3.8.2　土地整理權(quán)屬調(diào)整的類型和方式

3.8.2.1　土地整理權(quán)屬調(diào)整的類型

土地整理權(quán)屬調(diào)整包括土地所有權(quán)調(diào)整、土地使用權(quán)調(diào)整及在其上設(shè)定的他項(xiàng)權(quán)利調(diào)整。

1．土地所有權(quán)調(diào)整

土地所有權(quán)調(diào)整包括國有土地與集體土地之間的所有權(quán)調(diào)整、集體土地與集體土地之間所有權(quán)調(diào)整。

1)國有土地與集體土地之間的所有權(quán)調(diào)整類型

國有土地與集體土地之間的所有權(quán)調(diào)整可分為以下3類。

(1)在田塊合并、農(nóng)田水利、道路建設(shè)等土地整理過程中，國有農(nóng)場與農(nóng)村集體土地之間邊界不規(guī)則處，必須進(jìn)行所有權(quán)調(diào)整，才能使整理后的田塊連片規(guī)則，利于機(jī)械化操作。

(2)在國有宜農(nóng)荒灘地，尤其是宜耕荒地、灘地開發(fā)，國有礦山廢棄地、因地質(zhì)災(zāi)害、洪澇災(zāi)害造成的廢棄國有土地復(fù)墾過程中，為使開發(fā)復(fù)墾后的田塊連片規(guī)則，并進(jìn)行農(nóng)田水利建設(shè)、道路建設(shè)，需要與周邊集體土地進(jìn)行交換。

(3)土地開發(fā)、復(fù)墾、整理過程中，主干道路、主干渠道等建設(shè)需要將原集體土地調(diào)整為國有土地。

2)集體土地與集體土地之間所有權(quán)調(diào)整類型

集體土地與集體土地之間的所有權(quán)調(diào)整可分為以下2類。

(1)在成片土地開發(fā)整理復(fù)墾過程中，一般要打破村界，在村界兩側(cè)部分土地就必須進(jìn)行村與村之間的土地所有權(quán)調(diào)整。

(2)由于歷史原因遺留下來的插花地，如外村的墳地遷移等也要涉及村與村之間土地所有權(quán)的調(diào)整。

2．土地使用權(quán)調(diào)整

土地使用權(quán)調(diào)整包括農(nóng)民承包地之間的調(diào)整、開發(fā)整理復(fù)墾后新增耕地使用權(quán)的調(diào)整。

(1)在田塊合并、農(nóng)田水利、道路建設(shè)等土地整理過程中，農(nóng)民承包土地之間邊界不規(guī)則處，必須進(jìn)行調(diào)整才能使整理后的田塊連片規(guī)則，利于機(jī)械化操作。

(2)土地整理新增耕地需要確定土地使用權(quán)。

(3)開發(fā)未確定使用權(quán)的國有未利用土地必須確定土地使用權(quán)。

(4)開發(fā)已確定使用權(quán)的國有未利用土地需要重新調(diào)整土地使用權(quán)。

(5)復(fù)墾廢棄地需要重新調(diào)整土地使用權(quán)。

3．土地他項(xiàng)權(quán)利調(diào)整

在土地開發(fā)整理過程中，對有些已設(shè)定土地他項(xiàng)權(quán)利的建設(shè)物進(jìn)行遷并，則隨著建設(shè)物所有權(quán)的消失和原土地使用權(quán)的調(diào)整，土地他項(xiàng)權(quán)利應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

3.8.2.2　土地整理權(quán)屬調(diào)整的方式

1．國有土地與集體土地之間土地所有權(quán)調(diào)整方式

該調(diào)整方式有以下2種。

(1)為使開發(fā)整理復(fù)墾后的田塊連片規(guī)則，必須在原國有土地與集體所有土地之間邊界不規(guī)則處，按等當(dāng)量或等價(jià)，并使調(diào)整范圍盡可能小的原則，經(jīng)雙方協(xié)商后進(jìn)行土地所有權(quán)調(diào)整。

(2)土地開發(fā)整理復(fù)墾過程中，主干道路、主干渠道建設(shè)用地需通過土地征用的方式將集體所有土地調(diào)整為國有土地。

2．集體土地與集體土地之間土地所有權(quán)調(diào)整方式

該調(diào)整方式有以下4種。

(1)村界兩側(cè)，可按等當(dāng)量或等價(jià)原則進(jìn)行調(diào)整，若土地質(zhì)量相同，也可按等數(shù)量原則調(diào)整村與村之間的土地所有權(quán)。

