7　房價

房價是怎樣構成的

你能承受多高的房價

高房價的應對策略

低房價陷阱

買房者幾乎每天都在關心未來房價怎樣變化，這個問題很難回答。但有一點是明確的：那就是政策調控是宏觀的、投資理論是教條的、房產(chǎn)專家大多是不講真話的（包括不肯講或沒有水平講真話）、開發(fā)商是唱高調的，最終走向只有一個，全局性的房地產(chǎn)價格泡沫已經(jīng)出現(xiàn)。作為買房者，唯一能做的就是了解房價的構成，從實際出發(fā)講究對策。

房價是怎樣構成的

商品房的價格構成有規(guī)律，但沒有規(guī)定。北京某開發(fā)商在上海開發(fā)的一個小樓盤，當初建造時估計每平方米能賣7000元就很不錯了，可是2005年3月開盤時價格漲到19500元，買房者還是瘋狂搶購?？吹竭@股瘋狂勁，他們“見好就收”，嚇得徹底退出了上海市場。房地產(chǎn)商潘石屹告誡買房者：“燒紅的鐵別摸?！笨墒?，還是照樣有人“明知山有虎，偏向虎山行”。因為買漲不買跌是千古之理，不管是“百萬富翁”還是“百萬負翁”。

房價高得離譜，高得使人看不懂。那么，房價究竟由哪幾部分組成呢?了解一下它的構成，有利于買房者知道錢用到了什么地方，也有利于判別房價走勢。

土地成本

土地是一種特殊資源，它當然是有成本的。根據(jù)2002年國土資源部第11號令《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用規(guī)定》，土地必須由政府收回，開發(fā)商以拍賣形式取得土地使用權。

開發(fā)商要搶奪和占領房地產(chǎn)市場，就必須首先取得土地資源；而要取得土地資源，就必須頻舉競價牌；而每舉一次競價牌，都會主動抬高土地成本。

從發(fā)展趨勢看，包括土地征用和拆遷補償費在內(nèi)的土地成本，將在平穩(wěn)中趨于上升，基本上沒有下跌可能。

建筑安裝成本

隨著社會發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)市場中的各項配置會更加節(jié)能、安全，性能會逐步提高，而這一切，都可能會導致建筑安裝成本呈上升趨勢。

尤其是這幾年來，開發(fā)商幾乎在同一時間內(nèi)動用土地儲備全力開發(fā)商品房，從而使得鋼材、水泥等建材供不應求，建筑安裝成本隨之上升了許多。

土地成本和建筑安裝成本合計約占房價的65％～70％。

配套工程成本

配套工程的主要內(nèi)容是電力工程、采暖工程、綠化道路工程。在這其中，電力工程由于國家取消了電貼費，所以成本呈下降趨勢；采暖工程的熱電網(wǎng)入網(wǎng)費為每平方米70元，相對穩(wěn)定；綠化道路工程的投入則越來越大。

總起來看，配套工程成本是否會下降，主要看小區(qū)的配套完善程度和檔次定位高低，但一般來說幅度不會很大。

配套工程成本約占房價的10％～15％。

前期費用及管理費用

前期費用主要包括監(jiān)理費、設計費、報審費用。隨著建設施工過程越來越規(guī)范，這兩項費用基本上沒有下跌余地。

管理費用主要是人工費，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人員本來就少，管理費支出不大，所以這項費用的下降空間很小。

前期費用和管理費用、銷售費用（主要包括會展費、售樓處建設維護費、形象宣傳費等）、財務費用（主要是銀行貸款利息）約占房價的5％～10％。

住宅樓層、朝向差價、市場浮動因素

地段、周圍環(huán)境、樓層高低、房屋朝向，以及房屋市場上的炒樓花、市場供給量、GDP增長幅度、宏觀政策調控等因素，還有國外的一些新鮮名詞如CBD、MALL、SOHO、TOWNHOUSE、CLD等都可以用來進行包裝，然后構成房價的一部分。

這些影響因素的大小完全是隨行就市。

稅金及利潤

目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅金征收比較清晰，基本上沒有下跌可能。

稅金及利潤按規(guī)定應當占房價的15％左右，但據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，目前開發(fā)商的利潤率都在25％以上。開發(fā)商愿意不愿意把這一部分降下來讓利于民，那就要看他們的良心發(fā)現(xiàn)和政府的監(jiān)督力度了。

