三、房屋反向抵押

房屋反向抵押制度最早源于荷蘭。目前，美國、加拿大、德國、法國等西方發(fā)達(dá)國家及亞洲的日本、新加坡已經(jīng)建立起比較成熟的制度。所謂房屋反向抵押，亦稱“倒按揭”，是指達(dá)到一定年齡條件的老年人將其擁有的有處分權(quán)的房產(chǎn)抵押給商業(yè)銀行、保險機構(gòu)或者是具有政府背景的公益性機構(gòu)，由該機構(gòu)按照房產(chǎn)的價值依據(jù)一定的方式支付現(xiàn)金給老年人，以保障老年人晚年生活。其法律關(guān)系的主體即房屋所有權(quán)人與金融機構(gòu)之間兼具雙重法律關(guān)系：一是借貸法律關(guān)系。房屋所有權(quán)人為債務(wù)人，金融機構(gòu)為債權(quán)人，屬于基礎(chǔ)法律關(guān)系；二是擔(dān)保法律關(guān)系。房屋所有權(quán)人為擔(dān)保設(shè)定人，金融機構(gòu)為擔(dān)保權(quán)人，屬于從屬地位的法律關(guān)系。在雙重法律關(guān)系中，為擔(dān)保借貸合同的履行，債務(wù)人將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)至債權(quán)人，債權(quán)人成為房屋的所有權(quán)人。由于設(shè)定擔(dān)保僅以擔(dān)保主債權(quán)的實現(xiàn)為目的，故債權(quán)人僅得以擔(dān)保債權(quán)清償為限行使其對擔(dān)保房屋的所有權(quán)，擔(dān)保房屋并不轉(zhuǎn)移占有，債務(wù)人仍有權(quán)占有、使用該房屋。

目前，我國的養(yǎng)老資源嚴(yán)重不足，社會保障體系亦不很健全，老齡化問題正在以比國外快得多的速度迅速出現(xiàn)。與此同時，我國的儲蓄額居高不下，銀行存款、外匯儲備、保險費收入等繼續(xù)大幅增長，社會資金閑置量急劇加大，房屋反向抵押作為一種具有社會保障意義的制度，既是一種很好的投資方式，也有利于改善老年人的晚年生活，減輕國家提供社會保障的負(fù)擔(dān)和子女贍養(yǎng)老人的經(jīng)濟(jì)壓力，保障社會弱勢群體的生活安定。因此，在我國引入這一制度，無論是從實施的迫切性還是從社會現(xiàn)實意義上看，只是一個時日選擇的問題。

（一）房屋反向抵押與普通房屋抵押、讓與擔(dān)保

1．房屋反向抵押與普通房屋抵押

房屋反向抵押不同于普通房屋抵押：

（1）主體不同。房屋反向抵押的主體為達(dá)到一定年齡的老年人；而普通房屋抵押的主體則不限于老年人。

（2）貸款的目的不同。房屋反向抵押設(shè)立的目的不僅僅是融資，從某種意義上是為老年人的晚年生活提供一種保障，具有一定的社會福利性質(zhì)；而普通房屋抵押一般情況下是借款人基于一定的經(jīng)濟(jì)目的設(shè)立的。

（3）期限不同。房屋反向抵押的期限一般是到抵押人死亡或永久搬離出房屋之時，這個期限是不確定的；而普通房屋抵押則有一定的確定期限。

（4）稅負(fù)不同。按照國外通行的做法，房屋反向抵押所取得的貸款是免稅的；而普通房屋抵押則應(yīng)依法繳納，如營業(yè)稅、物業(yè)稅。

（5）貸款機構(gòu)不同。普通房屋抵押貸款機構(gòu)一般是商業(yè)銀行，而房屋反向抵押的貸款機構(gòu)要較為廣泛，除了商業(yè)銀行以外，保險公司，有政府背景的公益性機構(gòu)在其中也扮演極為重要的角色。

