二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無形資產(chǎn)的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有的無形資產(chǎn)，包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、土地使用權(quán)和租賃權(quán)等。

（1）專利權(quán)：是國家專利機(jī)關(guān)授予專利發(fā)明人于一定期限內(nèi)制造或轉(zhuǎn)讓其發(fā)明創(chuàng)造成果的一種獨(dú)占權(quán)和專有權(quán)。專利權(quán)可以轉(zhuǎn)讓所有權(quán)或使用權(quán)。專利權(quán)作為技術(shù)成果，既有價(jià)值，又有使用價(jià)值，根據(jù)價(jià)值和使用價(jià)值確定價(jià)格。在會計(jì)上只有能給企業(yè)帶來較大經(jīng)濟(jì)利益、而且花費(fèi)了較大支出的專利權(quán)才能作為無形資產(chǎn)核算。

（2）非專利技術(shù)：是指企業(yè)或持有者所特有的，不為外界所知的技術(shù)知識，如獨(dú)立的設(shè)計(jì)、造型、配方、生產(chǎn)工藝等工藝訣竅、技術(shù)秘密以及經(jīng)營管理知識經(jīng)驗(yàn)等能為企業(yè)帶來收益的資源。它沒有在專利機(jī)關(guān)登記注冊，依靠保密手段進(jìn)行壟斷。因此，它不受法律保護(hù)，也沒有有效期，只要不泄露，并有經(jīng)濟(jì)效益，即可有效地使用并可有償轉(zhuǎn)讓。

（3）商標(biāo)權(quán)：是指按照有關(guān)法規(guī)企業(yè)使用各種文字、圖案或標(biāo)識標(biāo)記在某種商品上的權(quán)利。根據(jù)我國商標(biāo)法規(guī)定，經(jīng)商標(biāo)局核準(zhǔn)的商標(biāo)為注冊商標(biāo)，注冊商標(biāo)的注冊人享有商標(biāo)專用權(quán)，其獨(dú)占使用權(quán)和禁止使用權(quán)受法律保護(hù)。商標(biāo)權(quán)具有壟斷性和時(shí)間性，但期滿后可申請延續(xù)使用，因此也可以說是無限期的。商標(biāo)權(quán)在一定程度上能給企業(yè)帶來較高的經(jīng)濟(jì)效益。通常，自創(chuàng)的商標(biāo)取得成本較小，在會計(jì)上不將其資本化為無形資產(chǎn)，而將外購的商標(biāo)權(quán)支出資本化為無形資產(chǎn)核算。

（4）土地使用權(quán)：是指國家準(zhǔn)許企業(yè)在一定期限內(nèi)對國有土地享有開發(fā)、利用、經(jīng)營和收益的權(quán)利。取得土地使用權(quán)的方式，可以是國家無償劃撥，或者是企業(yè)一次支付出讓金或轉(zhuǎn)讓金后向土地管理部門登記而獲得的，但無償取得的土地使用權(quán)不能作為無形資產(chǎn)核算。土地使用權(quán)可作為商品轉(zhuǎn)讓或投資。但企業(yè)能作為無形資產(chǎn)的土地使用權(quán)，僅指企業(yè)為自己建造辦公用房、職工宿舍等而支付的土地出讓金或轉(zhuǎn)讓金。需要注意的是，為房地產(chǎn)開發(fā)而獲得的土地使用權(quán)所支付的土地出讓金或轉(zhuǎn)讓金，應(yīng)作為生產(chǎn)費(fèi)用列入開發(fā)成本，不得作為企業(yè)的無形資產(chǎn)。企業(yè)改變土地使用權(quán)的用途，將其作為用于出租或增值目的時(shí)，應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)核算，不確認(rèn)為無形資產(chǎn)。

（5）租賃權(quán)：是指出租人在收取一定報(bào)酬的條件下，將資產(chǎn)出租給承租人使用，承租人占有和使用租賃財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。承租人在取得租賃財(cái)產(chǎn)使用權(quán)后，未經(jīng)出租人同意不得隨便處置，除非租賃合同另有規(guī)定，否則就是違法行為。這種財(cái)產(chǎn)使用權(quán)，在雙方約定的期限內(nèi)有效。