從上可見，房價之所以如此之高，不是某一種因素決定的，而是多種因素的綜合反映。

你能承受多高的房價

房價之高，現(xiàn)在已成共識。但實際上高不高、高到多少，每個買房者的承受能力不一樣。你能承受多高的房價，關鍵取決于房價收入比。

由于每個家庭的經(jīng)濟收入存在著很大差距，所以對待商品房價格高低的看法也截然不同。按理說這是很正常的，可任何事情總得有大致的判斷標準，否則就是是非不分了。在看待房價高低的問題上，總的標準應當和本地的收入、消費水平相比，離開了收入談房價，沒有任何意義。

總體來說，普通工薪階層都覺得房價高，自己承受不了：想買吧，錢不夠；等攢足了錢再買吧，房價又上去了，錢還是不夠。相反，對于富裕階層來說，他們買房主要看地段、環(huán)境、戶型、質量、服務，至于價格，雖然也關心，但不是主要問題，或者覺得只要房子好，房價再高也值得。一個簡單的道理是，普通住宅的買房者大多要辦理按揭貸款，而別墅的買房者基本上都是一次性現(xiàn)金付清。

這就是說，每個買房者對房價的承受力高低，主要取決于他們的收入水平。在我國大中城市，正常的房產(chǎn)價格水平應當是家庭收入結余的8倍能買100平方米左右的房子。

例如，某工薪階層的三口之家，全年可支配收入為3萬元，當?shù)鼐用裣M率為45％，即全家當年收入可結余1.65萬元。如果不考慮買房契稅、手續(xù)費、裝修等費用，按照年收入的8倍、100平方米面積計算，該買房者能夠承受的房價應該在每平方米1320元?？墒牵绻且粋€全年可支配收入為30萬元的三口之家來說，他能承受的房價則在每平方米13200元。這兩個家庭對房價高低的承受力，顯然不可同日而語。

高房價的應對策略

在房價居高不下的今天，許多買房者最關心的是哪里房價更便宜，對什么是性價比漠不關心或根本不懂，甚至對最重要的產(chǎn)權問題也知之甚少。

專家指出，面對高房價，千萬不要病急亂投醫(yī)，以下對策可供參考。

不要相信從××××元起

針對買房者最關心房價的心理狀態(tài)，現(xiàn)在的售樓書中都有房價從“××××元起”的廣告。毫無疑問，這個價格肯定不高，對買房者有相當大的吸引力。然而現(xiàn)在的問題是，這個標價的房屋不是“沒有了”就是本身存在“生理缺陷”：通常是所有房屋中各方面條件最差的單元的房價。

雖然《廣告法》規(guī)定，標明價格如果要列出最低價，就必須同時列出最高價。但現(xiàn)在的開發(fā)商通常都標“一房一價”，叫你奈何不得。除了“起價”以外，其他稍微看得上眼的房子都要遠遠超出那個價格。

