【案例回放】

案例一：業(yè)主汽車被水泡產(chǎn)生糾紛

馬先生是哈爾濱市某花園小區(qū)的業(yè)主，2010年8月2日馬先生在買房的同時和該小區(qū)的物業(yè)公司簽訂了《停車位租賃合同》，約定：馬先生作為承租人租用其中一個車位，租期一年，自2010年9月23日起至2011年9月22日止，合同還約定該小區(qū)的《車庫管理制度》作為合同的組成部分，與該合同具有同等的法律效力。合同簽訂后，馬先生依約向物業(yè)公司繳納了當(dāng)月租金100元，取得了小區(qū)地下停車場的車位使用權(quán)。2011年8月10日，突然下起了暴雨，大雨來勢洶洶，地面的積水迅速上漲，很快就倒灌進了地下車庫。當(dāng)物業(yè)公司工作人員反應(yīng)過來時，車庫內(nèi)的積水已經(jīng)沒過腳踝。物業(yè)公司迅速組織人員向外排水，但由于雨勢實在太大，排水的速度趕不上上漲的速度。等馬先生聞訊趕來時，積水已達一米多深，人根本進不去。馬先生剛買不久的一輛新款奔馳車正停放在車庫里。雨停后，待積水快排完時，馬先生第一個沖進停車庫，只見自己的愛車渾身濕漉漉的，里外已被泡得不成樣子。馬先生當(dāng)場要求物業(yè)公司給個說法，修車并賠償損失共計80多萬元。但物業(yè)公司認(rèn)為地下停車場被淹屬于不可抗力，可以免責(zé)，自己不用承擔(dān)賠償責(zé)任。2011年10月，馬先生將物業(yè)公司和該小區(qū)的開發(fā)公司訴至法院，要求兩公司承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

● 案例分析

首先，對于物業(yè)公司而言，存在著違約與侵權(quán)這兩種責(zé)任的競合。一方面，基于馬先生與其簽訂的《停車位租賃合同》，物業(yè)公司有保證租賃物處于正常的使用狀態(tài)，并對停在車位上的汽車有妥善保管的義務(wù)，現(xiàn)物業(yè)公司違背了這兩項義務(wù)從而造成汽車被水泡的后果，已經(jīng)構(gòu)成違約，馬先生可以根據(jù)《停車位租賃合同》要求物業(yè)公司承擔(dān)違約責(zé)任；另一方面，作為馬先生所有權(quán)的載體，汽車遭受了嚴(yán)重?fù)p壞，且物業(yè)公司對此有過錯，馬先生可以根據(jù)《物權(quán)法》和《侵權(quán)責(zé)任法》規(guī)定，要求物業(yè)公司承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。但是，要注意的是，上述違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任，馬先生不能同時主張，只能擇一行使，從本案來看，馬先生主張的是侵權(quán)責(zé)任。這種侵權(quán)責(zé)任是因物業(yè)公司未盡必要的管理義務(wù)所導(dǎo)致的，與第三者故意侵權(quán)的性質(zhì)不 同。

其次，馬先生與小區(qū)的開發(fā)公司之間并無任何約定，因此可以排除約定的連帶責(zé)任情形。至于是否構(gòu)成法定的連帶責(zé)任，必須搞清楚開發(fā)商有無過錯，即開發(fā)商所開發(fā)建設(shè)的地下停車場是否具備車庫使用功能、所設(shè)計的排水系統(tǒng)是否存在缺陷以及施工是否符合設(shè)計要求等。如果地下停車場的排水設(shè)計不存在缺陷，施工亦符合設(shè)計要求，則開發(fā)商并無過錯，無需承擔(dān)責(zé)任，更談不上連帶責(zé)任了。本案在庭審過程中，經(jīng)有關(guān)權(quán)威鑒定機構(gòu)鑒定，地下停車場的排水系統(tǒng)并無設(shè)計及施工方面的缺陷，開發(fā)商并無過錯，因而對于馬先生要求其承擔(dān)連帶賠償責(zé)任的請求法院不予支持。

案例二：瑕疵車位糾紛

2015年1月，阿輝與T房地產(chǎn)公司簽訂合同，購買位于某小區(qū)的410號車位，價格為6萬元，而當(dāng)時其他車位的售價為7萬元。合同注明：“因該商品房為現(xiàn)房，買受人經(jīng)入戶實地勘察后確認(rèn)對該商品房位置、公共配套設(shè)施及該車位所在小區(qū)的平面布局等有關(guān)情況已作了充分了解，并同意該商品房現(xiàn)狀?！?/p>

