督促已出臺(tái)政策執(zhí)行情況, 降低交易成本、 降低貸款門檻, 使開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者得到實(shí)惠; 政府牽頭推動(dòng)大型宣傳活動(dòng), 組織近郊居民、 農(nóng)民參與購(gòu)房活動(dòng), 挖掘潛力, 擴(kuò)大消費(fèi)群體。

(四) 優(yōu)化戶型改造, 合理調(diào)整比例

對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型、 商住比例、 車位比例等作出調(diào)整, 推廣酒店式公寓, “雙鑰匙” 戶型結(jié)構(gòu), 避免出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性庫(kù)存。 鼓勵(lì)將符合條件的商品房改造為電商用房、 “創(chuàng)客空間”、 教育培訓(xùn)、 幼兒園、 養(yǎng)老院等用房, 也可改造為酒店式公寓以及用于文化、 旅游、 體育產(chǎn)業(yè)等其他符合條件的經(jīng)營(yíng)性、 公益類用房。