所以，買房者如果看到價格從“××××元起”的字樣，大可不必信以為真，甚至沒必要去一睹為快?；旧峡梢园阉斫鉃殚_發(fā)商為吸引買房者眼球而設置的噱頭。

善于砍價，降低買房成本

房價越漲越高，從某種意義上說，表明開發(fā)商的盈利空間越來越大、砍價的空間彈性也越來越大。買房者如果能掌握有利時機，就能降低買房成本。

一般來說，在買房過程中，有這樣六個最佳砍價時機：

（1）期房開盤之初，開發(fā)商往往會有一些價格優(yōu)惠或讓利，幅度一般掌握在10％左右。

（2）買房者在一次性付款時，這時候可以砍價，幅度一般在銀行存款利率以上、銀行貸款利率以下。

（3）買房者如果參加團體買房，可以享受到一定價格折扣。

（4）買房者如果購買尾房，可以和開發(fā)商討價還價，爭取到20％以內(nèi)的價格優(yōu)惠。這里的關鍵是，要能及時打聽到尾房處理的情報。

（5）開發(fā)商急需回籠資金時，往往會推出一系列優(yōu)惠促銷，價格自然可以打折扣。這時候的關鍵同樣在于要能了解到這種內(nèi)情。

（6）在買房后介紹同伴來買房，可以從開發(fā)商那里得到一定的價格優(yōu)惠，或者是其他某種形式的獎勵，具體要求可以面商。

不管在哪個階段、以何種方式得到價格優(yōu)惠，實際上都是變相降低房價，從中得到更多實惠。

需要注意的是，由于房地產(chǎn)開發(fā)是一個漫長過程，任何一個環(huán)節(jié)出了問題都會影響其整體利潤，所以開發(fā)商輕易不肯打折，買房者對價格優(yōu)惠幅度不能有過多奢望。反過來說，如果輕易就能得到價格優(yōu)惠，反而說明這個樓盤很可能有難言之隱，應當提高警惕了。

還有，除了房價可以打折外，買房時所支付的保險費其實也是可以打折的。這里的關鍵是不要在售樓處買保單，而應當?shù)酵饷娴谋ｋU公司去買保單。在售樓處買保單，當然你就失去了打折的主動權。

拒交不合理費用

房款的正確計算方法是單價×面積，不包括其他稅金費用。所以在支付正常的房款以后，買房者還需要交納其他多項費用，包括：

（1）房款×1.5％的契稅，一般是在交易鑒證時交一半，另一半在入住后拿房產(chǎn)證時繳納。

（2）房款×0.5％的印花稅，一般是在交易鑒證時交納。

（3）交易手續(xù)費，一般是每平方米建筑面積2.50元，交易鑒證時交納。

（4）權屬登記費，一般在100～200元之間。

（5）配圖費，一般在35～130元之間。

如果你辦理了銀行貸款，則需要支付相關的銀行按揭費用，包括：

（6）保險費，一般是貸款額×1.2×1‰×貸款年限×折扣。

（7）印花稅，一般是房款×0.05％。

（8）他項權證費，一般在200～300元之間。

房屋交付使用時，需要交納入住費用，包括：

（9）入住費，一般包括兩部分，分別交給開發(fā)商和物業(yè)管理公司。項目主要有防盜系統(tǒng)費用、煤氣管道開通費、有線電視安裝費、電話安裝費、寬帶上網(wǎng)費等。

（10）物業(yè)管理費，一般應按當?shù)匚飪r部門的規(guī)定辦理。

上述稅金和費用都是“正當合理”的。除此以外的所有費用，買房者在交納時就應當提高警惕，至少要了解收費依據(jù)，然后判別是否合理、合法。

在這個過程中，尤其要警惕開發(fā)商以某種名義“代收”的費用——現(xiàn)在流行的做法是，開發(fā)商希望能多收一部分費用，可是又找不到冠冕堂皇的理由，所以往往以“代收”名義先收上來再說。即使事后被查出，也便于找到借口，或推托搞錯了。買房者一看是“代收”，往往就稀里糊涂地交了。

買房者對開發(fā)商的不合理收費要求，應當予以拒絕。例如，某開發(fā)商在交付房屋時，要求買房者支付物業(yè)管理費、水電氣開通費、契稅、公共維修基金等作為入住條件。

在這里，水電氣開通費已經(jīng)包含在房價中，買房者應當予以拒絕；物業(yè)管理費應當支付給物業(yè)管理公司，而不是開發(fā)商；契稅應當交給稅務部門，而不是開發(fā)商；公共維修基金歸全體業(yè)主所有，一般由開發(fā)商代收，然后交至房地產(chǎn)主管部門代為管理，但開發(fā)商不得將收取公共維修基金作為房屋交付的前提條件。

買不起就干脆等一等

面對居高不下的房價望而生畏，有一種恐高癥，那就干脆暫時不考慮，不去加入搶購隊伍。如果還能湊合，過幾年再買也不是不可以。這也是一種沒有辦法的辦法。

前面所說的8∶1的房價收入比，已經(jīng)是根據(jù)我國實際情況得出的了。據(jù)說聯(lián)合國人居中心規(guī)定的房價收入比上限為3∶1，世界銀行規(guī)定的上限為5∶1，而實際上，目前在我國一些城市房價收入比已經(jīng)達到了16∶1！

16∶1意味著什么呢?這就意味著處于平均收入的一個三口之家，為了買一套簡約式的兩居室住房，需要不吃不喝16年才能如愿。如果要辦理住房按揭貸款，以貸款80％、貸款年限20年計算，每月收入在扣除了住房按揭月供以外，日常生活費就降到了當?shù)氐捅＜彝ヒ韵滤剑?/p>

