2010年中國房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測

一、房地產(chǎn)市場回顧

（一）中國房地產(chǎn)市場的基本特征

從1998年開始，中國停止住房實(shí)物分配制度，中國房地產(chǎn)市場開始形成并快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。中國房地產(chǎn)市場具有以下幾個(gè)基本特征：

1．房地產(chǎn)市場對中國宏觀經(jīng)濟(jì)具有超強(qiáng)影響力

中國的經(jīng)濟(jì)增長特點(diǎn)導(dǎo)致目前房地產(chǎn)市場對宏觀經(jīng)濟(jì)具有舉足輕重的影響力。在應(yīng)對2008年金融危機(jī)的過程中，宏觀經(jīng)濟(jì)的“房地產(chǎn)依賴癥”顯露無遺，短期內(nèi)這一現(xiàn)象不會(huì)改變。首先，中國宏觀經(jīng)濟(jì)具有外貿(mào)依賴與投資驅(qū)動(dòng)的特點(diǎn)，在外貿(mào)形勢不佳的狀況下，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資成為增長的主要驅(qū)力。從近10年的歷史數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重在20％以上?！氨Ｔ鲩L”目標(biāo)需要一定的房地產(chǎn)投資規(guī)模。2009年初計(jì)劃的住房保障投資僅占整個(gè)房地產(chǎn)投資的1/8^【1】，因此，中央政府必須千方百計(jì)確保商品房投資增幅提升。同時(shí)，房地產(chǎn)市場的變化直接維系著金融安全。截至2009年6月末，全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為6.21萬億元，其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2.35萬億元，購房貸款余額為3.86萬億元。如果房價(jià)大幅下跌將直接引發(fā)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致金融危機(jī)，后果不堪設(shè)想，這也促使中央政府采取維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的政策。

其次，地方經(jīng)濟(jì)同樣具有房地產(chǎn)依賴癥，短期內(nèi)不會(huì)改變。1994年分稅制實(shí)施之后，地方政府用45％左右的相對財(cái)政收入，支撐著75％左右的相對支出責(zé)任，為此，地方政府不斷從預(yù)算外尋找收入來源，出賣土地是籌集財(cái)政收入的最大來源，甚至有些城市財(cái)政收入的一半都來自土地轉(zhuǎn)讓收入，“土地財(cái)政”特征非常明顯。同時(shí)，根據(jù)分稅制安排，城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、國有土地有償使用收入等稅種歸地方征收?；诜康禺a(chǎn)的稅費(fèi)考慮和地方經(jīng)濟(jì)增長的考慮，在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整跡象時(shí)，地方政府必定會(huì)采取所謂“救市”、“托市”政策，確保房地產(chǎn)價(jià)格、投資和需求不至于大幅下降。

2．房地產(chǎn)的投資屬性明顯，房地產(chǎn)市場上投機(jī)氛圍濃厚

房地產(chǎn)市場的投資投機(jī)狀況一直缺乏官方數(shù)據(jù)的支持。從經(jīng)驗(yàn)上來看，次新房的空關(guān)率應(yīng)當(dāng)是顯示房產(chǎn)投機(jī)的較好指標(biāo)。2005年曾有民間機(jī)構(gòu)對杭州市當(dāng)年“空關(guān)房”進(jìn)行了調(diào)查，得出結(jié)論認(rèn)為空關(guān)率約在30％左右^【2】。事實(shí)上，盡管現(xiàn)在已是2009年，但高“空關(guān)率”的狀況依然非常普遍，甚至有可能更為嚴(yán)重。許多城市中，交付三年入住率都不到一半的新小區(qū)比比皆是。中國房地產(chǎn)市場的投資屬性明顯的原因在于：一是金融管制下，居民的投資渠道極為有限，除了不完善的股票市場與房地產(chǎn)市場外，居民幾乎沒有其他的投資渠道。雖然房產(chǎn)的流動(dòng)性較差，但也算是一種除股票之外的投資替代品。二是投資房地產(chǎn)可以獲得銀行融資，投資股票卻不能獲得信貸資金，因此貸款的杠桿效應(yīng)增加了對投資客的吸引力。

2009年房地產(chǎn)市場的突然火爆離不開投機(jī)性力量的幫助。2008年11月底實(shí)施的一系列寬松的經(jīng)濟(jì)政策，包括：貸款利率下調(diào)，房貸利率折扣上浮至30％，取消銀行信貸配額并降低印花稅及其他房產(chǎn)交易稅，房貸首付比例從30％降低至20％等等，在這些政策作用下，人們的預(yù)期開始改變，不僅是自住的剛性需求被釋放出來，很多富裕群體也開始紛紛投資房產(chǎn)，溫州炒房團(tuán)的身影頻頻出現(xiàn)在上海、杭州等熱點(diǎn)城市。炒房的行為如此普遍，以至于“專門成立公司來進(jìn)行運(yùn)作，聘請專業(yè)人士操盤，比如中原數(shù)據(jù)表明，近期深圳一次性購買50套以上的超過12人。這已不是富裕群體由于擔(dān)心通脹為了簡單的保值增值目的而購房了。這是一種赤裸裸的炒房行為，其性質(zhì)與私募基金炒股無異，抄底買入，拉升價(jià)格，逢高撤離，堪稱樓市中的‘莊家’”^【3】。由此可見房地產(chǎn)市場中的投機(jī)行為之盛。

3．中國房地產(chǎn)市場具有明顯的“政策市”特征

“政策市”是中國房地產(chǎn)市場的基本特征，在中國房地產(chǎn)市場在這10多年的發(fā)展歷程中，政府的調(diào)控一直伴隨左右。從宏觀調(diào)控的階段和性質(zhì)上分析，可劃分為三個(gè)階段。第一階段：擴(kuò)張型調(diào)控。2003年前，政府為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實(shí)施了一系列包括金融、稅收等刺激房地產(chǎn)發(fā)展的擴(kuò)張型政策。第二階段：緊縮型調(diào)控政策。在資產(chǎn)價(jià)格尤其是房價(jià)出現(xiàn)迅猛上漲、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)矛盾突出的背景下，自2003年開始直至2008年上半年，政府出臺(tái)了一系列旨在抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲的緊縮型調(diào)控政策。國務(wù)院先后出臺(tái)的18號文件、26號文件以及37號文件以及圍繞這些文件出臺(tái)的配套實(shí)施政策，從土地規(guī)劃、稅收、信貸、外資準(zhǔn)入、住房結(jié)構(gòu)和市場交易秩序等各個(gè)環(huán)節(jié)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行全面調(diào)控。在這期間，房地產(chǎn)市場有過短暫的調(diào)整，但并不能阻擋房價(jià)上漲，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾也依然存在，政府調(diào)控的效果并不理想。第三階段：重回?cái)U(kuò)張型調(diào)控。從2008年下半年開始，在國際金融危機(jī)及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)周期規(guī)律的雙重作用下，經(jīng)濟(jì)快速下行，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)調(diào)整跡象。鑒于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位，為了“促增長、保就業(yè)”的目標(biāo)，由地方到中央，開始放松調(diào)控，并且節(jié)奏逐漸加快，政策性質(zhì)也由緊縮過渡到擴(kuò)張。相關(guān)政策涉及稅收、金融、項(xiàng)目資本金等內(nèi)容。已有經(jīng)驗(yàn)表明，政府的調(diào)控效果具有不對稱性。緊縮型調(diào)控政策時(shí)滯長、市場反應(yīng)不敏感；而擴(kuò)張型調(diào)控政策時(shí)滯短，市場反應(yīng)敏感性強(qiáng)。

（二）2009年1－7月全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況回顧

經(jīng)濟(jì)增長在內(nèi)需的帶動(dòng)下逐步回升。1－6月，國內(nèi)生產(chǎn)總值增長7.1％，經(jīng)濟(jì)回升向好的勢頭日趨明顯。從房地產(chǎn)業(yè)的具體運(yùn)行指標(biāo)來看，在一系列寬松宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響下，2009年上半年全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1．房地產(chǎn)開發(fā)投資盡管逐漸攀升，總體上仍然比較謹(jǐn)慎

1－7月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資17720億元（見圖8-1），同比增長11.6％，比1－6月提高1.7個(gè)百分點(diǎn)，比2008年同期回落19.3個(gè)百分點(diǎn)，低于同期城鎮(zhèn)投資同比增長率21.3個(gè)百分點(diǎn)（見圖8-2）。最近10年中，房地產(chǎn)投資同比增長最少的2000年也達(dá)到了19.5％的同比增長水平，最高的2007年同比增長達(dá)到了30.2％的高水平。據(jù)此，盡管1－7月份房價(jià)出現(xiàn)了快速上場的走勢，但受2008年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的影響，房地產(chǎn)投資勢頭并不踴躍，顯示出房地產(chǎn)商的行為比較謹(jǐn)慎。從占比來看，1－7月房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重為18.47％，比1－6月微降0.1個(gè)百分點(diǎn)，也比2008年全年平均的20.64％低了2.17個(gè)百分點(diǎn)；1－6月房地產(chǎn)投資占GDP的比重為10.37％，比2008年全年平均的10.17％高出0.2個(gè)百分點(diǎn)，表明中國經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)開發(fā)投資的依賴程度不斷加深。

圖8-1　房地產(chǎn)投資與全國固定資產(chǎn)投資的規(guī)模（億元）

圖8-2　固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資同比增長率（％）

2．資金來源較快增長，貸款比例增加，自籌資金比例下降，開發(fā)商資金較為寬裕，同比增速較大

2009年1－7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)到位資金28639.01億元，同比增長28.7％，其資金來源構(gòu)成如圖8-3所示，國內(nèi)貸款金額為6523.68億元，所占比重為23％；本年利用外資272.62億元，所占比重為1％；企業(yè)自籌資金9557.43億元，所占比重為33％；其他資金來源12285.28億元，所占比重為43％。

圖8-3　2009年1－7月份累計(jì)資金來源構(gòu)成

其中，國內(nèi)貸款、預(yù)收款、自籌資金均有增長，但國內(nèi)貸款、預(yù)收款增速較快，自籌資金增速下滑明顯；利用外資總量減少，降幅明顯。由于利用外資在資金來源總額中的比例僅為1％左右，因此，總體來看，開發(fā)商資金來源比較充裕，同比增速較大（見圖8-4）。

圖8-4　資金來源合計(jì)數(shù)及同比增長率

在寬松貨幣政策下，銀行貸款高速增加，自有資金增幅出現(xiàn)較大回落（見圖8-5、圖8-6、圖8-7）。1－7月房地產(chǎn)企業(yè)利用國內(nèi)貸款6523.68億元，同比增長42.7％，增速比208年同期上升了約27個(gè)百分點(diǎn)。企業(yè)自籌資金的壓力在信貸擴(kuò)張形勢下大為減弱，自籌資金9557.43億元，同比增長9.94％，增速比2008年同期下降27.35個(gè)百分點(diǎn)。總體來看，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力狀況大為改善。

