8．3．4　有效的物業(yè)管理是維護(hù)和提高房地產(chǎn)價(jià)值的根本

1．專門化的物業(yè)管理十分重要

專門化的物業(yè)管理十分重要。對于大型的零售商場和購物中心來說，優(yōu)秀的物業(yè)管理極其重要。零售業(yè)激烈的競爭意味著必須不斷地努力吸引顧客頻繁光顧。因此，物業(yè)管理者必須時(shí)刻關(guān)注使?fàn)I業(yè)場所更具吸引力的一切機(jī)會和對銷售區(qū)域翻新及現(xiàn)代化改進(jìn)的需要。物業(yè)管理者在尋找和建立合適的租戶組合方面發(fā)揮了重要的作用（與租賃代理協(xié)同工作），激烈的房地產(chǎn)租賃市場的競爭可能造成租戶經(jīng)營的失敗從而對商場所有者的現(xiàn)金流產(chǎn)生負(fù)面影響。各種不同租戶的互相補(bǔ)充是理想的選擇，使一個(gè)商店的購物者在鄰近店鋪里可以找到相關(guān)聯(lián)的商品和服務(wù)。例如差異化和互補(bǔ)性的主力商店和半主力商店的組合，數(shù)量眾多的專業(yè)店、專賣店、飲食、休閑、娛樂、展覽、旅游等多種功能于一體的一站式購物的組合等。在美國，零售租約通常還有銷售額百分比租金條款，商場所有者通過這一條款有權(quán)獲得租戶銷售額超過約定最低限額部分的一定百分比作為附加租金。物業(yè)管理人必須盡力為商場所有者爭取最有利的條件，并確保這一百分比租金正確的計(jì)算和按期支付。在辦公樓、公寓等物業(yè)管理中，服務(wù)是特別重要的。物業(yè)管理者有責(zé)任確保經(jīng)營場所保持整潔和安全、電梯正常運(yùn)行、設(shè)備的正常工作并且建筑物維修良好。對許多寫字樓的租戶來說，租金金額與有效的管理服務(wù)相比是第二位的。對于賓館、汽車旅館、醫(yī)院、療養(yǎng)院、會議中心和其他特殊用途的房地產(chǎn)來說，這些特殊用途的房地產(chǎn)及其設(shè)施提供的服務(wù)比提供的空間更多、更重要。這些房地產(chǎn)設(shè)施的經(jīng)營管理通常要求非常專業(yè)的管理人才，而且需要幾個(gè)專業(yè)顧問為這些行業(yè)提供服務(wù)。

房地產(chǎn)市場的變化要求高水平的物業(yè)管理。租戶周轉(zhuǎn)導(dǎo)致的翻新裝修費(fèi)用是一項(xiàng)重要的現(xiàn)金流支出項(xiàng)目。20世紀(jì)90年代以來，在競爭不斷增加的美國房地產(chǎn)市場包括公寓、辦公室、零售店和工業(yè)用房等，新租戶的新租約通常要求翻新裝修。即使在工業(yè)、倉儲等這類租戶較少要求翻新裝修的房地產(chǎn)類型中，一個(gè)周轉(zhuǎn)后的翻新裝修可能會花掉一年的全部租金。因此，注重現(xiàn)金流的所有者把降低周轉(zhuǎn)次數(shù)進(jìn)而減少租戶翻新裝修費(fèi)用作為重要的經(jīng)營目標(biāo)。物業(yè)管理的一項(xiàng)重要職能是留住現(xiàn)有租戶，并以降低翻新裝修費(fèi)用為原則尋找合適的新租戶。物業(yè)管理的水平隨著服務(wù)水平和租戶周轉(zhuǎn)頻率而提高。

2．有效的物業(yè)管理是維護(hù)和提高房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值的根本

有效的物業(yè)管理一直是維護(hù)和提高房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值的根本。物業(yè)管理需要深思熟慮和細(xì)致、規(guī)范的程序和方法，包括在開發(fā)過程中盡早介入、細(xì)化房地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃和預(yù)算、不斷關(guān)注日常經(jīng)營并不斷調(diào)整經(jīng)營策略以適應(yīng)變化的市場環(huán)境。

房地產(chǎn)投資基金的物業(yè)管理按照經(jīng)營管理的難度，可以分為三類。第一類是低難度的物業(yè)管理，一般由房地產(chǎn)投資基金自主管理和租賃企業(yè)自己管理，例如工業(yè)廠房等。第二類是中等難度物業(yè)管理，房地產(chǎn)投資基金根據(jù)自己的能力和人力資源，選擇是房地產(chǎn)投資基金自主管理，還是外包給戰(zhàn)略聯(lián)盟的合作伙伴管理，例如寫字樓、公寓等。第三類是高難度的物業(yè)管理，一般由房地產(chǎn)投資基金外包給戰(zhàn)略聯(lián)盟的合作伙伴管理，例如酒店式公寓、飯店等。以飯店業(yè)為例，由于房地產(chǎn)投資信托有大規(guī)?；I集資金的能力，在飯店收購方面具有競爭優(yōu)勢。房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)擁有的住宿業(yè)（Lodging Hospitality）的資產(chǎn)數(shù)量在20世紀(jì)90年代增加很快。全球飯店前10強(qiáng)的喜達(dá)屋公司（Starwood Corp．）就是由兩家公司構(gòu)成，其中喜達(dá)屋住宿信托（Starwood Lodging Trust）是一家房地產(chǎn)投資信托公司，而喜達(dá)屋住宿公司（Starwood Lodging Corp．）則是一家飯店管理公司。喜達(dá)屋公司在20世紀(jì)90年代后期在飯店市場進(jìn)行了一連串的購并活動(dòng)，其運(yùn)作模式是由喜達(dá)屋住宿信托在飯店市場進(jìn)行收購兼并，然后交由喜達(dá)屋住宿公司從事經(jīng)營管理。二者珠聯(lián)璧合，相得益彰。