(2)相鄰村間的插花地調(diào)整可按等當(dāng)量原則進(jìn)行調(diào)整。

(3)不相鄰村間的插花地調(diào)整按等當(dāng)量原則通過各自相鄰的村依次調(diào)整。

(4)土地整理過程中，整理區(qū)內(nèi)部分建筑物，包括農(nóng)民住宅，按村鎮(zhèn)規(guī)劃及土地整理規(guī)劃要求進(jìn)行遷并，地上建筑物要進(jìn)行補(bǔ)償，補(bǔ)償費(fèi)用計(jì)入土地整理費(fèi)用，土地整理過程中的青苗等地上附著物的補(bǔ)償費(fèi)也計(jì)入土地整理總費(fèi)用。

3．土地開發(fā)整理過程中農(nóng)戶土地經(jīng)營承包權(quán)的調(diào)整方式

該調(diào)整方式包括以下4種。

(1)按等質(zhì)等量模式調(diào)整土地使用權(quán)。在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、土地流轉(zhuǎn)集中很難實(shí)現(xiàn)的地區(qū)，土地整理只能在穩(wěn)定經(jīng)營承包權(quán)的基礎(chǔ)上，按開發(fā)整理前后土地?cái)?shù)量質(zhì)量相當(dāng)模式將整理后的土地重新分配、認(rèn)定，并簽署土地權(quán)屬界限認(rèn)可書和土地經(jīng)營承包權(quán)。由于整理后地塊面積變大，塊數(shù)變小，可能出現(xiàn)同一地塊幾家共同經(jīng)營的狀況，可采取在地塊中做一些象征性的區(qū)分標(biāo)志來解決。

(2)按股份制模式調(diào)整土地使用權(quán)。在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的地區(qū)，農(nóng)民已部分轉(zhuǎn)入二、三產(chǎn)業(yè)，并有相對穩(wěn)定的收入，土地整理后可按土地整理前評估地價(jià)或土地質(zhì)量評估結(jié)果折股，自愿組建股份制土地經(jīng)營組織統(tǒng)一經(jīng)營土地，持股人按股份獲取收益。

(3)按租賃模式調(diào)整土地使用權(quán)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、大部分農(nóng)業(yè)勞動力已穩(wěn)定地轉(zhuǎn)入二、三產(chǎn)業(yè)，并獲得可靠的經(jīng)濟(jì)收入的地區(qū)，可按農(nóng)民自愿的原則，將分戶承包的土地適度集中，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行土地整理，并將整理后的土地通過協(xié)議或招標(biāo)的方式租賃給種田大戶，簽訂租賃合同，土地租賃費(fèi)用于養(yǎng)老保險(xiǎn)或分配給農(nóng)地承包權(quán)的出讓者。

(4)按綜合模式調(diào)整土地使用權(quán)。根據(jù)各地社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和農(nóng)民意愿，按前述3種模式的不同組合方式調(diào)整土地使用權(quán)。

4．土地整理后新增耕地使用權(quán)調(diào)整方式

土地整理后，新增耕地及其折抵建設(shè)用地指標(biāo)由土地整理工程投資者使用和擁有;也可將新增耕地使用權(quán)歸當(dāng)?shù)卮寮w，由村集體統(tǒng)一經(jīng)營使用，或由村集體租給種田大戶，租金歸集體所有，土地整理新增耕地的建設(shè)用地折抵指標(biāo)由土地整理工程投資者擁有。

5．土地開發(fā)復(fù)墾中土地使用權(quán)調(diào)整方式

該調(diào)整方式包括以下3種。

(1)開發(fā)未確定使用權(quán)的國有荒山、荒地、荒灘、廢棄地，以從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以確定給開發(fā)、復(fù)墾單位或個(gè)人長期使用。

(2)開發(fā)已確定使用權(quán)的國有荒山、荒地、荒灘等，以從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的，其土地使用權(quán)由土地使用權(quán)擁有者與土地開發(fā)單位協(xié)商決定。

(3)復(fù)墾廢棄土地，其土地使用權(quán)由土地使用權(quán)擁有者與土地復(fù)墾單位協(xié)商決定。

6．土地他項(xiàng)權(quán)利調(diào)整方式

根據(jù)土地所有權(quán)或使用權(quán)的調(diào)整予以變更登記或因權(quán)利滅失而注銷登記。