改革房價進言

房價高是民生關注的焦點問題。政府調控多年，出臺的一系列調控政策，只有建保障房一項成效明顯，解決了一部分貧困人口的住房問題。限購、限貸遏制了房價暴漲，穩(wěn)定限制了房價漲幅。要降低房價到正常合理水平，卻未能如愿?！靶聡鍡l”堅持調控不放松，仍是限購限貸。降低房價看來也無望。

現(xiàn)行房價體系是房價包含地價在內，地價是房價成本的組成部分。城鎮(zhèn)土地屬國家所有，不是商品，是不能買賣的。地價實為土地使用租金，應上繳國庫，作為地方財政來源之一，發(fā)展地方經(jīng)濟。應公開透明，理正言順。有的地方政府搞土地財政，把土地當商品拍賣，無限抬價，是不合適的。

土地使用期70年，即地價是用地70年的租金。一次征收不合理。拍賣無限增大成本，再雙疊加組成房價，房價怎能不高?不合理地價是房價遠高于建安造價的主因，認清了這一點，對一線城市的房屋天價就不難理解了。政府調控多年，高位房價只漲不降，原因就在于沒有認清不合理地價這個主因。

從地方財政角度來看，也很不合理:當屆政府一次收70年地租使用，創(chuàng)造業(yè)績，后續(xù)政府將一文也收不到，地方財政將何以為濟?

治病要治本，除毒要挖根。要降低房價必須徹底改革地價，還本歸真。建議實施如下改革:

1.將地價正名為“土地使用稅”，按年度征收。稅率依現(xiàn)行正常合理地價的1/70分區(qū)制訂，報經(jīng)地方人大審定頒布執(zhí)行。

2.標書應明確項目建設期限(例如5年。不宜過長，以免屯地)。要求在建設期內必須建成，交付使用。建設期土地租用稅由開發(fā)商繳納，可攤入項目建設成本。如超期建成或超期交房，超期土地稅由開發(fā)商承擔，不得攤入房價。

3.土地使用稅單列，不進房價。自交房之日起，由房主逐年繳納土地使用稅。提前在建設期內交房，則自建設期滿之日起繳納。

4.改后房價構成為地基處理費及建設期地租稅、建安成本、配套設施費、經(jīng)營管理費、政府稅費、營銷費用及合理利潤等。分離了地價的房價將與經(jīng)濟適用房差不多。加上政府監(jiān)管，就能保持房價在正常、合理水平。

2013年3月13日