圖8-5　國內(nèi)貸款、自籌資金的同比增長率（％）^【4】

圖8-6　銀行貸款2001年至2009年1－7月的數(shù)額及其同比增長率^【5】

圖8-7　自籌資金2001－2009年1－7月的金額及其同比增長率^【6】

寬松的貨幣政策改變了人們對房價(jià)調(diào)整的預(yù)期，被抑制的剛性需求開始集中釋放，并進(jìn)一步刺激了房地產(chǎn)投資及投機(jī)需求，同時(shí)，2008年房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整促使房企提高銷售管理及跟蹤預(yù)售合同的執(zhí)行效率。銷售回暖與資金回籠效率較高導(dǎo)致1－7月定金及預(yù)收款實(shí)現(xiàn)較快增長（見圖8-8），定金及預(yù)收款總額達(dá)到7178.51億元，同比增長35.72％，相當(dāng)于1－7月商品房銷售金額的36.6％。

圖8-8　2005年－2009年1－7月定金及預(yù)付款金額及其同比增長率^【7】

在國際經(jīng)濟(jì)、金融形勢動(dòng)蕩的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)利用外資總額有較大程度下降，2009年1－7月同比下降33.08個(gè)百分點(diǎn)（見圖8-9）。

圖8-9　2005－2009年1－7月累計(jì)利用外資金額及其同比增長率^【8】

3．土地購置與開發(fā)面積雙雙負(fù)增長，但土地購置降速縮小，土地開發(fā)降速維持穩(wěn)定

2008年房地產(chǎn)市場的調(diào)整對土地開發(fā)和購置產(chǎn)生強(qiáng)烈影響，兩者都為負(fù)增長。1－7月累計(jì)購置土地面積為1.63億平方米，增速為－25.78％，較2008年同期驟然下降31.02個(gè)百分點(diǎn)；累計(jì)完成土地開發(fā)面積為1.28億平方米，增速為－13.39％，較2008年同期下降17.57個(gè)百分點(diǎn)。

圖8-10　2001－2009年1－7月完成土地開發(fā)面積與購置面積^【9】

從歷年的土地購置面積與土地開發(fā)面積的數(shù)據(jù)來看，土地購置面積始終大于土地開發(fā)面積（見圖8-10），這固然和房地產(chǎn)開發(fā)周期較長有關(guān)，也是房價(jià)、地價(jià)大幅上漲狀況下開發(fā)商囤積惜售的結(jié)果。不過，從2009年1－7月的數(shù)據(jù)來看，土地購置與土地開發(fā)面積之間的缺口有所縮小，這或許意味著當(dāng)房地產(chǎn)市場經(jīng)歷調(diào)整后，房地產(chǎn)開發(fā)商的行為更為理性。

4．商品房竣工面積較快增長，施工面積平穩(wěn)增長、新開工面積卻有所下降

1－7月，商品房施工面積為25.07億平方米，增速為12.49％，較2008年同期下降了10.02個(gè)百分點(diǎn)，竣工面積為2.54億平方米，增速為24.73％，較2008年同期提高了11.11個(gè)百分點(diǎn)；新開工面積為5.5億平方米，增速為－9.14％，較2008年同期下降了24.27個(gè)百分點(diǎn)。

從歷年商品房的施工、竣工、新開工及銷售面積的數(shù)據(jù)來看，施工面積、新開工面積及竣工面積出現(xiàn)分化。其中，施工面積和竣工面積在增長，但施工面積的同比增速較上年同期減緩，竣工面積的同比增速則較2008年有較大提高；新開工面積則明顯下降?？紤]到房地產(chǎn)的建設(shè)周期較長，未來一兩年內(nèi)竣工面積仍將有一個(gè)較大的釋放空間，但新開工面積的不足將在長期內(nèi)約束竣工面積的增長（見圖8-11）。

圖8-11　2005－2009年1－7月商品房施工、竣工與新開工面積（單位：億平方米）

5．銷售面積同比增長，銷售金額快速上漲

房地產(chǎn)市場經(jīng)過2008年調(diào)整后，受2009年過度寬松貨幣政策和對后續(xù)政策出臺(tái)的預(yù)期，通貨膨脹預(yù)期強(qiáng)烈，房地產(chǎn)作為對抗通脹的一種手段，居民對購房的熱情突然被點(diǎn)燃，短短7個(gè)月內(nèi)，房地產(chǎn)市場仿佛從冬天直接進(jìn)入了夏天。受此影響，2009年1－7月，全國商品房銷售量大幅增長，商品房銷售面積為4.18億平方米，同比增長為37.11％；商品房銷售額為19599.59億元，同比增長率高達(dá)60.37％，成交火爆。同時(shí)，全國房價(jià)快速上漲，不少大中城市房價(jià)超過了2007年的高位水平。

從2005－2009年1－7月的數(shù)據(jù)來看，商品房銷售面積與銷售額在經(jīng)過2008年負(fù)增長后，開始掉頭向上，未來形勢趨向樂觀（見圖8-12、圖8-13）。

圖8-12　2005－2009年1－7月銷售面積及其同比增長率^【10】

圖8-13　2005－2009年1－7月銷售額及其同比增長率^【11】

6．全國城市房屋銷售價(jià)格觸底回升

受2007年從緊的房產(chǎn)調(diào)控政策以及2008年國際金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，房屋銷售價(jià)格指數(shù)自2008年開始回落，2009年第一季度跌至谷底后開始上升；土地交易價(jià)格的增速在經(jīng)歷了飛速的增長后，2008年后一路下跌，2009年開始有企穩(wěn)跡象。從住宅與非住宅（包括寫字樓、商業(yè)用房等）銷售價(jià)格指數(shù)可以看出這一輪價(jià)格指數(shù)的下跌與上漲主要的推動(dòng)力還是住宅，非住宅銷售價(jià)格指數(shù)相對平穩(wěn)。然而，房屋租賃價(jià)格指數(shù)卻仍舊持續(xù)下跌（見圖8-14、圖8-15、圖8-16）。房屋銷售價(jià)格止跌回升的態(tài)勢還可以從全國70個(gè)城市的房屋數(shù)據(jù)得到驗(yàn)證。2009年6月全國70個(gè)城市房屋銷售價(jià)格自2008年12月以來首次出現(xiàn)正增長，7月的銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.9％，漲幅比6月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。無論是二手房，還是新建商品房，房屋的銷售價(jià)格指數(shù)的增速都出現(xiàn)了上升趨勢，新建住房銷售價(jià)格同比上漲0.3％，漲幅比上月擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.1％，漲幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。二手住房銷售價(jià)格同比上漲3.0％，漲幅比上月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.9％，漲幅比上月縮小0.2個(gè)百分點(diǎn)。

圖8-14　2004－2009各季全國房屋銷售價(jià)格指數(shù)與土地交易價(jià)格指數(shù)^【12】

圖8-15　住宅、非住宅銷售價(jià)格指數(shù)^【13】

圖8-16　全國房屋租賃價(jià)格指數(shù)^【14】

7．房地產(chǎn)行業(yè)綜合景氣度開始回升

從國房景氣指數(shù)及其各分類指數(shù)走勢看，房地產(chǎn)行業(yè)的綜合景氣度開始回升。國房景氣指數(shù)自2007年達(dá)到高峰后，在2008年逐月下跌，到2009年3月終于觸底回升（見圖8-17）。2009年7月份全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為98.01，比6月份提高1.46點(diǎn)。至此，國房景氣指數(shù)已連續(xù)4個(gè)月保持回升態(tài)勢，逐漸接近景氣區(qū)間。

圖8-17　2006年7月－2009年7月國房景氣指數(shù)及各分類指數(shù)走勢^【15】

本輪房地產(chǎn)市場回暖體現(xiàn)出由下游向上游逐步復(fù)蘇的特點(diǎn)。2009年春節(jié)后國內(nèi)樓市成交量率先快速反彈，隨著成交回暖、資金回籠，開發(fā)商逐漸恢復(fù)項(xiàng)目施工，房地產(chǎn)投資增速逐漸回升，7月同比增速已達(dá)11.6％，而在國房景氣指數(shù)中房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)回升速度僅次于本年資金來源分類指數(shù)，反映出資金回籠帶動(dòng)行業(yè)投資的特點(diǎn)。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1－7月數(shù)據(jù)顯示，國房景氣綜合指數(shù)的回升得到了多數(shù)分類指數(shù)的支持。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為96.28，比6月份提高2.68點(diǎn)，比國房景氣指數(shù)最低點(diǎn)的3月份提高4.28點(diǎn)；本年資金來源分類指數(shù)為103.31，比6月份提高4.58點(diǎn)，比3月份提高9.6點(diǎn)，為首個(gè)進(jìn)入景氣區(qū)間分類指數(shù)。另外幾個(gè)分類指數(shù)可能反應(yīng)比較滯后，但與6月份相比均有所提高，其中，土地開發(fā)面積分類指數(shù)為92.55，比6月份提高0.16點(diǎn)；商品房空置面積分類指數(shù)為88.62，比6月份提高0.03點(diǎn)；房屋施工面積分類指數(shù)為93.84，比6月份回落0.05點(diǎn)。

（三）北京、上海、深圳、杭州四城市2009年房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況回顧^【16】

1．北京

根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的信息，2009年二季度以來，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資在政府為主導(dǎo)的投資帶動(dòng)下低開高走。項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度恢復(fù)依然較為緩慢，可能造成未來短期供給量不足；市場銷售在經(jīng)歷上半年量價(jià)快速齊升后，7月份出現(xiàn)價(jià)升量縮現(xiàn)象。由于貸款政策的寬松和銷售形勢的好轉(zhuǎn)，開發(fā)企業(yè)到位資金全面回升。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步回升

二季度以來，受政府土地一級開發(fā)投資帶動(dòng)影響，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅回升。1－7月，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額1205.1億元，比上年同期增長26％，增幅比上半年提高12.5個(gè)百分點(diǎn)。7月當(dāng)月完成開發(fā)投資303.3億元，比上年同月增長87％，比6月有所下降，降幅為5.8％。