合同簽訂后，阿輝支付了購房款。2015年11月，阿輝在410號車位的交接單上簽名。阿輝發(fā)現(xiàn)，410號車位旁緊靠著一個大鐵門，鐵門敞開的位置無法完全靠墻體，占用了車位的部分面積。大鐵門屬于人防鋼結(jié)構(gòu)防護密閉門，平時敞開，戰(zhàn)時關(guān)閉，影響了其正常停車。

后阿輝訴至法院，請求T房地產(chǎn)公司立即采取補救措施拆除位于訟爭車位旁邊的大鐵門并賠償相應(yīng)的損失。

T房地產(chǎn)公司認(rèn)為，阿輝買的車位屬于現(xiàn)房銷售，其在購買前已經(jīng)實際現(xiàn)場勘驗。另外，訟爭車位所在樓盤工程已通過竣工驗收備案，防空地下室工程通過竣工驗收。訟爭車位當(dāng)時售價為6萬元，而其他車位的售價為7萬元，阿輝對此均知 情。

● 案例分析

本案的焦點問題在于T房地產(chǎn)公司是否因交付存在瑕疵的車位構(gòu)成違約。

首先，阿輝與T房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》及補充協(xié)議是當(dāng)事人真實意思表示，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，合法有 效。

其次，阿輝明知訴爭車位存在瑕疵。訟爭車位為現(xiàn)房銷售，阿輝在購買車位前已經(jīng)實地現(xiàn)場查驗該車位的現(xiàn)狀，且雙方簽訂的合同中亦明確注明買受人對該車位有關(guān)情況已作了充分了解，并同意按車位現(xiàn)狀、協(xié)議約定的交易條件購買。該車位比其他車位價格低15%左右，從價格差異可見，阿輝在購買之前已知悉該車位存在瑕疵，現(xiàn)又以該車位存在瑕疵為由主張T房地產(chǎn)公司違約有違誠信。

第三，阿輝清楚瑕疵對其車位可能造成的影響。阿輝通過多次實地現(xiàn)場勘察，清楚該鐵門是民防設(shè)施，明確了鐵門所在的位置及鐵門占用車位面積的大小，其在與T房地產(chǎn)公司簽訂買賣合同時再次對以上事實進行了確認(rèn)，愿意簽訂《商品房買賣合同》及補充協(xié)議購買該車 位。

綜上，購房合同是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，T房地產(chǎn)公司依約交付車位，雖然存在瑕疵，但符合合同約定，且并不影響合同目的的實現(xiàn)，所以T房地產(chǎn)公司的交付行為并不構(gòu)成違約。阿輝的訴求，缺乏事實和法律依據(jù)，不能成立。

案例三：未依約交付車位糾紛

2014年12月，小武與X房地產(chǎn)公司簽訂一份《商品房買賣合同》，約定小武購買該公司開發(fā)的某小區(qū)71號車位，總價款23.5萬元，X房地產(chǎn)公司于2015年8月31日前將驗收合格且符合合同約定的商品房交付給阿輝使用，X房地產(chǎn)公司不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。合同附件明確標(biāo)示了71號車位的位置及公共部位，71號車位位于兩根立柱之間，其中一側(cè)有一空閑位置。

合同簽訂后，小武向X房地產(chǎn)公司支付了全部款項23.5萬元。71號車位所在樓盤于2015年8月22日工程竣工驗收合格，X房地產(chǎn)公司向小武發(fā)出交房通知書。交接車位時，小武認(rèn)為71號車位移位，與合同附件平面圖標(biāo)示的位置不符，拒絕接收該車位，并提起訴訟要求X房地產(chǎn)公司要嚴(yán)格按照合同附件標(biāo)識的方位向阿輝交付71號車位及其相應(yīng)的逾期違約金。

● 案例分析

本案的焦點問題在于X房地產(chǎn)公司交付的車位是否符合合同約定。

阿輝與X房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》及其相關(guān)附件和補充協(xié)議，意思表示真實，內(nèi)容合法有效。各方應(yīng)本著極大的誠意、秉承誠實信用之原則，嚴(yán)格、適當(dāng)?shù)芈男?。阿輝于合同簽訂當(dāng)日即支付了全部房款，其已全面履行了合同項下的義務(wù)。但是X房地產(chǎn)公司交付的71號車位的黃線已明顯偏向水泥柱的一側(cè)，與合同約定的位置存在嚴(yán)重偏差、不符，顯而易見地給買受人小武停車造成不應(yīng)有的不便，小武有權(quán)予以拒絕接受交房，并要求X房地產(chǎn)公司承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任。而且X房地產(chǎn)公司還因此添加并多售車位，已嚴(yán)重違背誠實信用原則，是根本性違約。