2．房屋反向抵押與讓與擔(dān)保

房屋反向抵押制度是一種具有房地產(chǎn)金融與社會養(yǎng)老保障雙重功能的制度設(shè)計，其法理基礎(chǔ)是讓與擔(dān)保理論，即“移轉(zhuǎn)所有權(quán)，保留用益權(quán)”。讓與擔(dān)保是以所擔(dān)保的主債權(quán)債務(wù)關(guān)系的存在為前提條件，以附擔(dān)保目的的標(biāo)的物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)為基本形式，所移轉(zhuǎn)的權(quán)利多為所有權(quán)但不限于所有權(quán)。

房屋反向抵押本質(zhì)上乃房屋抵押之一種，因此在我國引入這一制度，應(yīng)注意避免讓與擔(dān)保制度存在的缺陷：一是讓與擔(dān)保有流質(zhì)契約的傾向，為我國法律所禁止；二是讓與擔(dān)保尚無一種公認(rèn)且適宜的公示方法，存在危害第三人利益的可能，而我國法律規(guī)定房地產(chǎn)抵押要到主管部門辦理抵押登記。

（二）國外主要國家對房屋反向抵押的規(guī)定

1．美國的房屋反向抵押制度

美國的房屋反向抵押貸款主要有三類^[8]：

（1）家庭公平兌換抵押貸款HECM（亦稱“房屋價值轉(zhuǎn)換抵押貸款”）

這是美國使用最多的一種房屋反向抵押貸款方式，大約占房屋反向抵押市場份額的百分之九十。這種模式始建于1989年，其背后有聯(lián)邦政府背景的聯(lián)邦住房管理局（FH A）來保證。

這種模式的貸款數(shù)額取決于貸款者的年齡、房屋價值以及當(dāng)前的利率。一般而言，貸款者的年齡越大，房子越有價值，貸款額就越大。貸款者必須支付相當(dāng)于貸款數(shù)額的2%的不動產(chǎn)抵押借款保險費（MIP），每年按照貸款額的百分之零點五遞加。這種模式的最大優(yōu)點是：即使在貸款機構(gòu)破產(chǎn)的情況下，也能夠確保提供保險費，貸款人的利益仍然能夠得到保證。

（2）Fannie Mae（“美國聯(lián)邦國家房屋貸款協(xié)會”）提供的反向抵押

總部位于華盛頓的Fannie Mae（英文全稱Federal National Mortgage Association）在1996年，針對那些房屋價值比較大以及公寓所有者和那些期望通過反向抵押而購買新的房產(chǎn)的貸款者，發(fā)展了自己的反向抵押貸款模式^[9]。

Fannie Wae提供的貸款方式針對的人群年齡在62歲以上，可抵押的房屋范圍為：個人擁有獨立產(chǎn)權(quán)的房屋和公寓單位；合格的租賃房屋。但合作所有的房產(chǎn)（Cooperative units）則不能作為抵押物。貸款額的確定因素基本與H EM C模式相同，區(qū)別在于貸款的限額要高于家庭公平兌換抵押貸款HECM，所以比較適合于那些房屋價值比較大的貸款者。

（3）高額反向抵押

財政自由現(xiàn)金賬戶（Financial Freedom Cash Account），是一種高額反向抵押，是由財政自由資深資助公司（Financial Freedom Senior Funding Corpora‐tion）所確立的一種模式，主要針對那些房屋價值更大的貸款者。這種模式起步較晚，2004才開始出現(xiàn)，所以目前還沒有在美國全國范圍內(nèi)推廣。

2．加拿大的房屋反向抵押制度

加拿大的房屋反向抵押是由唯一的機構(gòu)CH IP提供的。貸款額是由以下幾個因素決定的：房屋的價值、貸款者的年齡和性別、婚姻狀況、財產(chǎn)狀況以及地理位置等。租賃的土地上建造的房屋、共有房屋、制作的房屋（manufactured home）以及大規(guī)模的鄉(xiāng)村的土地不適應(yīng)于反向抵押。