政府為主導(dǎo)投資拉動(dòng)作用明顯。從投資用途來看，1－7月，全市土地儲(chǔ)備中心和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地一級開發(fā)投資達(dá)454.3億元。如果扣除土地一級開發(fā)投資影響，1－7月完成開發(fā)投資仍然下降16.1％，降幅比上半年縮小4.4個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)費(fèi)用支付快速增長。2009年以來，開發(fā)企業(yè)建安工程量呈緩慢恢復(fù)態(tài)勢。1－7月，全市房地產(chǎn)開發(fā)建安工程投資為437.6億元，比上年同期下降11.4％，降幅比上半年縮小3.8個(gè)百分點(diǎn)。由于土地一級開發(fā)多為前期或拆遷等費(fèi)用支付，致使房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)費(fèi)用增長較快。1－7月，北京市房地產(chǎn)開發(fā)其他費(fèi)用完成投資額為745.6億元，比上年同期增長70％，增幅比上半年提高21個(gè)百分點(diǎn)。

（2）開發(fā)面積降幅縮小

延續(xù)上年低迷態(tài)勢，2009年以來開發(fā)面積下降幅度較大。隨著銷售形勢的好轉(zhuǎn)和銀行放貸的寬松，開發(fā)面積降幅逐步縮小。截至7月底，北京市商品房施工面積為8337.8萬平方米，比上年同期下降1.4％。其中住宅施工面積為4689.3萬平方米，同比增長0.2％。1－7月，商品房新開工面積為943萬平方米，下降29.2％，降幅比上半年縮小2.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積為533.8萬平方米，下降42.4％，降幅比上半年縮小3.6個(gè)百分點(diǎn)。

1－7月，北京市商品房竣工面積為923.6萬平方米，比上年同期下降11.9％。其中，住宅竣工面積為575.8萬平方米，同比略增0.1％。

（3）商品住宅銷售量走低

7月商品住宅銷售量有所減少。1－7月，全市商品房銷售面積為1219.6萬平方米，比上年同期增長1.2倍，比2007年同期增長17.4％。其中，住宅銷售面積1014.4萬平方米，同比增長1.5倍，比2007年同期增長20.5％。

7月份，全市住宅銷售面積為168.6萬平方米，比6月份下降17.1％，比5月份下降4.7％。

新建住宅價(jià)格連續(xù)5個(gè)月上漲。3月份以來，隨著住宅銷售市場的活躍，北京市新建住宅價(jià)格環(huán)比連續(xù)上漲，且漲幅加劇。3至6月各月新建住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.2％、0.4％、0.5％和0.3％，7月份環(huán)比漲幅超過1％，達(dá)1.4％。二手住宅環(huán)比小幅上漲0.2％。

（4）房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目到位資金充裕

銷售形勢的好轉(zhuǎn)以及降息、擴(kuò)大內(nèi)需宏觀政策的出臺(tái)，5月份以來企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目到位資金呈全面回升態(tài)勢。1－7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目本年到位資金3000億元，比上年同期增長72％，漲幅比上半年擴(kuò)大13.6個(gè)百分點(diǎn)。其中金融貸款增長最快，為1299.3億元，增長1.6倍，漲幅比上半年擴(kuò)大37.9個(gè)百分點(diǎn)。自籌資金和定金及預(yù)收款分別增長16.6％和43％，為442.7億元和771.2億元。

2．上海

根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)，2009年1－7月，上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資777.15億元，比2008年同期增長0.9％。房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出開發(fā)投資止跌、商品房銷售繼續(xù)趨好的特點(diǎn)。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資止跌

由于二季度以來，上海市商品房銷售情勢持續(xù)趨好，部分開發(fā)商加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。1－7月，本市房地產(chǎn)開發(fā)投資777.15億元，比2008年同期增長0.9％，止住了前兩個(gè)月累計(jì)開發(fā)投資下跌的態(tài)勢。

從不同的房屋類型來看，商品住宅投資451.37億元，比2008年同期下降6.2％；辦公樓投資103.8億元，增長8％；商業(yè)營業(yè)用房投資93.44億元，下降2.9％；其他用房投資128.54億元，增長32.9％。

（2）房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)?！耙簧怠?/p>

商品房施工面積下降2.8％。1－7月，全市商品房施工面積8615.4萬平方米，比2008年同期下降2.8％，降幅比上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中商品住宅施工面積5579.73萬平方米，下降4.4％，降幅縮小0.1個(gè)百分點(diǎn)。

商品房新開工面積下降7.4％。1－7月，全市商品房新開工面積1305.54萬平方米，比2008年同期下降7.4％，降幅比上月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中商品住宅新開工面積890.54萬平方米，下降8.4％，降幅擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

商品房竣工面積增長2.3％。1－7月，全市商品房竣工面積1116.61萬平方米，比2008年同期增長2.3％，當(dāng)月竣工突破300萬平方米。其中商品住宅竣工面積830.12萬平方米，增長8.3％，是2009年以來累計(jì)同比首次實(shí)現(xiàn)增長。

（3）商品房銷售形勢繼續(xù)趨好

一是新建商品房銷售面積繼續(xù)增長。二季度以來，上海市商品房持續(xù)熱銷，新建商品房銷售面積增幅不斷上升。1－7月，全市新建商品房銷售面積1905.43萬平方米，比2008年同期增長37.9％，增幅高出上月10個(gè)百分點(diǎn)。其中商品住宅銷售面積1750.17萬平方米，增長46.3％，增幅高出11.5個(gè)百分點(diǎn)。二是存量房銷售增幅逐月上升。根據(jù)房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)，1－7月，上海市存量房交易面積1343.28萬平方米，比2008年同期增長42.5％，其中存量住宅交易面積1213.84萬平方米，增長58％。自4月份存量房交易累計(jì)同比呈現(xiàn)增長以來，存量房交易量增幅逐月上升，1－4月、1－5月、1－6月和1－7月的增幅分別為8.1％、19.5％、35.3％和42.5％。三是當(dāng)月銷售面積有所下降。隨著剛性需求、改善性需求的大量釋放及房價(jià)不斷走高，上海市新建商品房和存量房當(dāng)月銷售規(guī)模均出現(xiàn)了回落。7月份，全市新建商品房銷售面積333.21萬平方米，其中商品住宅銷售面積307.05萬平方米，分別比上月下降16.6％和18.7％（見表8-1）。存量房銷售面積280.87萬平方米，其中存量住宅銷售面積256.14萬平方米，分別比上月下降10.5％和13.3％。

表8-1　2009年上海市商品房、商品住宅銷售面積環(huán)比增長情況（截至7月）

（4）商品房建設(shè)資金較為充裕

1－7月，受銀行信貸規(guī)模擴(kuò)大影響，房地產(chǎn)企業(yè)資金到位情況良好。上海市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金1605.31億元，比2008年同期增長18.8％，到位資金規(guī)模是房地產(chǎn)開發(fā)投資的2.1倍。從資金來源渠道看，其他資金增長較快。其中個(gè)人按揭貸款受銷售回暖影響增長較快，同比增幅達(dá)69.6％（見表8-2）。

表8-2　1－7月上海市房地產(chǎn)企業(yè)本年到位資金情況

3．深圳

根據(jù)深圳市田土資源與房產(chǎn)管理局披露的信息，深市房地產(chǎn)市場延續(xù)了2008年底以來不斷回升的趨勢，一方面表現(xiàn)在住房消費(fèi)者購房意愿較強(qiáng)，住房銷售規(guī)模同比和環(huán)比增長較快（特別是二手住房銷售規(guī)模超過了一手住房銷售規(guī)模）；另一方面表現(xiàn)在開發(fā)商增加市場供應(yīng)的意愿有所上升，此前開發(fā)投資不足的局面得到一定緩解。此外，由于市場總體供應(yīng)預(yù)期緊張，以及大戶型住宅價(jià)格上漲等因素的作用，近期市場住房價(jià)格較2008年12月出現(xiàn)了較快上漲的趨勢。具體來看，2009年1－6月，深圳市的房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn)如下：

（1）房地產(chǎn)建設(shè)與投資規(guī)模有所下降，但下降幅度有所收窄

2009年上半年，深圳市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資176.13億元，同比下降9.5％，與本年一季度的23.4％下降幅度相比，降幅回落明顯。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅投資117.31億元，同比下降17.9％，與一季度32.9％的下降幅度相比，降幅回落也很明顯。商品房施工面積2769.83萬平方米，同比下降2.4％（其中，住宅施工面積1846.49萬平方米，同比下降5.4％）；商品房竣工面積164.34萬平方米，同比下降2.1％；商品房新開工面積223.14萬平方米，同比下降51.8％。

（2）新建商品住宅銷售規(guī)模同比增幅較大，中小戶型住宅在銷售總量中占主體地位

2009年上半年全市新建商品房銷售面積406.78萬平方米，同比增加138.71％。其中，商品住宅銷售面積385.26萬平方米，同比增加149.77％。與2008年全年成立水平相當(dāng)；辦公樓銷售面積5.90萬平方米，同比增加232.18％；商業(yè)用房銷售面積7.42萬平方米，同比下降37.84％。

本年前6個(gè)月，商品住宅成交面積分別為52.33、36.49、69.48、79.24、75.94和71.88萬平方米，較2008年同期分別增加96.87％、466.41％、266.26％、137.47％、97.35％和149.31％。

同期，90平方米以內(nèi)住宅銷售套數(shù)為29438套，占全市銷售規(guī)模的比重為68.03％。2007年和2008年這一指標(biāo)值分別為50.56％、68.13％，該指標(biāo)值在今年比較穩(wěn)定。2009年6月份，90平方米以內(nèi)住宅銷售套數(shù)為5622套，占全市銷售規(guī)模的比重為72.77％。

（3）上半年新建商品住宅價(jià)格出現(xiàn)上漲，二季度環(huán)比增長明顯

按國家統(tǒng)計(jì)局公布的全國70個(gè)大中城市商品住房銷售價(jià)格調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2009年1－6月，深圳市新建商品住宅價(jià)格各月同比分別增長－16.5％、－16.3％、12.2％、－8.8％、－6.9％。

按照深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，2009年1－6月，各月住宅均價(jià)分別為每平方米11459元、10770元、10971元、12203元、12550元和14197元，與2008年同期相比，分別增長－24％、－34％－19％、2％、14％和13.95％。其中，各月房價(jià)環(huán)比漲幅分別為4.37％、－6.01％、1.9％、11.23％、2.84％和13.12％。

（4）二手住房成交面積增加明顯，交易規(guī)模超過一手住房

2009年1－6月，深圳市二手住房成交面積為489.42萬平方米，同比增加202.63％，超過2008年全年350.93萬平方米的成交總量。2009年以來，二手住宅與新建商品住宅交易面積的比例為1.27∶1，相對于2008年的0.9∶1，二手住房交易面積增加明顯。

