（一）城鎮(zhèn)老年人口房產(chǎn)折價和處理方式

用房產(chǎn)投保比用錢款投保要復(fù)雜得多，首先遇到的一個問題就是房產(chǎn)折價，把房產(chǎn)折價為現(xiàn)金投到保險專業(yè)公司。房產(chǎn)折價成現(xiàn)金投入到保險專業(yè)公司，大致會采取以下三種形式:

一是出讓式。所謂出讓式，就是老年人口將屬于自己的房屋作價賣給養(yǎng)老保險專業(yè)公司，老年既不保留居住權(quán)，也不保留繼承權(quán)，如同出賣給其他自然人一樣。這種情況處理起來比較簡單，可由房屋業(yè)主和養(yǎng)老保險專業(yè)公司進(jìn)行等價交換，價格由市場交易形成。然后老年人口將房屋出讓所得投保到養(yǎng)老保險專業(yè)公司，保險專業(yè)公司再依據(jù)投入資金多少確定在保險基金中的份額，并按照股份多少按期發(fā)放養(yǎng)老金。這里要注意的，其一，老年人口必須擁有房屋產(chǎn)權(quán)，避免事后引發(fā)產(chǎn)權(quán)糾紛；其二，養(yǎng)老保險專業(yè)公司收購要經(jīng)過市場交易，一般情況下要高于或等于市場定價。因?yàn)轲B(yǎng)老保險專業(yè)公司并不付給老年業(yè)主現(xiàn)金，而是采取入股后按期發(fā)放養(yǎng)老金辦法償付，老年業(yè)主應(yīng)得的利息沒有計算在內(nèi)。

二是期貨式。所謂期貨式，就是城鎮(zhèn)老年人口將房屋作價交給養(yǎng)老保險公司，但是保留老年人口一定期間內(nèi)（若干年或直到老年去世為止）的居住權(quán)，不保留產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。這相當(dāng)于以房產(chǎn)作抵押或期貨交易，等于養(yǎng)老保險專業(yè)公司先行預(yù)付給老年人口的養(yǎng)老金。對于老年房主而言，實(shí)質(zhì)上是分期出賣房產(chǎn)，但又保留使用權(quán)；對于養(yǎng)老保險專業(yè)公司而言，實(shí)質(zhì)上是分期付款購買房產(chǎn)，但又沒有立刻獲得使用權(quán)。這種所有權(quán)與使用權(quán)相分離的狀況，處理時有一個對老年人口預(yù)期壽命的估計、房產(chǎn)折舊和未來預(yù)期價格問題，需要作出比較精確的計量。不過這對于保險公司而言，仍屬于一般的精算問題，是可以妥善解決的。

三是典當(dāng)式。所謂典當(dāng)式，就是既保留老年人口對原有房屋的產(chǎn)權(quán)，又保留將來的繼承權(quán)，只是將若干面積的房屋出租給養(yǎng)老保險專業(yè)公司，保險公司以養(yǎng)老金形式支付給老年一定的費(fèi)用。類似于在當(dāng)鋪里典當(dāng)東西一樣，等到老年人口去世后，再由家人贖回來。對于保險公司而言，在老年人口在世期間內(nèi)，可以獲取該房屋的使用權(quán)，可以出租或作別的用途，用收取的貨幣收入支付老年人口的養(yǎng)老金；對于老年人口而言，盤活他們的房屋資產(chǎn)，領(lǐng)取穩(wěn)定的養(yǎng)老保險收入。在政策上，可以考慮免征或少征典當(dāng)式老年人口的房屋出租稅，以保證老年人口獲得相對多一些的養(yǎng)老金。