江蘇省東臺市國土資源局 何永勝 朱駿

隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，國家不斷出臺促進“三農(nóng)”發(fā)展的指導性政策，農(nóng)民自有資產(chǎn)的盤活利用有著巨大的潛力。其中，農(nóng)民所擁有的最具價值的資產(chǎn)無疑是自己的房屋及其生產(chǎn)附屬設(shè)施。怎樣在現(xiàn)有法律框架內(nèi)促進農(nóng)民資產(chǎn)的盤活利用，將農(nóng)民房屋及其宅基地用于抵押融資創(chuàng)業(yè)，從而支持農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展提高農(nóng)民收入，是一個可以深入研究、探索實踐的課題。

2011年7月，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會、中國證監(jiān)會、中國保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于全面推進農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新的指導意見》，《意見》明確提出了在不改變土地性質(zhì)、用途的前提下，探索開展宅基地使用權(quán)抵押融資業(yè)務(wù)，從而讓金融機構(gòu)開展農(nóng)民宅基地抵押業(yè)務(wù)有了法規(guī)依據(jù)。為了從實際業(yè)務(wù)操作層面真正落實農(nóng)民宅基地抵押，服務(wù)廣大農(nóng)民發(fā)展多種經(jīng)營，增加農(nóng)民收入，東臺市國土資源局經(jīng)過深入研究，多方協(xié)調(diào)，與市金融辦、中國人民銀行東臺市支行于2012年3月29日聯(lián)合印發(fā)了《東臺市集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記暫行辦法》。但在實際操作和后續(xù)問題解決上存在很多需要明確和探討的地方，在制定本市《集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記暫行辦法》的時候，不突破現(xiàn)有法律框架內(nèi)充分執(zhí)行現(xiàn)行法規(guī)、兼顧各方利益，從實際操作層面作了如下研究和實踐：

一是從實際出發(fā)，調(diào)研所轄區(qū)域內(nèi)宅基地實際使用情況，結(jié)合農(nóng)村地籍調(diào)查數(shù)據(jù)，摸清全市農(nóng)民宅基地實際數(shù)量、使用人、面積等基礎(chǔ)信息，建立“一戶多宅”統(tǒng)計數(shù)據(jù)。在宅基地抵押辦理過程中嚴格規(guī)范抵押登記的農(nóng)民宅基地范圍。違反農(nóng)民基地“一戶一宅”的雙宅或多宅的、城鎮(zhèn)居民繼承的、老人宅基地堅決不得辦理抵押登記，在抵押登記辦理過程中宅基地所在村集體經(jīng)濟組織需要出具是否為“一戶一宅”的證明，經(jīng)合調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行確認后方可辦理。在設(shè)定抵押面積時，根據(jù)農(nóng)村宅基地實際使用除了主房外還有其附屬生活、生產(chǎn)設(shè)施的情況，抵押登記面積限定為與房屋所有權(quán)相對應(yīng)的實際建筑占地面積，從而杜絕在無法履行還貸的情況下農(nóng)民喪失其基本的生活、生產(chǎn)設(shè)施。

二是根據(jù)當前農(nóng)民宅基地所有權(quán)屬村集體的法律規(guī)定，農(nóng)民宅基地所有權(quán)屬于村集體，民戶申請獲得宅基地建房后對其宅基地并無處置、轉(zhuǎn)讓的權(quán)力。在辦理宅基地使用權(quán)抵押時充分尊重村級集體經(jīng)濟組織的意見，申請人須取得宅基地所在村集體經(jīng)濟組織村民會議2/3以上成員或2/3以上村民代表同意抵押的書面材料方可辦理。這樣的限制在尊重現(xiàn)有法律規(guī)定的同時，可以有效預防可能出現(xiàn)的抵押權(quán)人對抵押宅基地處置時產(chǎn)生的矛盾。

三是在國家出臺關(guān)于農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)操作的新辦法之前，抵押人不履行債務(wù)償還義務(wù)時，抵押權(quán)人依法處置抵押的房產(chǎn)及宅基地使用權(quán)時，明確規(guī)定宅基地處置條件，處置時受讓人必須符合該宅基地申請條件，并不得擅自改變土地用途。該規(guī)定限制了抵押宅基地處置的范圍，雖然一定程度上降低了宅基地抵押價值，但是就當前農(nóng)民宅基地管理的法律、法規(guī)對農(nóng)民宅基地的申請并未調(diào)整，只能待宅基地流轉(zhuǎn)新規(guī)出臺后解決這一矛盾。

另外，《土地管理法》第六十二條規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，若宅基地抵押貸款人未能償還貸款，抵押的房屋及宅基地使用權(quán)被抵押權(quán)人依法處置，該村民是否可以申請新的宅基地也需要研究和探討。目前，東臺市在抵押設(shè)定階段保留了抵押人基本的生活、生產(chǎn)附屬設(shè)施，不接受因抵押融資而被抵押權(quán)人收產(chǎn)處置后重新申請宅基地申請。

目前，東臺市依照《東臺市集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記暫行辦法》已接受少量的農(nóng)民宅基地抵押登記申請，在服務(wù)農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，支持農(nóng)民創(chuàng)業(yè)增收的基礎(chǔ)上，東臺市國土資源局將進行跟蹤學習研究國家有關(guān)法律、法規(guī)，從而不斷完善農(nóng)民宅基地抵押登記業(yè)務(wù)流程，為促進農(nóng)村經(jīng)濟改革發(fā)揮應(yīng)有的作用。