4．杭州

根據(jù)杭州市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的信息，2009年1－6月，隨著國家和杭州市一系列“保增長、擴(kuò)內(nèi)需”政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)以及開發(fā)商積極的市場促銷，全市房地產(chǎn)投資保持較快增長，市場快速回暖，總體運(yùn)行平穩(wěn)^【17】。

（1）房地產(chǎn)投資增速趨穩(wěn)，住宅投資增速回落。1－6月，全市房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資262.71億元，同比增長22.1％，增速比2008年同期回落4.8個(gè)百分點(diǎn)，比一季度略升0.1個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重30.6％，比上年同期提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。從商品房用途看，商品住宅完成投資184.05億元，同比增長13.1％，增幅低于全部房地產(chǎn)開發(fā)投資9個(gè)百分點(diǎn)，較上年同期回落13.8個(gè)百分點(diǎn)，占全部商品房投資比重70.1％，比上年同期降低5.5個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓投資增長迅猛，完成投資30.20億元，同比增長102.7％，增速比上年提高89.4個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營業(yè)用房和其他用房分別完成投資17.27億元和31.20億元，同比增長22.2％和33.1％。

（2）施工規(guī)模低位增長，竣工、新開工增速回落。1－6月，全市商品房施工面積4296.19萬平方米，同比增長6.2％，增幅比2008年同期和一季度分別回落1.2和5.9個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅施工面積3053.06萬平方米，增長1.8％，增幅比2008年同期和一季度分別回落2.1個(gè)和6.2個(gè)百分點(diǎn)；商品房新開工面積443.19萬平方米，增幅同比下降6.2％，增幅比2008年同期和一季度分別回落31.7個(gè)、19.6個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅新開工面積別為283.85萬平方米，增幅同比下降23％，增幅比2008年同期和一季度分別回落62.5個(gè)、24.4個(gè)百分點(diǎn)；商品房竣工面積253.32萬平方米，增幅同比下降14.2％，較2008年同期回落88.6個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅竣工面積198.59萬平方米，增幅同比下降12.2％，較2008年同期回落72.6個(gè)百分點(diǎn)。

（3）商品房銷售持續(xù)回暖。1－6月，全市商品房累計(jì)銷售面積595.04萬平方米，比2008年同期增長79.6％，增幅比2008年同期提高84.8個(gè)百分點(diǎn)。從月度走勢來看，各月同比增速分別為－11.3％、26.0％、42.4％、72.5％、79.6％，呈現(xiàn)出逐月上升態(tài)勢，并屢創(chuàng)月度成交新高，走出了一波“井噴”行情。從銷售結(jié)構(gòu)看，住宅、辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房銷售情況良好，分別銷售549.96萬平方米、23.67萬平方米和15.19萬平方米，增速分別為83.0％、135.0％和13.9％。2009年上半年新建房銷售更是已創(chuàng)近5年來的新高。

從二手房看，1－6月，僅主城區(qū)二手房住宅成交就達(dá)19202套，成交面積157.1萬平方米，比上年同期分別增長1.3倍和1.4倍。5月后，二手房市場已出現(xiàn)了掛牌房源少于求購客戶，由買方市場向賣方市場轉(zhuǎn)化的趨勢。

（4）商品房銷售環(huán)比價(jià)格企穩(wěn)微升。從3月起，房屋銷售價(jià)格環(huán)比指數(shù)持續(xù)小幅微升。上半年各月的房屋環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為99.9、99.4、99.7、99.8、100.7和100.7；各月的房屋銷售價(jià)格同比指數(shù)分別為100.1、99.6、99.3、98.7、99.1和99.8。目前市中心部分樓盤價(jià)格已超過2007年最高水平，九堡、三墩、濱江等區(qū)域基本恢復(fù)降價(jià)前水平，僅下沙區(qū)域仍低于房價(jià)最高時(shí)水平。

（5）住宅用地有所放量。隨著商品房銷售形勢的好轉(zhuǎn)，開發(fā)商資金壓力有所緩解，信心逐步恢復(fù)，投資計(jì)劃開始啟動(dòng)，土地市場漸入復(fù)蘇期。1－6月，全市以招拍掛方式出讓住宅用土地114宗，出讓土地面積405.50萬平方米，比2008年同期增長31.4％。其中市區(qū)出讓住宅用地64.18萬平方米，占市區(qū)年度計(jì)劃供地量的48.2％，占2008年全年商品住宅出讓面積的85.0％；6月以來，市區(qū)住宅用地出讓開始加速，共成交住宅用地34.40萬平方米，占市區(qū)上半年全部住宅用地的53.6％。

（6）資金供應(yīng)情況漸趨好轉(zhuǎn)。1－6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金685.20億元，同比增長28.9％，增幅分別比一季度、1－4月、1－5月提高27、13.6、9.9個(gè)百分點(diǎn)。從結(jié)構(gòu)看，國內(nèi)貸款203.19億元，增長5.2％；自籌資金93.44億元，增長24.8％。其中自有資金49.38億元，同比下降7.7％；其他資金388.57億元，增長47.4％。在其他資金中，定金和預(yù)收款218.93億元，增長38.6％，個(gè)人按揭貸款143.48億元，增長63.8％。

（四）小結(jié)

由于房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)布的滯后性，上文我們分析的僅為2009年1－7月的數(shù)據(jù)。根據(jù)中原住宅監(jiān)測系統(tǒng)的數(shù)據(jù)，8月中原所監(jiān)測的九個(gè)城市住宅成交量，2009年首次環(huán)比上月出現(xiàn)全面下降，平均降幅12％。按照降幅依次是：深圳－23％、杭州－22％、北京－14％、成都－14％、重慶－9％、武漢－8％、廣州－7％、上海－5％、天津－3％。其中，8月第四周（8月24日至8月30日），被監(jiān)測的大部分城市成交出現(xiàn)下滑，其中深圳最為顯著，為2009年2月以來成交最少的一周。這一周僅成交688套，比上周減少576套，環(huán)比下降四成。其次為成都，下降14％，其余成交出現(xiàn)下滑的城市，包括上海、天津、重慶和杭州降幅在5％至10％之間^【18】。

由此可以看出，上半年房地產(chǎn)市場比較火爆，但房價(jià)在牛氣沖天后，已顯露出疲態(tài)。成交量則出現(xiàn)了明顯下滑，“價(jià)升量縮”正成為市場的流行語，未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有不確定性。

二、2010年房地產(chǎn)市場預(yù)測

（一）理論框架：房地產(chǎn)市場供求因素模型

房地產(chǎn)兼具消費(fèi)與投資雙重屬性。相應(yīng)地，對房地產(chǎn)的需求可分為兩種，一類是自住需求（真實(shí)需求），另一類是投資需求（主要是通過租金或房價(jià)的上漲以獲取投資收益）。已有研究表明，房地產(chǎn)市場需求的影響因素十分復(fù)雜，就中國目前的狀況而言，影響需求的主要因素包括：城市化進(jìn)程、社會(huì)人口結(jié)構(gòu)（年輕人所占比重）、人口區(qū)域流動(dòng)（對某些城市有影響）、家庭規(guī)模變化、經(jīng)濟(jì)高速增長（人均收入增長）、人民幣升值、流動(dòng)性過剩、資本市場情況等等；影響供給的主要因素包括土地、資金和供給結(jié)構(gòu)導(dǎo)向政策等。影響房地產(chǎn)市場的各種因素可用圖8-18來概括。

無論是長期還是短期，供求狀況決定了房地產(chǎn)市場的走勢。就需求而言，從長期來看，城市化、人口結(jié)構(gòu)、家庭規(guī)模的變化以及人均收入增長等是需求的主要決定因素，但短期來看，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策、通貨膨脹預(yù)期、人民幣升值以及金融市場的變化卻是左右短期需求的重要因素，因?yàn)橹袊姆康禺a(chǎn)市場是經(jīng)濟(jì)主體重要的投資品種，投資性需求巨大、投機(jī)性極強(qiáng)。就供給來說，新建住房（一手房）和存量住房（二手房）構(gòu)成了房地產(chǎn)市場供給的兩大組成部分。特別值得一提的是，經(jīng)過10多年的發(fā)展，存量住房的規(guī)模日益膨大，目前的高“空關(guān)房”比率致使二手房成為滿足需求的重要來源之一。在上述供求框架中，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策對供求兩方均有重要作用。其中，土地政策、保障住房政策主要影響一手房供給，貨幣政策、稅收政策主要對投資需求和二手房供給產(chǎn)生作用。

圖8-18　影響房地產(chǎn)市場供求的因素

預(yù)測2010年的房地產(chǎn)市場走勢，需要重點(diǎn)考慮那些短期內(nèi)易變的因素，包括宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策、通脹預(yù)期、金融市場的變化等。鑒于房地產(chǎn)建設(shè)周期較長，2010新房供給相對較為穩(wěn)定，二手房的供給將是市場供給總量的重要組成部分。在一個(gè)存在較多投機(jī)成分的存量市場中，那些短期易變的因素不僅對投資需求有影響，同時(shí)也會(huì)影響二手房的供給，因?yàn)樽窛q殺跌是投機(jī)市場的常態(tài)特征。

（二）2010年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境變化趨勢預(yù)測

1．經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化趨勢預(yù)測

（1）國際經(jīng)濟(jì)形勢預(yù)測

受惠于各經(jīng)濟(jì)體寬松貨幣政策和積極財(cái)政政策，截至2009年7月，全球經(jīng)濟(jì)衰退正在接近尾聲，但全球經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的動(dòng)力仍然并不強(qiáng)勁，復(fù)蘇基礎(chǔ)仍不穩(wěn)固，未來經(jīng)濟(jì)運(yùn)行仍具有不確定性，國際經(jīng)濟(jì)形勢的判斷比較復(fù)雜。

7、8月份公布的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇信號增多，奠定了復(fù)蘇增長的基礎(chǔ)。2009年第二季度美國實(shí)際國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長率為－1％，好于預(yù)期。經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測第三季度美國經(jīng)濟(jì)將出現(xiàn)正增長。此外，美國住房市場有關(guān)指數(shù)、消費(fèi)者信心指數(shù)、先行經(jīng)濟(jì)指數(shù)、個(gè)人消費(fèi)等經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)都呈現(xiàn)積極信號。美國貿(mào)易平衡狀況也有所改善，經(jīng)常項(xiàng)目赤字縮小。

就歐元區(qū)而言，7月份歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)敏感指數(shù)已連續(xù)4個(gè)月回升，歐元區(qū)7月份制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)由6月份的42.6回升至11個(gè)月來高點(diǎn)46.3，創(chuàng)下了有記錄以來的第二大點(diǎn)數(shù)漲幅，并且高于市場預(yù)計(jì)的46.0。這顯示制造業(yè)活動(dòng)萎縮程度大幅放緩，預(yù)示著歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)正呈現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象。

