（1）保障性住房供應(yīng)量逐年增加

從總體發(fā)展趨勢上看，南京市保障性住房建設(shè)在住宅建設(shè)中所占比例逐年增加。在1998年國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》政策的推動下，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)全面啟動，并在2004年達(dá)到頂峰。2004年保障性住房投資完成額達(dá)到住宅總投資完成額的26.6％，新開工房屋面積占住宅總開工面積的31.77％，實(shí)際銷售額占住宅總銷售額的24％，實(shí)際銷售面積占住宅總銷售面積的32.69％，成為推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的一支重要力量。

隨著住宅市場的商品化發(fā)展，房地產(chǎn)市場得到了快速發(fā)展，而保障性住房由于利潤受到政策限制，市場開發(fā)熱情降低，在商品住宅中所占比例開始逐年下降，并在2005年首次出現(xiàn)了負(fù)增長。2005年的保障性住房投資完成額占住宅總投資完成額比例下降為1.6％，新開工面積占住宅總開工面積的比例下降為26.37％，實(shí)際銷售面積占住宅總銷售面積的18.46％。（圖5-6）。

圖5-6　2002～2009年南京保障性住房建設(shè)情況

資料來源：作者根據(jù)南京市房改辦數(shù)據(jù)繪制

2007年，隨著國家對保障性住房建設(shè)的高度重視以及一系列相關(guān)條例實(shí)施，南京市政府也制定了許多具體措施，包括《廉租住房保障資金管理辦法》（實(shí)施日期2008年1月1日）、《廉租住房保障辦法》（實(shí)施日期2007年12月1日）、《2008年—2010年南京市住房保障規(guī)劃綱要》《南京市政府關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的實(shí)施意見》（實(shí)施日期2008年1月1日）等。這些措施的出臺，有效推進(jìn)了南京市的保障性住房建設(shè)，在2007～2009年期間實(shí)現(xiàn)了保障性住房的高速發(fā)展。2008年，保障性住房竣工面積突破200萬平方米，開工面積300多萬平方米，2009年保障性住房竣工面積達(dá)到262.37萬平方米，比2008年又增加14.11％。

（2）在全市各區(qū)的空間分布趨向均衡

總體而言，南京市保障性住房分布相當(dāng)不平均。但是，近年來就規(guī)劃單元而言保障性住用地均勻分布在各規(guī)劃單元，其中主城最多；在全市各區(qū)的空間分布呈現(xiàn)出均衡的趨勢。2006年開始，南京市經(jīng)濟(jì)適用房的選址分布從棲霞區(qū)和雨花臺區(qū)兩個行政區(qū)逐漸涉及其他各區(qū)，2008年，白下區(qū)、玄武區(qū)和下關(guān)區(qū)開始建設(shè)保障性住房，但項目面積不大，三區(qū)總量相當(dāng)于全市總竣工面積的20％左右，所占比例較小。（圖5-7、表5-4）

圖5-7　2008年南京市區(qū)政策性住房地域分布圖

資料來源：南京市規(guī)劃局資料

表5-4　2008年南京市區(qū)政策性住房選址階段情況一覽表

資料來源：南京市規(guī)劃局資料

2008年，主城區(qū)均有在建的保障性住房項目，特別是在鼓樓區(qū)這樣的用地非常緊張的中心老城區(qū)（在以往的建設(shè)規(guī)劃中一處經(jīng)濟(jì)適用房項目也沒有）開工建設(shè)了第一個經(jīng)濟(jì)適用房項目——江東新村公寓。2009年，保障性住房在其他六個城區(qū)的分布明顯增多，在棲霞區(qū)和雨花臺區(qū)絕對集中的趨勢有所緩解。值得一提的是，除了主城區(qū)以外，江北的三區(qū)及高淳、溧水也開始有規(guī)模地建設(shè)保障性住房，每年的開竣工面積分別在60、100萬平方米左右，并有不斷增加的趨勢，包括經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、拆遷安置房和危舊房改造，解決了由于城市擴(kuò)張帶來的大量居住困難和拆遷安置問題。

（3）建設(shè)項目由少到多，規(guī)模呈小型化趨勢

南京市保障性住房居住區(qū)經(jīng)歷了從最初的量少、小型化向集中、大型化發(fā)展，再逐漸向分散、小型化轉(zhuǎn)變的過程。南京第一期推出的經(jīng)濟(jì)適用房：景明佳園（一期）、興賢佳園（一期）規(guī)模都比較小，占地面積基本上在10萬平方米左右（景明佳園一期建筑面積13萬平方米，興賢佳園一期建筑面積7萬平方米）；到后來的百水芊城、興賢佳園（二期）占地面積逐漸增大（百水芊城建筑面積30萬平方米，興賢佳園二期建筑面積44萬平方米）；而等到后來春江新城（一期）、攝山星城的推出，占地規(guī)模迅速增長，達(dá)到80萬平方米［春江新城（一期）建筑面積81萬平方米，攝山星城建筑面積60萬平方米］，有的甚至將近100萬平方米，如2006年開工建設(shè)的南灣營（二、三期）建筑面積99.6萬平方米。

2007年以后，南京的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)顯得更加理性而有序，建設(shè)項目由每年的10個左右逐漸增加至30個左右，2009年全市（包括三區(qū)二縣在內(nèi)）的經(jīng)濟(jì)適用房新建和續(xù)建項目一共有41項。在項目地點(diǎn)的分配上，打破在棲霞區(qū)和雨花臺區(qū)二區(qū)絕對集中的狀態(tài)，挖掘其他各區(qū)的建設(shè)潛力；在項目規(guī)模的分配上，除了建鄴區(qū)的蓮花村項目（建筑面積85.6萬平方米）以外，建筑面積基本控制在20萬～40萬平方米，如新堯新城地塊（建筑面積20萬平方米）、古雄板橋路西（建筑面積30萬平方米）、翁家營地塊（建筑面積18萬平方米）、滄波門東片（建筑面積15萬平方米）等等。

由此可見，南京的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)日趨成熟，實(shí)現(xiàn)了建設(shè)項目由少到多、建設(shè)規(guī)模由大到小、建設(shè)方式由集中向分散的理性轉(zhuǎn)變。