二十九、違約金過低允許調(diào)整

［案例簡介］

胡小姐購買了總價(jià)25萬元的商品房，開發(fā)商延期交房6個月。收房后，她向開發(fā)商索要延期交房違約金。開發(fā)商說按照合同約定，只賠償450元。胡小姐這才發(fā)覺，合同約定的延期交房違約金太低，即每延期一天，開發(fā)商賠付總房款的萬分之0.1，算下來只有2.5元。而當(dāng)時合同都是開發(fā)商填好，買房人直接簽字的，對購房者而言，非常被動。

［律師說法］

根據(jù)《合同法》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，胡小姐可以在起訴或仲裁時要求法院或仲裁機(jī)構(gòu)增加違約金，金額按照逾期交付使用房屋期間，有關(guān)主管部門公布的或有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。以下就違約金的相關(guān)問題作簡要分析。

違約責(zé)任是民事責(zé)任的一種，是指合同當(dāng)事人因?yàn)檫^錯不履行合同或者履行合同不符合合同約定條件而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任。

違約責(zé)任是一種財(cái)產(chǎn)責(zé)任，一般具體表現(xiàn)為支付違約金、賠償損失、繼續(xù)履行等。違約責(zé)任是一種法律制裁措施，其作為財(cái)產(chǎn)責(zé)任的本質(zhì)意義在于被違約方的補(bǔ)償，其次才表現(xiàn)為對違約方的懲罰和制裁。

違約金作為重要的民事責(zé)任形式，是指當(dāng)事人不履行合同或者履行合同不符合合同約定條件時，應(yīng)當(dāng)給付對方當(dāng)事人一定數(shù)額的貨幣，一般由雙方當(dāng)事人協(xié)商確定。

我國法律承認(rèn)違約金具有補(bǔ)償性的懲罰性，而補(bǔ)償性是其基本性質(zhì)。《合同法》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》允許法院或仲裁機(jī)構(gòu)可以基于當(dāng)事人的申請，提高或降低當(dāng)事人在合同中約定的違約金額，也就是調(diào)整違約金。其主要目的是補(bǔ)償守約方的損失，從而最大限度地實(shí)現(xiàn)合同的公平和正義。《合同法》第114條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時相應(yīng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；而過分高于造成的損失的，可以請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

高院《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第16條規(guī)定：當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

像胡小姐一樣遭遇開發(fā)商延期交房的買房人來說，由于開發(fā)商不按照合同約定的時間交房，使買房人不能及時得到房屋而失去占有、使用、收益的權(quán)益，其造成的損失的數(shù)額應(yīng)當(dāng)是同期同類地段房屋租金的數(shù)額。

［筆者提醒］

商品房買賣合同中許多關(guān)于違約金的條款都有空白項(xiàng)，一般是開發(fā)商填好，要求買房人簽字，而許多買房人沒有細(xì)想就簽了字，后來發(fā)生了糾紛才知道合同對自己不利。

實(shí)踐中發(fā)生最多的開發(fā)商違約行為是延期交房和延期辦理房產(chǎn)證，所以簽合同時對這兩條應(yīng)特別注意。

1.審查合同中“買受人逾期付款的違約責(zé)任”中填寫的內(nèi)容是否和“出賣人逾期交房的違約責(zé)任”完全一致，并審查違約金比例是否過低（一般是每天萬分之五左右）。

2.審查合同中“關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定”中開發(fā)商填寫的違約金是否過低（由于此種違約對買房人影響巨大，所以此處違約金比例越高越好，一般應(yīng)當(dāng)在5%以上）。