日本7月工礦業(yè)生產(chǎn)指數(shù)上升2.4％，已連續(xù)第四個(gè)月上升，而7月的消費(fèi)信心指數(shù)連續(xù)第七個(gè)月走高。6月經(jīng)常項(xiàng)目盈余年率大增144.4％，為16個(gè)月來首次增長，這對高度依賴出口的日本經(jīng)濟(jì)無疑是個(gè)好跡象。

然而，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景不確定性仍很大，許多方面呈現(xiàn)出復(fù)雜性：一方面部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，但另一方面困擾經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的失業(yè)問題依然嚴(yán)峻，當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇被稱之為“無就業(yè)復(fù)蘇”，美國和歐元區(qū)的失業(yè)率均仍可能突破10％，日本失業(yè)率也創(chuàng)6年新高，達(dá)到了5.4％。一方面一些接受政府援助的大型金融機(jī)構(gòu)已扭虧為盈，但另一方面銀行毒藥資產(chǎn)問題仍未解決，去杠桿化和信貸緊縮局面沒有改變，并且東歐銀行壞賬率正在上升，未來存在再次出現(xiàn)源自金融市場的沖擊的可能性。一方面股市、樓市、油價(jià)、金屬價(jià)格等出現(xiàn)飆漲，但另一方面實(shí)體企業(yè)業(yè)績扣除成本削減因素外依然不佳。一方面利率已降至歷史低點(diǎn)，政府出臺(tái)各種補(bǔ)貼措施，但另一方面是消費(fèi)者收入不見起色、消費(fèi)信心不足，失業(yè)是影響消費(fèi)信心的主要因素，而“失業(yè)－不消費(fèi)”的惡性循環(huán)可能形成新一輪經(jīng)濟(jì)下滑壓力。一方面，流動(dòng)性泛濫、美元貶值風(fēng)險(xiǎn)和大宗商品飆漲帶來通脹威脅，另一方面卻是總需求不足帶來的通縮壓力。

在這一不確定的世界經(jīng)濟(jì)形勢下，2009年能否走出衰退、是否需要第二輪經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃、量化寬松貨幣政策該如何轉(zhuǎn)變等成為各方爭論的焦點(diǎn)。盡管如此，各方對2010年的預(yù)測還是相對樂觀。根據(jù)國際貨幣基金組織發(fā)布的預(yù)測^【19】，2009年世界經(jīng)濟(jì)預(yù)計(jì)將收縮1.4％，2010年可望增長2.5％。美國經(jīng)濟(jì)2009年將收縮2.6％，2010年則增長0.8％。與此相應(yīng)，就利率政策來說，美元利率反轉(zhuǎn)年內(nèi)有可能，但第三季度可能性不大。日本、歐元區(qū)利率可能維持現(xiàn)有水平，利率下調(diào)的空間縮小。

（2）國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況預(yù)測

2009年以來，在國際金融危機(jī)影響不斷蔓延和深化的背景下，中國經(jīng)濟(jì)應(yīng)對政策取得較好成效，投資高速增長，消費(fèi)穩(wěn)步提高，工業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步反彈，宏觀經(jīng)濟(jì)總體企穩(wěn)回升，1－6月GDP同比增長7.1％，其中二季度增長7.9％，比一季度提高1.8個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)速度超出預(yù)期。盡管目前經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升趨勢日漸明顯，但經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基礎(chǔ)并不穩(wěn)固，未來的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展將面臨不少挑戰(zhàn)^【20】。

——外需回升尚需時(shí)日。目前美、歐、日主要經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)雖有企穩(wěn)跡象，但危機(jī)調(diào)整不會(huì)在短期內(nèi)結(jié)束，世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過程會(huì)緩慢而曲折。此外，部分發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的消費(fèi)模式有所改變，居民消費(fèi)觀念有從“過度消費(fèi)”向“量入為出”變化的跡象，可能影響全球消費(fèi)市場擴(kuò)大。國際貿(mào)易或進(jìn)入低速增長期，貿(mào)易摩擦也將進(jìn)入多發(fā)期，國際貿(mào)易環(huán)境有可能惡化。未來一段時(shí)期，我國出口很可能會(huì)持續(xù)低速增長。1－7月份，我國對外貿(mào)易進(jìn)出口總值同比下降22.7％，其中出口下降22％，進(jìn)口下降23.6％。預(yù)計(jì)從2009年第四季度開始，隨著美國等外部經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，中國的出口形勢將會(huì)好轉(zhuǎn)。

——政府投資與消費(fèi)增長的可持續(xù)性問題。政府投資是目前拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的最重要力量，其對GDP的貢獻(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過消費(fèi)與凈出口。然而，由于政府投資難以保持長期高速增長，要保持經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力、增強(qiáng)投資發(fā)展活力，必須實(shí)現(xiàn)由政府投資向社會(huì)投資的轉(zhuǎn)換。但除房地產(chǎn)投資外，還需培育新的投資增長點(diǎn)。從消費(fèi)來看，盡管消費(fèi)增加幅度有回升，但主要還是由政府消費(fèi)和企業(yè)消費(fèi)構(gòu)成的，家庭消費(fèi)增幅并不明顯。就2009年一季度分解數(shù)據(jù)來看，消費(fèi)貢獻(xiàn)了7.1％增長率中的3.8個(gè)百分點(diǎn)，然而，其中政府和企業(yè)消費(fèi)貢獻(xiàn)達(dá)到2/3，只有剩下的1/3增量才是居民消費(fèi)的貢獻(xiàn)。因而，內(nèi)需中具有關(guān)鍵意義的家庭消費(fèi)仍然是復(fù)蘇動(dòng)力中的短板，內(nèi)生型經(jīng)濟(jì)增長的動(dòng)力仍未確立，目前的高投資、低消費(fèi)的增長結(jié)構(gòu)將面臨挑戰(zhàn)。

——產(chǎn)能過剩與重復(fù)建設(shè)問題突出。目前，我國從低端到高端產(chǎn)能、從內(nèi)需到外需產(chǎn)能、從傳統(tǒng)到新興產(chǎn)能均不同程度面臨過剩問題。自2008年四季度啟動(dòng)的4萬億元投資計(jì)劃，部分項(xiàng)目存在趨同化與重復(fù)建設(shè)的苗頭。一是鋼鐵、水泥等傳統(tǒng)行業(yè)產(chǎn)能過剩矛盾較深。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年底我國粗鋼產(chǎn)能6.6億噸左右，目前實(shí)際需求為4.7億噸左右，1.9億噸左右產(chǎn)能出現(xiàn)閑置。水泥行業(yè)總產(chǎn)能達(dá)到17億～18億噸，而市場需求量大約為14億噸，存在3億～4億噸過剩產(chǎn)能。然而，工信部調(diào)查顯示，2009年上半年在鋼鐵、水泥等行業(yè)仍然存在盲目投資的現(xiàn)象，水泥投資同比增長78.6％，鋼鐵行業(yè)出現(xiàn)了部分未批先建或違規(guī)建設(shè)的新開工項(xiàng)目，這其中不乏若干重復(fù)建設(shè)工程。二是外需行業(yè)產(chǎn)能過剩問題難以解決。受金融危機(jī)影響，2009年以來，中國出口呈現(xiàn)急劇下滑趨勢，導(dǎo)致大部分為外需服務(wù)的生產(chǎn)能力出現(xiàn)過剩，其中不僅包括紡織、鞋帽、箱包等低端產(chǎn)能，而且還包括多晶硅、光伏太陽能電池等高端產(chǎn)能。這些產(chǎn)能的生產(chǎn)特點(diǎn)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、經(jīng)營模式以及銷售渠道均具有明顯外向型特征，難以通過國內(nèi)市場容納并消化。三是部分新興行業(yè)顯露產(chǎn)能過剩跡象。新能源、新材料等行業(yè)目前在我國屬于新興產(chǎn)業(yè)，發(fā)展處于起步階段，需求市場尚未充分建立。但是在本輪大規(guī)模投資的刺激下，部分新興行業(yè)由于新建項(xiàng)目快速增長，產(chǎn)品需求體系建設(shè)滯后，已經(jīng)出現(xiàn)了產(chǎn)能過剩跡象。

——較強(qiáng)通貨膨脹預(yù)期。為應(yīng)對危機(jī)，全球各國給經(jīng)濟(jì)注入了大量的流動(dòng)性，這將導(dǎo)致國際大宗商品價(jià)格在今后較長的一段時(shí)間內(nèi)，都將處于經(jīng)濟(jì)基本面和流動(dòng)性共同推動(dòng)的上漲時(shí)期，這將形成全球通脹壓力。盡管2009年1－7月中國CPI、PPI均未出現(xiàn)正增長，但水、液化氣等資源價(jià)格的上漲卻非常明顯?？紤]到上半年中國7.37萬億元的天量信貸以及全球流動(dòng)性的泛濫，社會(huì)通脹預(yù)期增加，中國股市、房市等資產(chǎn)價(jià)格迅速回升，部分城市的房價(jià)已經(jīng)超過了2007年的高位。央行在二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中也明確指出，“全球商品市場整體呈現(xiàn)觸底回升之勢，未來‘輸入型’通脹壓力增加。同時(shí)，國內(nèi)需求繼續(xù)回升，流動(dòng)性持續(xù)寬裕，通脹預(yù)期有所顯現(xiàn)”。雖然產(chǎn)能過剩帶來的通貨緊縮可能會(huì)抵消部分通脹壓力，但通脹預(yù)期的影響仍不容小視。

總體而言，我國經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升趨勢日漸明顯，隨著世界經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，2010年出口有望再度成為中國經(jīng)濟(jì)增長推動(dòng)力，并彌補(bǔ)政府投資支出放緩造成的一些空缺。與此相應(yīng)，中國的宏觀經(jīng)濟(jì)政策將會(huì)做出調(diào)整。

2．政策環(huán)境變化趨勢預(yù)測

（1）總體宏觀經(jīng)濟(jì)政策

由于2009年經(jīng)濟(jì)觸底回升，2010年中國經(jīng)濟(jì)將全面復(fù)蘇，但考慮到目前經(jīng)濟(jì)的增長仍然有許多不確定性因素，因此2009年下半年及2010年年初政府仍然會(huì)保持政策的穩(wěn)定性與延續(xù)性，繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。