案例四：開發(fā)商擅自改車位糾紛

2014年5月，阿俊與Y房地產(chǎn)公司達成購房意向，阿俊向Y房地產(chǎn)公司購買一小區(qū)的20號車位。同年，小林也與Y房地產(chǎn)公司簽訂一份《商品房買賣合同》，約定小林向Y房地產(chǎn)公司購買同一小區(qū)的21號車位，所附平面圖標(biāo)示該車位寬2.5米、長5米，與20號車位緊鄰。

車位交付時，阿俊發(fā)現(xiàn)Y房地產(chǎn)公司將分界線劃至其車位內(nèi)，妨礙了其對車位的正常使用。之后，阿俊向法院起訴，請求判令小林和Y房地產(chǎn)公司立即排除妨礙，將20號車位與21號車位的分界線恢復(fù)至兩柱之間的中間線并賠償相應(yīng)的損 失。

法院經(jīng)現(xiàn)場勘查認(rèn)定，20號、21號車位位于兩根立柱之間，立柱之間寬6.54米，有黃線劃分的大小兩個車位。左右兩側(cè)黃線寬大于6.54米，長5米。面向車位方向，左側(cè)為20號車位，右側(cè)為21號車位，車位分界線明顯偏向左側(cè)立柱。20號車位黃線內(nèi)的面積小于21號車位黃線內(nèi)的面積。

● 案例分析

本案的焦點問題在于業(yè)主對車位之間共有部分是否享有合理使用的權(quán)利。

首先，根據(jù)Y房地產(chǎn)公司的自認(rèn)及小林、阿俊所出示的所有權(quán)證書，及法院的現(xiàn)場勘驗結(jié)論，應(yīng)認(rèn)定在20號車位與21號車位之間存在約10平方米的共有部分，依法屬全體業(yè)主共有。基于Y房地產(chǎn)公司與小林所簽訂的《商品房買賣合同》，Y房地產(chǎn)公司系將該共有部分出售給小林，該行為依法屬于應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項，現(xiàn)無證據(jù)證明該行為得到業(yè)主的表決通過，故該公共部分不因Y房地產(chǎn)公司的出售而認(rèn)定小林對此共有部分獨享占有使用權(quán)。

其次，小林與阿俊作為業(yè)主，均享有共有之權(quán)利，即雙方均可依法合理使用。因該共有部分位于小林所有的21號車位與阿俊所有的20號車位之間，非其他車輛必經(jīng)之通道，且無法達到小林與阿俊所有的車位面積標(biāo)準(zhǔn)，其他業(yè)主均難以長期持續(xù)使用該共有部分，僅小林與阿俊可使用該共有部分，故雙方對該共有部分享有平等合法使用之權(quán)利。該分界線并非確定小林與阿俊專有物權(quán)之依據(jù)，而是保障雙方合理、規(guī)范、平等行使共有物權(quán)之標(biāo)準(zhǔn)。

最后，至于小林與Y房地產(chǎn)公司關(guān)于阿俊不具有訴訟主體資格的主張，因該共有部分與阿俊相連，影響阿俊對共有部分的合理使用，其當(dāng)屬權(quán)利人可依法提起訴訟。因Y房地產(chǎn)公司的出售行為和小林的占有行為均構(gòu)成對阿俊共有權(quán)利之侵犯，共同承擔(dān)排除妨礙之責(zé)任。若Y房地產(chǎn)公司對小林的交付存在違約情形，則小林可另行主張。

【法律小貼士】

▲ 車庫車位的產(chǎn)權(quán)要有合同約定，口頭承諾不可信

依照《物權(quán)法》的規(guī)定，對于建筑區(qū)劃用于停車的車庫車位，可以通過出售、附贈以及出租等方式來約定。在簽訂合同時，應(yīng)使用房地產(chǎn)管理部門或者其他有公信力的行業(yè)協(xié)會制定的合同示范文本，認(rèn)真閱讀確保準(zhǔn)確理解合同中有關(guān)交付條件、產(chǎn)權(quán)辦理、違約責(zé)任及爭議解決方式等相應(yīng)條款，還需要就合同補充性事項與開發(fā)商進行充分的協(xié)商。

▲ 小區(qū)車位車庫的產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有的幾種情形：

1.屬于建筑區(qū)劃范圍以內(nèi)且規(guī)劃的目的在于停放車輛，開發(fā)商以約定的形式明確其歸業(yè)主個人所有；

2.對于車庫車位所占用的建設(shè)用地面積和建設(shè)用地使用費進行了分?jǐn)偟?，車庫車位歸業(yè)主共同所有；

3.開發(fā)商在建筑規(guī)劃之外通過占有共有道路或其他公共設(shè)施新增的車庫車位歸業(yè)主共同所有；

4.私自改綠地、草地、花園等公共設(shè)施為車庫車位的，歸業(yè)主共同所有，業(yè)主享有請求恢復(fù)原狀的權(quán) 利。

【法律鏈接】

《中華人民共和國合同法》