昆明城中村改造房地產(chǎn)開發(fā)模式研究

昆明學院經(jīng)濟系課題組

在城市化加速的背景下，昆明近五年來人口快速增長，僅常住人口就達到了600多萬^[1]；建成區(qū)面積逐年增加，從1974年的51.27平方千米，到1996年的139.98平方千米。特別是進入20世紀90年代中后期，昆明城市建成區(qū)面積迅速增加，2004年達到了208.70平方千米^[2]，2008年達到了249平方千米。在城市建成區(qū)迅速向周邊擴張的同時，原來的城邊村、城外村逐步被包裹進城市地域，發(fā)展成為了城中村。

根據(jù)2003年的調(diào)查顯示，昆明市主城建成區(qū)范圍內(nèi)共有村莊288個，涉及村民約21.9萬人，村莊占地面積約28平方千米，建筑面積2276萬平方米。在這288個村莊中，約有50%是城中村，50%是城邊村，其中在二環(huán)路以內(nèi)共有村莊66個，全部是“城中村”^[3]。而到2008年昆明建成區(qū)范圍內(nèi)有城中村336個，僅常住人口就達76萬余人，建筑面積達3800多萬平方米^[4]。在老的城中村還沒有改造的基礎上，隨著城市建成區(qū)的擴張又產(chǎn)生了新的城中村，城中村改造的工作量增加，難度加大，范圍變廣，既影響了城市建設和經(jīng)濟的進一步發(fā)展，也不利于推進城鄉(xiāng)一體化戰(zhàn)略。

2008年2月27日，云南省昆明市城中村改造啟動儀式在盤龍、五華、官渡、西山四城區(qū)同步啟動，標志著昆明大規(guī)模的城中村改造序幕由此拉開。按全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設的房地產(chǎn)開發(fā)程序和模式對城中村進行改造可以保證開發(fā)區(qū)域的品質(zhì)與檔次，提高市場價值與社會影響力，不僅有助于實現(xiàn)土地開發(fā)的最大價值，同時由于采用了市場化的方式，也較易實現(xiàn)政府、村民、開發(fā)商三方的共贏，達到各參與者的預期目標。