中國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過了野蠻生長、高速發(fā)展的十年,雖然身高臂長,臉上還掛著點(diǎn)皺紋,似乎是飽經(jīng)滄桑的大叔,但其實(shí)它只有十歲,這是一個(gè)小學(xué)生的年齡。如果我們想取經(jīng),想要借鑒更深遠(yuǎn)的經(jīng)驗(yàn),我們只有去尋找比我們更年長的智者,因?yàn)樗淖蛉?可能就是我們的明天。

很顯然,美國房地產(chǎn)百年來的變遷和價(jià)格的潮起潮落,給了我們這個(gè)十歲的娃娃十倍大的歷史樣本,從統(tǒng)計(jì)學(xué)的角度來講,從更加豐富的樣本中歸納出的結(jié)論,相對更加接近真實(shí)有效。

此刻,美國房地產(chǎn)這個(gè)百歲老人,似乎正在經(jīng)歷又一春,不少中國的房地產(chǎn)大佬組團(tuán)美國拿地置業(yè),在內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展陷入瓶頸之時(shí),寄望從大洋彼岸打開局面。我們能看到復(fù)興集團(tuán)的身影,早在2013年就未雨綢繆布局紐約,拿下地標(biāo)性建筑——紐約第一大通曼哈頓廣場大樓,而后又重金拿下麥迪遜大道,計(jì)劃開發(fā)200米高的豪華住宅。在這個(gè)隊(duì)伍當(dāng)中,你還能看到綠地50億美元買下了紐約的大西洋廣場,后來包括SOHO、萬科等知名地產(chǎn)公司都高舉高打,進(jìn)軍美國的房地產(chǎn)市場。由此觀之,資本如流水,從來都是從高往低流。這是否意味著中國樓市已高估,而美國地產(chǎn)尚處洼地呢?

幸運(yùn)的是歷史其實(shí)已經(jīng)告訴了我們答案。

在20世紀(jì)80年代末期,日本跟今天的中國一模一樣。大量的日本產(chǎn)業(yè)巨頭到美國去買房置業(yè)。當(dāng)時(shí)日本知名企業(yè)三菱地產(chǎn),花了13億美元砸向了美國紐約曼哈頓的地標(biāo)建筑——洛克菲勒廣場。而且,20多年前的13億美元價(jià)值幾何,自不必多言?？墒窃蚁轮亟鸬娜獾禺a(chǎn),短短幾年之后,竟然以3億美元倒虧10億的代價(jià)物歸原主,并沒有收獲一個(gè)完美的結(jié)局。所以今天筆者要問就算去美國抄底房地產(chǎn),真的就能取回真經(jīng)嗎?

其實(shí)數(shù)據(jù)往往和人們的直覺相反,人們往往容易過于樂觀地高估投資回報(bào)。百年來的美國房地產(chǎn)歷史數(shù)據(jù)顯示,房價(jià)并不像人們預(yù)期的那樣以每年百分之十幾、二十幾的比例高速增長,百年來每年平均漲幅只有3.07%,比GDP增速高不了多少。

而且我們還看到在過去120年當(dāng)中,美國的平均CPI每年增幅是2.82%,所以房價(jià)的漲幅扣除掉CPI,只有非?？蓱z的0.25%的漲幅,這就是百年來美國房地產(chǎn)真實(shí)的面貌。即使在21世紀(jì)初,美國在貨幣寬松的背景下,催生出一個(gè)巨大的房地產(chǎn)大牛市,它也依然難逃0.25%的神奇魔咒,在2008年刺破泡沫,回歸價(jià)值規(guī)律。所以你很自然就能理解,為什么巴菲特不買黃金,也不投房地產(chǎn),就住在那棟住了幾十年的老房子里。因?yàn)橄啾劝屠?0年年均復(fù)合20%的增長,區(qū)區(qū)0.25%的年平均增長,不過是大象身旁的一只螞蟻。

除了價(jià)格的漲幅有隱含規(guī)律,我們從120年來的美國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中,還找到了另一個(gè)有意思的發(fā)現(xiàn):美國房地產(chǎn)的租金回報(bào)率也呈現(xiàn)百年來高度吻合的趨勢規(guī)律。這個(gè)規(guī)律是:美國房地產(chǎn)的租金回報(bào),百年來圍繞著5%左右的水平波動(dòng)(只有20世紀(jì)70年代初美國房租回報(bào)率達(dá)到6%)。在極端情況下的2005年,甚至僅僅只有3%左右的回報(bào)水平。這就意味著,如果你不打算高拋低吸,做一個(gè)炒房族的話,僅僅作為長期持有,依靠租金回報(bào)獲得現(xiàn)金收益的話,美國百年房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)告訴我們,這個(gè)收益是非常低的,遠(yuǎn)低于美國資本市場標(biāo)普500指數(shù)的年化回報(bào),難怪巴菲特會(huì)說,如果你在尋找最傻瓜式的投機(jī)方式,那就去投資標(biāo)普500指數(shù)吧。

以上美國房地產(chǎn)揭示出的百年規(guī)律,它就像是主人手中的鎖鏈,時(shí)刻指揮著美國房地產(chǎn)的歷史走向,而天下并沒有免費(fèi)的午餐,更沒有不散的宴席,資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)永遠(yuǎn)圍繞著價(jià)值,就像心跳跳得太快或者過慢都不健康也不正常一樣,因?yàn)榭傆幸惶焖鼤?huì)回歸均值和常態(tài),就像每個(gè)人的生活起起伏伏之后總會(huì)歸于平淡。

【注釋】

[1]數(shù)據(jù)來源:美國勞工統(tǒng)計(jì)局、威斯康星大學(xué)。