更何況，在任何地方，人均收入往往都要高于中位數(shù)收入，也就是說，大多數(shù)工薪階層的家庭收入往往都要低于當?shù)丶彝テ骄杖胨健τ诖蠖鄶?shù)家庭來說，如果房價收入比達到16∶1的水平，意味著他們根本就不具備買房的經(jīng)濟能力。

那么，買不起能否租得起呢?答案也是否定的。

因為根據(jù)經(jīng)濟學常識，商品房出租的年租金通常要高于一年期整存整取存款利率5個百分點。以一套價值40萬元的商品房為例，年租金大致在400000×（2.25+5）％=29000元，相當于每月2417元。這個結果，同樣是普通工薪家庭所承受不起的，而低于這個數(shù)據(jù)，又是買了商品房用于投資的買房者所不愿意接受的。

從上可以看出，之所以形成這樣的死結，關鍵就在于房價太高了，各方面都承受不起。如果買房者還能看到當?shù)氐姆績r在繼續(xù)上漲，那一般都是“縮量空漲”，其中充斥著大量的投機買房者。

既然這樣，那么你還不如干脆等一等，因為這表明，房價與價值相背離的局面就快要結束了！

低房價陷阱

房價在漲，買房者希望能買到便宜住房的心情可以理解，可是由于住房畢竟是耐用消費品，使用壽命長達好幾十年，所以一定要慎之又慎。對一些價格比較低的商品房，在考察價格時，一定要搞清楚價格為什么會便宜，是否屬于以下幾種類型。如果是以下幾種類型，買房者在辦理產(chǎn)權證和維護自身合法權益方面會遇到重重麻煩。

聯(lián)合開發(fā)房

聯(lián)合開發(fā)房是指有錢無地的開發(fā)商出錢、有地無錢的單位出地，雙方聯(lián)合開發(fā)的房地產(chǎn)。住房建成后，開發(fā)商從中分得一部分住房用于公開出售，以獲得利益。但是按照國家規(guī)定，這種房屋是不能向社會出售的。

公益聯(lián)建房

公益聯(lián)建房是由地方政府或本系統(tǒng)、本單位組織，市民自愿參加組成住房“合作社”，為解決“社員”住房困難而進行的合作建房項目。當新建房子有一定剩余時，可以面向社會出售。由于這類房屋具有公益性質，享有不少優(yōu)惠政策，所以按國家規(guī)定不能作為商品房出售。

集資合建房

集資合建房是指開發(fā)商與市郊城鎮(zhèn)及村民以集資建房、聯(lián)合開發(fā)或小城鎮(zhèn)建設等為名，利用村集體的土地，在城郊進行的房地產(chǎn)開發(fā)項目。這類房屋一般都沒有辦理土地出讓和征用手續(xù)，買賣行為完全無效。

集資聯(lián)建房

集資聯(lián)建房是指一些單位利用自身閑置土地，與外單位集體和個人或本單位職工，聯(lián)合集資開發(fā)的房地產(chǎn)項目。由于其土地性質主要是通過減免地價或行政劃撥方式取得的非營利性土地，所以這類房屋不能對外出售。

非法建房

非法建房是指未經(jīng)批準、不具備房地產(chǎn)開發(fā)資格的單位，通過非正常渠道取得土地而進行的房產(chǎn)開發(fā)。這類單位由于不具備房地產(chǎn)開發(fā)資格，所以無法辦理土地征用手續(xù)，沒有交納土地出讓金，房屋不能對外銷售。

限制權利房

限制權利房是指被司法機關和行政機關依法裁定、查封，或以其他形式限制房地產(chǎn)權利的房屋。不知內(nèi)情的買房者如果貪圖價格便宜而進行私下交易，就會被卷入是非旋渦，叫苦不迭。

郊區(qū)聯(lián)建房

郊區(qū)聯(lián)建房是指開發(fā)商為了降低商品房建設成本，在市郊低價征地開發(fā)建造的商品房。這類房地產(chǎn)一般都具有以下特點：項目開發(fā)不規(guī)范、管理不到位、社區(qū)環(huán)境差、配套設施嚴重缺乏、交通極其不便。