10．2．1　房地產(chǎn)基金投資前的風(fēng)險管理措施

房地產(chǎn)投資基金投入之前的風(fēng)險主要是由信息不對稱引起的。信息不對稱是指交易雙方在某種交易活動中，各自占有的相關(guān)信息不對稱的現(xiàn)象。信息不對稱現(xiàn)象的風(fēng)險在投資活動中表現(xiàn)得尤為突出。信息不對稱包括事前信息不對稱和事后信息不對稱兩個方面。房地產(chǎn)投資基金投入之前的風(fēng)險主要來自于事前信息不對稱以及由此產(chǎn)生的逆向選擇風(fēng)險。因此，這一時期的風(fēng)險防范措施的形成應(yīng)建立在如何保證房地產(chǎn)投資基金能夠盡可能得到來自企業(yè)家和投資企業(yè)的完整、準(zhǔn)確的信息。確認(rèn)一個私人房地產(chǎn)企業(yè)具有無誠信是非常重要的。雖然對適當(dāng)?shù)慕灰讞l件的談判比較重要，但是合同協(xié)議不能解決所有可能出現(xiàn)的重要問題。品質(zhì)善良的人可以克服壞合同的弊端，然而好的合同卻不能制止壞人鉆空子。只有證明可將機構(gòu)資產(chǎn)授權(quán)給經(jīng)營者，才能依賴他們?yōu)榉康禺a(chǎn)投資基金獲得的最大利益。為此，需要采取以下風(fēng)險管理措施：

1．借助商業(yè)計劃書

初創(chuàng)時期的房地產(chǎn)企業(yè)由于規(guī)模小、成立時間斷，缺乏應(yīng)有的相關(guān)紀(jì)錄，信息渠道狹窄。因此，給房地產(chǎn)投資基金獲得有關(guān)它們的信息帶來了很大的不便。在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)計劃書作為展現(xiàn)給房地產(chǎn)投資基金的信息通道就顯得極為重要。房地產(chǎn)投資基金可以通過商業(yè)計劃書發(fā)現(xiàn)一些問題。比如，從商業(yè)計劃書的包裝是否整潔、格式是否規(guī)范，可以判斷對方的思維和工作態(tài)度是否嚴(yán)謹(jǐn)。商業(yè)計劃書中對房地產(chǎn)企業(yè)管理層的描述，可以作為全面了解企業(yè)管理者們的基礎(chǔ)；從商業(yè)計劃書中房地產(chǎn)企業(yè)主要項目的介紹，可以了解一些房地產(chǎn)企業(yè)家的創(chuàng)業(yè)經(jīng)歷和房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況等等。當(dāng)然，房地產(chǎn)投資基金還要通過與有關(guān)人員的交流來證實商業(yè)計劃書的真實性和可靠性。如果商業(yè)計劃書的內(nèi)容與實際交流的結(jié)果存在較大的反差，那么。投資項目的風(fēng)險顯然就比較大。

2．盡職調(diào)查

■盡職調(diào)查的目的。房地產(chǎn)業(yè)是中國最不規(guī)范的產(chǎn)業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)“黑箱”運作，兩套財務(wù)報表，因為資金短缺項目手續(xù)不齊備。房地產(chǎn)商與投資者的信息嚴(yán)重不對稱，需要投資者做好盡職調(diào)查克服信息不對稱?？疾焐虡I(yè)計劃書和訪談房地產(chǎn)商是項目篩選過程中的重要環(huán)節(jié)，但商業(yè)計劃書是房地產(chǎn)商自己撰寫的，在訪談房地產(chǎn)商時房地產(chǎn)基金經(jīng)理也主要是憑直覺了解房地產(chǎn)商的基本素質(zhì)，并核實商業(yè)計劃書中一些相關(guān)事項。但僅僅通過商業(yè)計劃書和訪談房地產(chǎn)商來了解房地產(chǎn)項目，仍然具有主觀性、片面性和不夠準(zhǔn)確等不足。而開展盡職調(diào)查的目的，則是通過各種客觀資料以及通過廣泛的“第三者”，全面、客觀、準(zhǔn)確而深入地了解擬投資企業(yè)或項目。謹(jǐn)慎的投資者積極地發(fā)現(xiàn)可能出現(xiàn)的問題，如果是敷衍了事的條文檢查不會通過盡職調(diào)查過程增加新的發(fā)現(xiàn)和認(rèn)知。而智慧的投資者力求從第三渠道尋求坦率和機密的評語。

■盡職調(diào)查的原則。盡職調(diào)查是直接關(guān)系到投資成敗的關(guān)鍵因素。實踐證明，盡管事后管理也十分重要，但一項投資完成后，已經(jīng)決定了項目投資命運的六七成了。為了做好盡職調(diào)查，需要堅持以下原則：