但是，必須承認(rèn)出口——投資驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長模式必將調(diào)整，無論是短期經(jīng)濟(jì)恢復(fù)還是長期可持續(xù)發(fā)展，最終都將不得不也只能主要依靠內(nèi)需——居民消費(fèi)的增長，目前的投資／消費(fèi)比例難以為繼。因此，后續(xù)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策既要考慮短期應(yīng)急，也應(yīng)關(guān)注中長期發(fā)展。2009年下半年在繼續(xù)實(shí)行以積極財(cái)政政策和適度寬松貨幣政策為主的宏觀經(jīng)濟(jì)政策的同時(shí)，政府也會(huì)積極進(jìn)行政策內(nèi)容調(diào)整，從短期應(yīng)急對策向中長期發(fā)展政策過渡，政策的重點(diǎn)將會(huì)從“保增長”轉(zhuǎn)向“調(diào)結(jié)構(gòu)、促民生”。央行8月份公布的二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告明確表示“將靈活運(yùn)用貨幣政策工具，引導(dǎo)貨幣信貸適度增長，并根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)走勢和價(jià)格變化，注重運(yùn)用市場化手段進(jìn)行動(dòng)態(tài)微調(diào)”。可以預(yù)計(jì)，當(dāng)2010年出口明顯好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)增速大幅上升（GDP增速上升至2位數(shù)），通脹壓力突出時(shí)，調(diào)結(jié)構(gòu)成為宏觀經(jīng)濟(jì)的主要任務(wù)，此時(shí)貨幣政策基調(diào)可能發(fā)生改變，寬松貨幣政策將會(huì)退出，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率及加息可能成為貨幣政策的重要內(nèi)容。

（2）房地產(chǎn)調(diào)控政策

房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位及其民生屬性決定了宏觀調(diào)控政策將會(huì)成為伴隨其發(fā)展的一種常態(tài)。2008年前的調(diào)控政策在很長一段時(shí)間內(nèi)都屬于明顯的緊縮型政策，且力度越來越大，全球金融危機(jī)以及自身經(jīng)濟(jì)周期的規(guī)律作用下，房地產(chǎn)市場形勢急轉(zhuǎn)日下，政府的調(diào)控政策也來了一個(gè)180度的大轉(zhuǎn)身，由緊縮轉(zhuǎn)為寬松。近期房地產(chǎn)政策的軌跡如圖8-19所示。

圖8-19　近期房地產(chǎn)政策軌跡^【21】

圖8-19顯示，政府在金融危機(jī)恢復(fù)時(shí)期調(diào)控房地產(chǎn)的主要出發(fā)點(diǎn)有兩個(gè)方面，一是保持一定速度的房地產(chǎn)投資，二是為積極財(cái)政政策籌資，這兩個(gè)方面都需要維持穩(wěn)定的房價(jià)。為了調(diào)和高房價(jià)帶來的社會(huì)矛盾，政府在一定程度上也關(guān)注低收入人群的住房問題，《2009－2011年廉租住房保障規(guī)劃》可以達(dá)到兩個(gè)目標(biāo)，一是保障性住房的建設(shè)增加了固定資產(chǎn)投資，符合“保增長”目標(biāo)；二是從經(jīng)濟(jì)適用房到廉租房的重大結(jié)構(gòu)調(diào)整，有利于將保障性住房與商品房明顯區(qū)分，有效化解保障性住房對商品房市場的沖擊，為商品房價(jià)格維持高位創(chuàng)造條件。

政策利好和通脹預(yù)期使房地產(chǎn)市場在2009年的第二個(gè)季度迅速回暖并不斷升溫，1－6月，銷售面積與銷售價(jià)格都快速上漲，個(gè)別城市上半年的銷售面積甚至已超過2008年的全年銷售面積，并刷新了最高房價(jià)水平。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇尚不穩(wěn)固，貨幣政策微調(diào)之際，全國樓市的快速回暖趨向過熱時(shí)，政府將會(huì)給房地產(chǎn)市場適當(dāng)降溫，從近期政策來看，收緊二套房貸、物業(yè)稅的動(dòng)議，各部委在網(wǎng)站、新聞媒體前的表態(tài)等等均顯示出未來的政策意圖。就物業(yè)稅來說，盡管該稅種的開征將是大勢所趨，有利于理順房地產(chǎn)領(lǐng)域各種稅費(fèi)，給地方政府建立穩(wěn)定的財(cái)稅來源渠道，改變地方政府短期行為。從長期看，開征物業(yè)稅將加大住房消費(fèi)的持有成本，會(huì)削弱房地產(chǎn)的“投資品”屬性，對投資性需求不利。但物業(yè)稅的開征涉及一系列復(fù)雜因素，真正推出仍需要較長時(shí)間（2～3年），2010年決不會(huì)真正實(shí)施。業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，未來我國將仿效香港實(shí)行“低稅率、寬稅基”的物業(yè)稅政策，為防止市場的大幅波動(dòng)，過渡期間，目前大部分商品房將獲得減免的安排，商業(yè)用房、大戶型高檔商品房及別墅將先實(shí)施。

房價(jià)維穩(wěn)將是2010年管理層的調(diào)控目標(biāo)，因此，政府不會(huì)出臺(tái)嚴(yán)厲的可能導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)過冷的緊縮型政策。未來房地產(chǎn)調(diào)控政策的方向是根據(jù)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行狀態(tài)溫和調(diào)控：樓市降溫則會(huì)放寬政策的執(zhí)行；樓市過熱則將會(huì)通過取消優(yōu)惠利率下浮幅度、提高首付比例、加息、嚴(yán)格執(zhí)行外資投資房地產(chǎn)政策，以及熱議物業(yè)稅等措施來引導(dǎo)和抑制投資性需求。

（三）2010年房地產(chǎn)市場供需預(yù)測

“政策市”以及“投資品”屬性決定了中國房地產(chǎn)市場的未來走勢依賴于政策的類型與力度。盡管從中長期來看，房地產(chǎn)（住宅）需求遠(yuǎn)大于供給是房價(jià)走高的內(nèi)在依據(jù)。據(jù)測算，2009－2013這五年內(nèi)住宅供給為30.63億平方米，需求為41.9億～53.38億平方米，供求缺口達(dá)到11.33億～22.75億平方米之巨^【22】，因此，房價(jià)上漲是一種中長期趨勢。不過，從短期來看，由于人們的需求在很大程度上會(huì)受到調(diào)控政策及預(yù)期因素的影響，當(dāng)政策嚴(yán)厲、房價(jià)看跌時(shí)，人們會(huì)暫時(shí)觀望、延緩實(shí)現(xiàn)自身的購房需求，已入市的投資者拋出房子，增加供給；而當(dāng)政策寬松，房價(jià)看漲時(shí)，人們則會(huì)實(shí)現(xiàn)甚至提前釋放購房需求。因此，2010年房地產(chǎn)市場發(fā)展取決于政策及人們的預(yù)期。政策和預(yù)期都基于現(xiàn)實(shí)的運(yùn)行，本報(bào)告試圖比較2007年和2009年市場行為主體及供需狀況，以此來判斷2010年的市場形勢。

1．需求

（1）自住需求：居民的支付能力

對于自住需求者來說，居民的支付能力是關(guān)鍵的因素。2009年與2007年相比，其支付能力并未出現(xiàn)明顯下降，體現(xiàn)在居民整體儲(chǔ)蓄水平仍在上升，財(cái)富仍在增長，這決定了居民的首付能力。即使在2008年金融危機(jī)時(shí)期，城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入依然有較大增長，2008年達(dá)到了15781元^【23】，比2007年增加了1995.2元。目前寬松的住房信貸政策更是降低了購戶成本，有力支撐自住需求的實(shí)現(xiàn)。

房價(jià)收入比是衡量房價(jià)與居民支付能力是否匹配的較好指標(biāo)。由于自住需求是房市需求的基礎(chǔ)，因此，房價(jià)收入比對于判斷房地產(chǎn)市場狀況尤其是房價(jià)的可持續(xù)性具有重要的參考價(jià)值。

房價(jià)收入比在世界范圍內(nèi)得到普遍運(yùn)用，不過，由于各國國情不同，房價(jià)收入比并不存在統(tǒng)一的合理區(qū)間。世界銀行1998年對96個(gè)地區(qū)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，家庭收入在999美元以下（最低收入戶）的國家（地區(qū)），房價(jià)收入比平均數(shù)為13.2；家庭收入在3000～3999美元（中等收入戶）的國家（地區(qū)），房價(jià)收入比平均數(shù)為9；家庭收入在10000美元以上（高等收入戶）的國家（地區(qū)），房價(jià)收入比平均數(shù)為5.6。各國（地區(qū)）房價(jià)收入比的數(shù)值是高度離散的，這96個(gè)地區(qū)最高的為30，最低的為0.8，平均值為8.4，中位數(shù)為6.4。一般而言，在發(fā)達(dá)國家，房價(jià)收入比超過6就可視為泡沫區(qū)。值得注意的是，在具體計(jì)算時(shí)，各國所選的數(shù)據(jù)類型及質(zhì)量存在差異，因此計(jì)算所得結(jié)果的可比性并不太高。

關(guān)于房價(jià)收入比的計(jì)算，由于研究者選用的數(shù)據(jù)不同，存在很大差異。本文以下式來計(jì)算房價(jià)收入比：房價(jià)收入比＝年度城鎮(zhèn)人均住房面積（建筑面積）×年度商品住宅均價(jià)／年度城鎮(zhèn)居民人均收入。就全國整體而言，從新房銷售均價(jià)的數(shù)據(jù)來看，1997－2008年的房價(jià)收入比波動(dòng)不大，保持在6～8之間，最高值出現(xiàn)在2007年，房價(jià)收入比的數(shù)值達(dá)到7.40（見圖8-20）

圖8-20　全國1997－2008年的房價(jià)收入比^【24】

房價(jià)收入比作為衡量居民對房價(jià)購買承受力的指標(biāo)，具有一定的合理區(qū)間。我們還可以從另外一個(gè)視角——現(xiàn)金流的角度來考查這一指標(biāo)。根據(jù)中國住房信貸政策，按最常用的按揭貸款等額還款的方式可以建立模型推算居民住房價(jià)格的可承受能力。在首付比例為三成，月供不得超過月收入的50％，貸款年數(shù)為30年，且償還方式選取等額償還的前提下，不同的房貸政策所要求的房貸收入比上限各不相同。本文比較了2007年9月前的利率政策及目前（2009年7月）的利率政策下的各種情況（見表8-3）。

