三、學(xué)說的爭論

通過立法的考慮和法院判斷時利益衡量因素的總結(jié)，學(xué)者們對于“正當(dāng)事由”制度有以下不同性質(zhì)的論斷。對于“正當(dāng)事由”的立法趣旨也存在各種對立的觀點。

1.渡邊洋三在其1950年發(fā)表的《關(guān)于房東的解約申入權(quán)》論文中提出房屋租賃法第1條之2正當(dāng)事由規(guī)定的立法趣旨是在于促進支持房東具有的半封建的權(quán)力的半封建的房屋租賃關(guān)系的解體，而其在1958年的“市民法和社會法”論文中對上述觀點有所修正，第二次世界大戰(zhàn)中房屋租賃法的修改，盡管包含保護承租人的契機，但實際根本上是對戰(zhàn)時獨占資本的保護，本質(zhì)上是法西斯法。但戰(zhàn)后房屋租賃法的保護，則應(yīng)屬于由勞動者運動和生存權(quán)理念所支撐的社會法的構(gòu)造。⁽¹²⁾

2.鈴木祿彌是社會性立法性質(zhì)的堅定主張者。他在其1959年出版的《居住權(quán)論》的著作中明確提出明治30年代后的日本的房屋租賃關(guān)系本質(zhì)上還是建立在市民法原理之上的，因此正當(dāng)事由制度的規(guī)定根本上是對作為市民法的這一房屋租賃民事法律的社會性立法的修改，為了保障所有國民過上像人一樣的生活。⁽¹³⁾他主張法院對于正當(dāng)事由的判斷本質(zhì)上應(yīng)該以出租人的犧牲保障承租人居住的利益角度出發(fā)作出比較妥當(dāng)，應(yīng)作為國家的社會法的判斷。不過他同時指出實務(wù)上，法院主要采取的是作為住宅分配政策的判斷方式。⁽¹⁴⁾

3.從正當(dāng)事由制度本身客觀所具有的機能的角度出發(fā)，在討論定期房屋租賃權(quán)⁽¹⁵⁾立法過程中，吉田克已提出正當(dāng)事由制度具有4項機能:抑制不正當(dāng)?shù)淖饨鹕蠐P、對住宅這一資產(chǎn)利用進行分配、對開發(fā)利益進行分配、保障住宅所處位置的利益。后兩項機能主要是在日本城市開發(fā)的展開和80年末不動產(chǎn)泡沫的形成過程中，正當(dāng)事由制度與騰退費制度相結(jié)合，客觀上達到了以上的效果。并且他認為對正當(dāng)事由制度性質(zhì)的判斷要從住宅整體的狀況入手，并指出日本的公共住宅、社會住宅政策不足，因此正當(dāng)事由制度可以說承擔(dān)著住宅社會保障功能的負擔(dān)。⁽¹⁶⁾

因此仔細加以分析，可以發(fā)現(xiàn)盡管學(xué)者們對于戰(zhàn)時立法改正插入的“正當(dāng)事由”規(guī)定在立法時的宗旨以及戰(zhàn)時“正當(dāng)事由”制度起到的作用存在社會性立法和近代化立法的不同觀點，并且對于正當(dāng)事由制度在戰(zhàn)后存在的理由(政策上的考慮)抱有數(shù)種因素并存的觀點，但戰(zhàn)后“正當(dāng)事由”制度從承租人的生存權(quán)考慮，具有社會性立法的性質(zhì)這一點，還是受到多數(shù)學(xué)者的認可。從而，從這一性質(zhì)出發(fā)，房屋租賃法上對出租人所有權(quán)的社會性限制，一定程度地實現(xiàn)了承租人的居住利益，因此私法上出租人的租賃契約解除權(quán)或更新拒絕權(quán)限制與憲法上的出租人財產(chǎn)權(quán)限制共同構(gòu)成了承租人居住利益保障的法的結(jié)構(gòu)。

一般房屋出租人與房屋承租人的債權(quán)債務(wù)關(guān)系是受對等當(dāng)事人之間的市民法的原理所規(guī)律和保護，但是對于居住用建筑物，很多國家都有特別的規(guī)定，保護承租人，從而對市民法原理進行修正。因此對于居住用建筑物的承租權(quán)的保護，是對其居住利益的保護，或者說具有生存保護的意義。