加拿大房屋反向抵押制度的優(yōu)點是：

（1）房屋所有人可繼續(xù)享受房屋投資所帶來的收益；

（2）減輕個人稅負(fù)。通過反向抵押得到的貸款是免稅的；

（3）能夠為借款人從事其他經(jīng)濟(jì)活動提供現(xiàn)金。

只要借款人繼續(xù)居住在該房屋內(nèi)，貸款機構(gòu)便不能要求其償還貸款。而且，借款人在任何時候都可以自由的出賣其房屋或移居他處。被要求償還的貸款額不會超過該房屋變賣時的市場合理價格，以確保借款人的利益。但是，如果借款人在獲得貸款36個月內(nèi)就進(jìn)行償還，將要支付額外的賠償給銀行或其他金融機構(gòu)。

3．新加坡的反向抵押制度^[10]

目前，新加坡的反向抵押由唯一的機構(gòu)——職總英康提供。職總英康是一家以經(jīng)營保險為主的機構(gòu)，自1997起開始提供反向抵押貸款計劃。其針對的是政府組屋^[11]，但其提供的反向抵押要受以下條件限制：

（1）貸款者為70歲到90歲之間的政府組屋屋主，必須是職總英康的壽險保單保戶，保單至少生效一年；如果不是職總英康保戶，申請者須向職總英康投保至少5萬元的人壽保險或個人意外保險。

（2）申請反向抵押貸款計劃的組屋，在貸款期結(jié)束時必須有至少50年的契約。沒有繳清貸款的組屋，也可申請。

（3）屋主每月可領(lǐng)取的款額取決于以下幾個因素：房子的估價、屋主年齡、貸款期、利率波動等。如房屋市價大幅度下跌，職總英康有權(quán)減少數(shù)額或停止發(fā)放。此外，屋主可申請的貸款限額為房屋估價的70%，期限最高20年，或者當(dāng)屋主90歲或死亡，以較早者為準(zhǔn)。

（4）在某些情況下，申請者也必須找擔(dān)保人，擔(dān)保人的年收入至少3萬元。

（三）我國建立房屋反向抵押制度面臨的問題與思考

1．反向抵押貸款的年齡要求

年齡的確定決定著反向抵押適用的人群的范圍，而且在一定程度上決定著貸款額的大小。申請反向抵押人群的年齡應(yīng)該根據(jù)兩個因素來確定：一是國民平均壽命，二是退休年齡。

我國在設(shè)定反向抵押的年齡時，也應(yīng)綜合考慮平均壽命和退休年齡這兩個因素。目前，我國自然人的平均壽命為71．8歲；退休年齡為男60歲，女55歲。對于我國設(shè)計反向抵押制度所適應(yīng)人群的年齡，可以借鑒美國的規(guī)定，以退休年齡為基礎(chǔ)，將之適當(dāng)提前幾年。而且男女申請者的年齡可以有不同的規(guī)定，如果是以夫妻共有的房屋設(shè)定反向抵押，只要有一方的年齡達(dá)到規(guī)定即可。

2．提供房屋反向抵押貸款的機構(gòu)

我國可以采取銀行和保險機構(gòu)為主的模式：

（1）壽險公司。因其專門開辦養(yǎng)老金保險的繳費與賠付業(yè)務(wù)，經(jīng)辦此類業(yè)務(wù)是比較適合的。由于該產(chǎn)品在設(shè)計時需要考慮借款人的預(yù)期壽命，保險公司在產(chǎn)品設(shè)計上可能具有更大的優(yōu)勢。

（2）商業(yè)銀行。商業(yè)銀行的資金比較充裕，個人儲蓄存款中用于購買住房、準(zhǔn)備養(yǎng)老的資金也占有較高的比重，而且傳統(tǒng)的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)都是由銀行開辦的，銀行對開發(fā)與房地產(chǎn)有關(guān)的金融產(chǎn)品有著比較豐富的經(jīng)驗。因此，銀行參與這一業(yè)務(wù)也有自己的優(yōu)勢。