全面調(diào)查，不留死角。企業(yè)的每一個基本方面就好像是一塊塊平整的石頭，不知石頭底下有沒有毒蛇。如果不把所有的石頭都翻起來看看，就可能留下隱藏的毒蛇，說不定它哪天會爬出來咬你一口。為了防止遺漏，最好的辦法是在對商業(yè)計劃書進(jìn)行考察和訪談房地產(chǎn)商的基礎(chǔ)上，再列出一個更詳細(xì)的問題清單。與此同時，在調(diào)查過程中，對隨時發(fā)現(xiàn)的新問題都要紀(jì)錄在案。

深入調(diào)查，打破砂鍋問到底。要真正了解一個企業(yè)或項目是否具有成長性，不僅要全面調(diào)查與成長性相關(guān)的各個方面，而且要善于挖掘每個問題后面的深層次原因和相關(guān)背景。因此，做好盡職調(diào)查，就必須以一種“打破砂鍋問到底”的精神，對擬投資企業(yè)進(jìn)行深入的調(diào)查。走馬觀花、淺嘗輒止，則往往被表面現(xiàn)象所蒙蔽。

客觀調(diào)查，不徇私情。盡職調(diào)查的主要內(nèi)容是考察“人”（房地產(chǎn)商及其管理團隊），即使是對“物”的考察也必須通過“人”來了解。如果摻雜了人情因素，就無法實現(xiàn)全面調(diào)查和深入調(diào)查。因此，在盡職調(diào)查時，一定要力求客觀調(diào)查，不徇私情。

3．借助專門的中介服務(wù)公司的評估和服務(wù)

房地產(chǎn)投資基金為了確保投資的成功，可以聘請專門的中介公司評估和幫助，聘請和借助著名的中介服務(wù)公司，為項目把脈并輔助決策?？梢云刚堉康禺a(chǎn)顧問公司評估投資項目；聘請會計師事務(wù)所評估不動產(chǎn)價值，審計企業(yè)的財務(wù)信息；聘請律師事務(wù)所審核法律程序，設(shè)計規(guī)避風(fēng)險的協(xié)議條款。這些措施都可以保證房地產(chǎn)投資基金獲得信息的真實性和合法性，從而可以降低風(fēng)險，提高投資決策的準(zhǔn)確性。

4．借助中介機構(gòu)的推介

由于房地產(chǎn)投資基金在選擇房地產(chǎn)企業(yè)和資產(chǎn)的過程中可能存在無法獲取對方更多信息的問題，房地產(chǎn)企業(yè)商可以通過一些中介機構(gòu)和關(guān)聯(lián)機構(gòu)的推介來篩選擬投資的房地產(chǎn)企業(yè)。比如，房地產(chǎn)顧問公司、房地產(chǎn)服務(wù)公司、律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、商業(yè)銀行以及一些業(yè)務(wù)合作伙伴和朋友等。這些機構(gòu)由于同所介紹的房地產(chǎn)企業(yè)的特殊關(guān)系，可能會比基金經(jīng)理更了解房地產(chǎn)企業(yè)的真實情況，而且它們又同房地產(chǎn)投資基金在多年的交往與合作中形成了相互信任的默契關(guān)系，因此，它們對所推介的房地產(chǎn)企業(yè)的真實信息的掌握是令房地產(chǎn)投資基金放心的。另外，即使房地產(chǎn)投資基金對某些機構(gòu)不甚熟悉，但是由于這些機構(gòu)的地位和聲譽以及它們希望從與房地產(chǎn)投資基金的長期合作中得到廣泛的業(yè)務(wù)客戶，所以，它們沒有欺騙房地產(chǎn)投資基金的動機。這樣，這些中介機構(gòu)替代房地產(chǎn)投資基金履行了獲取房地產(chǎn)企業(yè)信息的職責(zé)，在一定程度上降低了房地產(chǎn)投資基金面臨的信息不對稱程度。

5．采取投資組合策略

房地產(chǎn)投資基金為了規(guī)避可能出現(xiàn)的投資風(fēng)險，可以采用第7章房地產(chǎn)基金的投資策略所述的投資組合策略，包括項目數(shù)量分散化投資組合、區(qū)域多元化投資組合、項目經(jīng)營周期差異化投資組合等。將房地產(chǎn)投資基金分別投到相互獨立的不同的投資項目上去，分散投資風(fēng)險。這樣，即使在某些項目上投資失敗，則另一些項目的投資成功也會彌補失敗項目的損失。

6．采取集中化的投資策略

房地產(chǎn)投資基金的集中化有兩個內(nèi)容：一是投資類型的集中化。房地產(chǎn)投資基金可以選擇自己比較擅長的行業(yè)進(jìn)行投資，而一般情況下不對自己不熟悉的行業(yè)進(jìn)行投資；二是投資區(qū)域的集中化。即房地產(chǎn)投資基金將投資集中在某一特定區(qū)域。房地產(chǎn)投資基金的集中化導(dǎo)致了投資的專業(yè)化。由于基金經(jīng)理能夠發(fā)揮個人的專業(yè)知識和從事所熟悉的行業(yè)、區(qū)域，其獲得信息的優(yōu)勢就越大，防范風(fēng)險的能力就越強。專業(yè)化越高，風(fēng)險就越低。