表8-3　不同房貸政策下的房價(jià)收入比

從表8-3可以看出，基于現(xiàn)金流的角度，不同房貸政策居民可承受的房價(jià)有較多的差別。目前的信貸政策與2007年9月前相比，顯然寬松許多，居民可承受的房價(jià)相應(yīng)也可以高得多，這也可以部分解釋上半年在經(jīng)濟(jì)稍有復(fù)蘇起色時(shí)住房剛性需求大量釋放的現(xiàn)象。一般來說，較大部分的居民購房時(shí)可享受公積金制度，不過由于公積金貸款金額有限制，消費(fèi)者在購買房產(chǎn)時(shí)多選用混合貸款的方式，因此，目前房貸政策下可容忍的房價(jià)收入比上限應(yīng)在9.99～12.67之間。值得注意的是，這一標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于3～6的發(fā)達(dá)國家的市場上限標(biāo)準(zhǔn)，這是因?yàn)樵摂?shù)據(jù)是依據(jù)中國獲得的住房金融貸款限額計(jì)算的家庭單位所能承受的最高的房屋價(jià)格，而不是家庭單位可以輕松支持的房屋價(jià)格，而且它也僅是從現(xiàn)金流的角度來計(jì)算，事實(shí)上購房時(shí)還需要一筆首付款，它對許多家庭來說也是一筆不小的負(fù)擔(dān)。不過，結(jié)合前文所計(jì)算的全國平均房價(jià)收入比數(shù)據(jù)來看，目前的房價(jià)在現(xiàn)有的信貸政策下具有較大的支撐力。

從地區(qū)層面上看，房價(jià)收入比的差異反映了中國各區(qū)域之間經(jīng)濟(jì)水平和房地產(chǎn)市場發(fā)展程度的不同。與其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)類似，房價(jià)收入比的總體情況是：經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)、城市地位越重要，房價(jià)收入比越高，東、中、西部呈現(xiàn)明顯的梯度序列。表明相對于當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨絹碚f，東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的房價(jià)水平確實(shí)偏高。尤其是2007年一線城市房價(jià)收入比增長過快，東部地區(qū)大城市的房價(jià)收入比更是持續(xù)攀升，表8-4顯示了2009年7月若干大城市的房價(jià)收入比情況。

表8-4　2009年7月六大城市的房價(jià)收入比^【25】

如上所述，房價(jià)收入比的合理上限為9.99～12.67，因此當(dāng)房價(jià)收入比超過13后，意味著房價(jià)泡沫已經(jīng)孕育。六個(gè)城市中，北京、深圳、上海的這一指標(biāo)已超過13，表明積累了一定泡沫。杭州、廣州和成都的情況則相對良好，這是因?yàn)?009年上半年房價(jià)漲幅雖然巨大，但鑒于2008年房地產(chǎn)市場的調(diào)整以及城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長，房價(jià)漲幅大部分被收入增長所消解，因此房價(jià)收入比的指標(biāo)比較理想。2009年8月，上海、北京、深圳等城市成交價(jià)格還在上漲，但成交數(shù)量已經(jīng)降低，這些城市房價(jià)能否持續(xù)上漲有待觀察。

不過，對于那些熱點(diǎn)城市而言，房價(jià)收入比的參考意義有一定局限性。因?yàn)樽》啃枨蟛⒉粌H限于這些城市的當(dāng)?shù)鼐用?，更多地需求來自于區(qū)域外部，有些來源于全省，有些來源于全國甚至是世界需求。以當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖雭硖娲獠孔》空呤杖耄?jì)算的結(jié)果具有一定的偏差。當(dāng)然，來源于區(qū)域外部的購房者，有相當(dāng)一部分是出于投資需求，投資需求的支撐最終還是根源于本地居民的自住需求。

（2）投資需求：預(yù)期投資收益率

投資需求取決于預(yù)期的投資收益率，它對金融系統(tǒng)的流動(dòng)性狀況、其他投資渠道的收益率，通脹預(yù)期和政策預(yù)期等因素反應(yīng)靈敏。

2007年處于經(jīng)濟(jì)周期的頂點(diǎn)，政府采用從緊的貨幣政策來收縮金融系統(tǒng)的流動(dòng)性，該年央行10次上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率，6次上調(diào)貸款基準(zhǔn)利率，政策預(yù)期流動(dòng)性不斷偏緊；相比之下，2009年無論是國內(nèi)流動(dòng)性還是全球流動(dòng)性普遍泛濫。2009年的上半年國內(nèi)信貸投放達(dá)到了驚人的7.37萬億元，即使下半年收縮流動(dòng)性，全年的流動(dòng)性仍是非常充裕；從外部環(huán)境來看，美國貨幣政策寬松帶動(dòng)全球同步放松，全球流動(dòng)性上升，并在近期不會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)。流動(dòng)性泛濫帶來的必然結(jié)果是價(jià)格膨脹，這種膨脹既可能出現(xiàn)在商品市場，也可能出現(xiàn)在資產(chǎn)市場。在通脹預(yù)期之下，企業(yè)和投資者一個(gè)自然的選擇就是進(jìn)行通脹防御性投資。眾所周知，中國的金融投資工具比較單一，特別是缺乏有效的通脹防御性投資工具；而過去10多年市場經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)是對抗通脹最好的選擇。

圖8-21　2000－2009年工業(yè)全行業(yè)平均盈利能力（單位：％）^【26】

同時(shí)，就實(shí)業(yè)投資回報(bào)率來看，2009年的回報(bào)率比2007年大為降低，從2000－2009年工業(yè)企業(yè)全行業(yè)的平均盈利來看（見圖8-21），2007年的盈利水平達(dá)到了近十年的高峰，2008年開始下降，這一下降趨勢在2009年上半年并未得到扭轉(zhuǎn)，1－5月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)（年主營業(yè)務(wù)收入500萬元以上的企業(yè)，下同）實(shí)現(xiàn)利潤8502億元，同比下降22.9％。

危機(jī)時(shí)期，政府實(shí)施的一系列房地產(chǎn)利好政策導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的成本顯著降低，同時(shí)2008年房地產(chǎn)市場的調(diào)整和人均可支配收入的持續(xù)增加使得房價(jià)上漲的空間不斷增大。

目前，盡管貨幣政策已經(jīng)開始微調(diào)，但經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇尚不穩(wěn)固，經(jīng)濟(jì)增長還有賴于房地產(chǎn)投資的增長，積極財(cái)政政策的資金保障還要求房地產(chǎn)市場維持在一定的活躍度。因此，雖然利率可能上調(diào)，但針對房地產(chǎn)市場非常嚴(yán)厲的調(diào)控政策在2010年可能不太會(huì)出現(xiàn)。因此，投資者對2010年房地產(chǎn)市場的預(yù)期不會(huì)太樂觀，也不會(huì)太悲觀，基本上屬于“中性”級別。相應(yīng)地，投資性需求也會(huì)保持在一定數(shù)量之上。

2．供給

（1）新建住房供給

未來住宅的新增供給要取決于土地供給、與住宅供給有關(guān)的結(jié)構(gòu)性政策（如70/90政策等）及市場因素。從長遠(yuǎn)來看，土地供給是住宅供給的核心因素，但短期內(nèi)，由于房地產(chǎn)建設(shè)周期較長，2010年的新建住宅供給更多取決于市場因素，因?yàn)樵谑袌鼍皻舛容^高時(shí)，開發(fā)商會(huì)積極盤活存量土地并加快開發(fā)、施工速度，增加有效住宅供應(yīng)量，否則相反?？梢詮臍v年新建住宅的開工、施工、竣工面積來推測2010年的狀況（見表8-5）。

表8-5　歷年商品房施工面積、新開工面積和竣工面積及竣工率^【27】

面積單位：億平方米

表8-6顯示，從1999年到2008年，每年的施工面積從5.51億平方米增加到27.41億平方米，增加到5倍左右；每年新開工面積從2.16億平方米增加到9.76億平方米，增加到4倍多；每年相應(yīng)的竣工面積從1.98億平方米僅增加到5.85億平方米，僅增加到3倍左右。因此，1999－2008的竣工率在不斷下降，這在一定程度上增加了新建商品房供給短缺的壓力。

盡管竣工率的降低可能由多種因素引起，但不可否認(rèn)，開心商的推房策略、拖延竣工時(shí)間獲取因房價(jià)上漲帶來的巨大利潤是很重要的原因。2008年房市調(diào)整清楚表明，當(dāng)房市觀望氣氛濃厚時(shí)，開發(fā)商通過開發(fā)商減少施工量，或者停止項(xiàng)目施工等各種手段來對抗房價(jià)下跌的壓力，這也是造成2009年上半年新建住宅供給偏緊的原因之一。2010年新建住房的供給還是要取決于開發(fā)商的經(jīng)營策略。2009年房市的發(fā)展?fàn)顩r與2007年有類似之處，兩者都從量價(jià)齊升至價(jià)升量跌，由于開發(fā)商目前資金充裕，即使量價(jià)背跌可能是市場調(diào)整的前奏，但開發(fā)商絕不會(huì)加快開發(fā)速度，大幅增加新建住房供給。

（2）二手房供給

二手房的供給主要來源于改善型需求者（將原有住房賣掉，購買更為舒適的住房）和房市投資者。由于改善型消費(fèi)者的需求較為穩(wěn)定，因此，二手房供給的最大波動(dòng)因素在于投資者的行為（拋售或持有），它取決于投資者對未來房價(jià)的預(yù)期。在整個(gè)市場向上、政策利多、房價(jià)看漲的時(shí)候，投資者會(huì)待價(jià)而沽，二手房市場的供給緊張；在市場出現(xiàn)政策利空、市場向下、房價(jià)看跌的時(shí)候，投資者可能會(huì)加快拋售，二手房市場的供給增加。二手房存量市場的供給具有較大的彈性，隨著房屋持有成本的上升或預(yù)期房價(jià)的下跌，二手房市場的供給都會(huì)增加。

經(jīng)過十多年的發(fā)展，二手房存量市場規(guī)模不斷增長，目前全國約有近170億平方米左右的城鎮(zhèn)存量市場，二手存量房交易的重要性不斷上升。比如上海，2008年新建住房成交量約為900萬平方米，而二手住房成交量為970萬平方米，在上海住宅市場歷史上，二手房交易量首次超過新建住房。2009年1－7月，新建商品住宅成交量為1093萬平方米，而二手住宅成交量為1271萬平方米，后者繼續(xù)領(lǐng)先。從美國近30年住房市場變化看，新建住房與二手房成交比例變化不大，基本維持在1∶5或1∶6左右^【28】。二手房成交量大于新建住房不是偶然現(xiàn)象，這是住宅市場開始趨于成熟的標(biāo)志。因?yàn)閺氖袌鎏匦陨戏治觯陆ㄗ》抗?yīng)容易受到開發(fā)商的控制（如通過捂盤行為）；而二手房的交易雙方都是散戶，市場化程度更高，更能反映市場的真實(shí)變化。