考慮到反向抵押的公益性，如果由政府的公益性機構(gòu)來提供貸款，無疑能最大限度地保護(hù)老年人的權(quán)益，但由于我國目前的政府機構(gòu)設(shè)置中并沒有類似的比較合適的公益機構(gòu)，所以我國目前要推行反向抵押，還是以商業(yè)銀行和保險公司為主要機構(gòu)，由政府負(fù)責(zé)監(jiān)管職能，以確保反向抵押體現(xiàn)出保障老年人權(quán)益的設(shè)立初衷。

3．農(nóng)村房屋能否反向抵押

我國《擔(dān)保法》第37條第2款規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，《物權(quán)法（草案）》也認(rèn)可了這一觀點。根據(jù)“房地一體化原則”，這一規(guī)定意味著建于宅基地之上的農(nóng)村房屋是不能抵押的。該規(guī)定在我國目前存在較大的爭議，有觀點認(rèn)為應(yīng)允許農(nóng)民通過評估，將農(nóng)村宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)榱鲃淤Y產(chǎn)，以獲得抵押貸款。亦有觀點認(rèn)為，允許宅基地使用權(quán)進(jìn)行抵押會引起一系列社會問題，影響農(nóng)村穩(wěn)定。如果貸款還不上，銀行有權(quán)將房屋拍賣，而農(nóng)民除了土地之外沒有其他的收入，將面臨無處討生的境地^[12]。

允許農(nóng)村的房屋抵押，會使農(nóng)村的房屋成為可流通之物，在一定程度上可能會危機農(nóng)村穩(wěn)定，但這種影響到底有多大，是否必然會導(dǎo)致農(nóng)村的不穩(wěn)定？這是值得研究的。如果允許農(nóng)村的房屋抵押，對于解決農(nóng)民貸款難，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，無疑會起到一定的作用。如果將農(nóng)村的房屋排除在反向抵押的范圍之外，對于農(nóng)村老年人的晚年生活保障是不利的。所以，如果肯定反向抵押制度，未來的法律應(yīng)將農(nóng)村房屋納入其客體之中。但鑒于我國目前法律的規(guī)定，現(xiàn)階段農(nóng)村房屋用作反向抵押的法律障礙是很大的。

4．居住權(quán)與反向抵押

《物權(quán)法（草案）》明確規(guī)定了居住權(quán)?；诰幼?quán)的不可轉(zhuǎn)讓性，單純的居住權(quán)是不能作為反向抵押的標(biāo)的。那么房屋所有人能否以已經(jīng)設(shè)定居住權(quán)的房屋進(jìn)行反向抵押或在已經(jīng)進(jìn)行了反向抵押的房屋上設(shè)定居住權(quán)呢？

首先，如果是居住權(quán)設(shè)定在先，那么在設(shè)定房屋反向抵押時，根據(jù)意思自治原則，抵押權(quán)人有選擇的權(quán)利，抵押權(quán)人如果同意其進(jìn)行反向抵押，則意味著抵押權(quán)人接受了在房屋上設(shè)置的負(fù)擔(dān)；如果抵押權(quán)人不愿意接受該負(fù)擔(dān)，則可以選擇不予房屋所有人簽訂反向抵押合同；或者依據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)，對已設(shè)定居住權(quán)的房屋進(jìn)行評估，從房屋的價值中扣除一定的費用。

其次，對于在已經(jīng)進(jìn)行了反向抵押的房屋之上設(shè)定居住權(quán)的情況，由于《物權(quán)法（草案）》規(guī)定居住權(quán)設(shè)定后所有人變更的不影響居住權(quán)，而且由于居住權(quán)的人身屬性，故抵押權(quán)不能對抗居住權(quán)。抵押人在抵押的房屋上設(shè)定居住權(quán)而未經(jīng)抵押權(quán)人同意，勢必會影響抵押權(quán)人的權(quán)利，因此應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定抵押人在抵押物上設(shè)立居住權(quán)應(yīng)取得抵押權(quán)人的同意。如果未取得抵押權(quán)人的同意，應(yīng)賦予抵押權(quán)人以選擇權(quán)：一是撤銷反向抵押合同，收回已經(jīng)發(fā)放的貸款；二是與抵押人協(xié)商一致，選擇繼續(xù)履行合同但減少貸款額。