前文分析，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，2010年房地產(chǎn)政策將有調(diào)整，極度寬松的貨幣政策必定改變，但鑒于房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的重要性，以及房價(jià)快速上漲后市場自行會(huì)進(jìn)行一定程度的修正，因此2010年預(yù)計(jì)不會(huì)專門針對房地產(chǎn)出臺(tái)嚴(yán)厲政策。投資者對后市的預(yù)期不會(huì)有急轉(zhuǎn)直下的改變，二手房供給預(yù)計(jì)將穩(wěn)中略升。

因此，綜合政策面與供需雙方的分析，2010年房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷2009年的快速上漲后，將維持高位盤整的局面，如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇良好，又沒有較大程度房地產(chǎn)市場緊縮政策出臺(tái)的話，2010年底前可能還會(huì)顯現(xiàn)穩(wěn)中有升態(tài)勢。

三、結(jié)論及政策建議

（一）結(jié)論

中國的人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、城市化進(jìn)程決定了在比較長的時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格具有上漲的基本趨勢。短期房地產(chǎn)市場的走勢在很多程度上主要受制于房地產(chǎn)政策的制約，政策是關(guān)鍵。本報(bào)告認(rèn)為，基于經(jīng)濟(jì)維穩(wěn)的考慮，與2009年房地產(chǎn)市場政策相比，2010年的政策將以穩(wěn)定為主，因此，2010年全國房市基本上會(huì)維持高位盤整的局面；如果2010年下半年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇良好，且政府沒有出臺(tái)進(jìn)一步緊縮房市政策的話，2010年底前還有可能出現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢。

（二）政策建議

中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)、政府財(cái)政有著緊密關(guān)系，這是2003年以來房地產(chǎn)調(diào)控政策效果不理想的根源所在。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場和國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展本報(bào)告認(rèn)為，政府必須做到以下幾點(diǎn)：

首先，用一般均衡的視角替代局部均衡的觀點(diǎn)，結(jié)合資本市場的發(fā)展來調(diào)控房地產(chǎn)市場。隨著近年來中國房地產(chǎn)市場的不斷繁榮，房地產(chǎn)的投資品特性——金融資產(chǎn)特點(diǎn)受到了前所未有的關(guān)注，除房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)的影響因素外，經(jīng)濟(jì)全球化、流動(dòng)性過剩、通貨預(yù)期以及人民幣升值等外部因素對住宅需求的影響越來越大。但是，由于這些因素都不是房地產(chǎn)市場本身能夠決定，調(diào)控時(shí)如果單純依靠增加房地產(chǎn)市場的供給并不能解決房價(jià)上漲的問題。對政府而言，調(diào)控房地產(chǎn)市場，不能僅關(guān)注局部均衡——著眼于房地產(chǎn)市場的本身，而應(yīng)在一個(gè)一般均衡的框架下，結(jié)合其他相關(guān)市場特別是資本市場的發(fā)展來進(jìn)行。從金融資產(chǎn)投資的角度來看，資本市場與房地產(chǎn)市場都是可供人們選擇的投資市場。

其次，加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和財(cái)政改革的步伐。采取多種措施，刺激內(nèi)需，要將目前的投資驅(qū)動(dòng)－出口驅(qū)動(dòng)型增長方式轉(zhuǎn)變?yōu)樾枨篁?qū)動(dòng)型增長方式，改變房地產(chǎn)行業(yè)“綁架”宏觀經(jīng)濟(jì)的狀況。同時(shí)，進(jìn)行稅收制度改革，改變目前地方政府的“土地財(cái)政”局面。在可出讓土地?cái)?shù)量日益減少，存量房規(guī)模不斷增長，投機(jī)泡沫重新出現(xiàn)的情況下，開征物業(yè)稅是一個(gè)理想選擇。2009年5月，開征物業(yè)稅改革首度被國務(wù)院提到政府議事日程上，房地產(chǎn)市場上開發(fā)與交易環(huán)節(jié)稅種偏多，稅負(fù)偏重，而持有環(huán)節(jié)稅收少、稅負(fù)輕的局面將有希望改變，這將有利于抑制投資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

再次，多管齊下，從供需兩方面來促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，既要滿足居民合理改善居住條件的愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用，又要抑制房地產(chǎn)投機(jī)泡沫，使整個(gè)行業(yè)實(shí)現(xiàn)良性健康發(fā)展。具體來說，政府可以通過增加住宅土地供應(yīng)、打擊囤地、捂盤行為來擴(kuò)大市場供應(yīng)；嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策和限制外資購房政策來抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)；積極推進(jìn)集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)等制度變革來促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

主要參考文獻(xiàn)

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［3］倪鵬飛：《金融危機(jī)沖擊下的中國房地產(chǎn)2008－2009年中國房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測》，《現(xiàn)代城市研究》，2009年第3期。

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［8］楊紅旭：《四種因素推高房價(jià)》，http://blog.sina.com.cn/s/blog-48f783610100ekh8.html。

［9］楊紅旭：《二手房市場是先行指標(biāo)》，http://blog.sina.com.cn/s/blog-48f783610100evje.html。

［10］李佳鵬、彭勇、鄭文剛：《房價(jià)坐上“過山車”下半年醞釀“變臉”》，http://www.macrochina.com.cn/news-speed/hgjj/20090904094363.shtml。

［11］國家信息中心宏觀經(jīng)濟(jì)形勢課題組：《三季度經(jīng)濟(jì)形勢預(yù)測分析》，http://www.macrochina.com.cn/xsfx/xspd/20090821094265.shtml。

［12］《國際貨幣基金組織預(yù)測世界經(jīng)濟(jì)正開始走出衰退》，http://www.touziyi.com/news/hongguan/200907/254009.html。

［13］《投機(jī)者被迫大量拋房杭州400萬平空關(guān)房現(xiàn)身》，http://www.letfind.com.cn/news/2005-5/4676.html。

［14］wind數(shù)據(jù)庫。

［15］中國統(tǒng)計(jì)年鑒及北京、上海、杭州、廣州、深圳等地統(tǒng)計(jì)局公布的信息。

（朱建芳）

注釋

【1】　倪鵬飛：《金融危機(jī)沖擊下的中國房地產(chǎn)——2008－2009年中國房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測》，《現(xiàn)代城市研究》，2009年第3期。

【2】　《投機(jī)者被迫大量拋房杭州400萬平空關(guān)房現(xiàn)身》，http://www.letfind.com.cn/news/2005-5/4676.html。

【3】　楊紅旭：《四種因素推高房價(jià)》，http://blog.sina.com.cn/s/blog_48f783610100ekh8.html。

【4】　圖8-1～8-5數(shù)據(jù)來源：wind數(shù)據(jù)庫。

【5】　數(shù)據(jù)來源：2001－2005年數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計(jì)局，2006年至2009年1－7月數(shù)據(jù)來源于wind數(shù)據(jù)庫。

【6】　數(shù)據(jù)來源：2001－2006年數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計(jì)局，2007年及2008年上半年數(shù)據(jù)來源于wind數(shù)據(jù)庫。

【7】　數(shù)據(jù)來源：wind數(shù)據(jù)庫。

【8】　2001－2006年數(shù)據(jù)來自國家統(tǒng)計(jì)局，2007－2008年數(shù)據(jù)來自wind數(shù)據(jù)庫。

【9】　2001－2007年數(shù)據(jù)來自國家統(tǒng)計(jì)局，2008－2009數(shù)據(jù)來自wind數(shù)據(jù)庫。

【10】　數(shù)據(jù)來源：wind數(shù)據(jù)庫。

【11】　數(shù)據(jù)來源：wind數(shù)據(jù)庫。

【12】　數(shù)據(jù)來源：wind數(shù)據(jù)庫，全國35個(gè)大中城市的房屋數(shù)據(jù)。

【13】　數(shù)據(jù)來源：wind數(shù)據(jù)庫，全國35個(gè)大中城市的房屋數(shù)據(jù)。

【14】　數(shù)據(jù)來源：wind數(shù)據(jù)庫，全國35個(gè)大中城市的房屋數(shù)據(jù)。

【15】　數(shù)據(jù)來源：wind數(shù)據(jù)庫。

【16】　北京、上海為2009年1－7月房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況回顧；深圳、杭州為2009年1－6月房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況回顧。

【17】　杭州市統(tǒng)計(jì)局，上半年房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行平穩(wěn)，http://www.hangzhou.gov.cn/main/xxbs/T293733.shtml。

【18】　李佳鵬，彭勇，鄭文剛：《房價(jià)坐上“過山車”下半年醞釀“變臉”》，http://www.macrochina.com.cn/news_speed/hgjj/20090904094363.shtml。

【19】　《國際貨幣基金組織預(yù)測世界經(jīng)濟(jì)正開始走出衰退》，http://www.touziyi.com/news/hongguan/200907/254009.html。

【20】　國家信息中心宏觀經(jīng)濟(jì)形勢課題組：《三季度經(jīng)濟(jì)形勢預(yù)測分析》，http://www.macrochina.com.cn/xsfx/xspd／20090821094265.shtml。

【21】　資料來源：根據(jù)國海證券研究所與國信證券研究所相關(guān)材料整理。

【22】　金雪軍主編：《2009年中國金融市場分析與預(yù)測》，浙江大學(xué)出版社2008年版，第199－202頁。

【23】　2008年的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入數(shù)據(jù)來自2008年統(tǒng)計(jì)公報(bào)，2007年數(shù)據(jù)則來自《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》（2008）。

【24】　房價(jià)收入比計(jì)算數(shù)據(jù)說明：1997－2007年的數(shù)據(jù)來源于《中國統(tǒng)計(jì)年鑒（2008）》，2008年的住宅銷售均價(jià)來源于中經(jīng)數(shù)據(jù)庫，通過計(jì)算住宅銷售額／住宅銷售面積取得，2007、2008年的城鎮(zhèn)人均建筑面積來自建設(shè)部曾經(jīng)發(fā)布的信息，2007年底人均建筑住宅面積為28平方米左右，且年均增長1平方米左右，故2008年該數(shù)據(jù)為29平方米。

【25】　數(shù)據(jù)來源：2009年7月的住宅均價(jià)來源于長盛基金研究部的統(tǒng)計(jì)，人均建筑面積以2008年末面積作為替代，該數(shù)據(jù)來源于相應(yīng)的城市統(tǒng)計(jì)公報(bào)；人均可支配收入為2008年底的數(shù)據(jù)乘以13％的增長來獲得。

【26】　數(shù)據(jù)來源：wind數(shù)據(jù)庫。

【27】　數(shù)據(jù)來源：wind數(shù)據(jù)庫。

【28】　此處引用的數(shù)據(jù)來自楊紅旭博客：《二手房市場是先行指標(biāo)》，http://blog.sina.com.cn/s/blog_48f783610100evje.html。