第八節(jié)　房產(chǎn)稅會(huì)計(jì)

一、房產(chǎn)稅基本制度

(一)房產(chǎn)稅的概念

房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，按房產(chǎn)價(jià)格或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。1986年9月15日，國務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，從當(dāng)年10月1日開始施行。

(二)房產(chǎn)稅的特點(diǎn)

1.房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，其征稅對(duì)象只是房屋;

2.征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋，其征稅對(duì)象是城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋;

3.區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定不同的征稅辦法，便于平衡稅收負(fù)擔(dān)和征收管理。

(三)納稅人

房產(chǎn)稅以在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人。其中:

1.產(chǎn)權(quán)屬國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅;產(chǎn)權(quán)屬集體和個(gè)人所有的，由集體單位和個(gè)人納稅。

2.產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。

3.產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。

4.產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。

5.無租使用其他房產(chǎn)的問題。納稅單位和個(gè)人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。

(四)征稅范圍

房產(chǎn)稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)的所有人。城市是指經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的市;縣城是指縣人民政府所在地;建制鎮(zhèn)是指經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的建制鎮(zhèn);工礦區(qū)是指工商業(yè)較發(fā)達(dá)，人口較集中，符合國務(wù)院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)，但尚未設(shè)立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地。開征房地產(chǎn)稅的工礦區(qū)，須經(jīng)過省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。房產(chǎn)稅的征稅范圍不包括農(nóng)村。

(五)適用稅率

我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅采用的是比例稅率。根據(jù)房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)分為從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種形式，房產(chǎn)稅的稅率也有兩種:一種是依據(jù)房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)征的，稅率為1.2%;另一種是依據(jù)房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率12%;從2001年1月1日起，對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，其應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收。

(六)稅收優(yōu)惠

按照法律規(guī)定，以下房產(chǎn)可以享受免征房產(chǎn)稅的優(yōu)惠:

1.國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)

2.由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)

3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)

4.個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)

5.經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)

二、房產(chǎn)稅的計(jì)算

(一)計(jì)稅依據(jù)

1.對(duì)經(jīng)營自用的房屋，以房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)

所謂計(jì)稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的損耗價(jià)值以后的余額。這里所說的房產(chǎn)原值，是指企業(yè)按照會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，在“固定資產(chǎn)”賬簿中記載的房屋的原價(jià)。凡是在企業(yè)“固定資產(chǎn)”賬簿中記載有房屋原價(jià)的，均以房屋原價(jià)扣除一定比例后作為房產(chǎn)的計(jì)稅余值。按照規(guī)定，企業(yè)對(duì)房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房產(chǎn)的原值。

2.對(duì)于出租的房屋，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)

房產(chǎn)的租金收入，是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房產(chǎn)使用權(quán)所取得的報(bào)酬，包括貨幣收入和實(shí)物收入。對(duì)以勞務(wù)或其他形式作為報(bào)酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)租金額，依率計(jì)征。

(二)應(yīng)納稅額的計(jì)算

根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的計(jì)算方法有以下兩種:

(1)按房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計(jì)算。其計(jì)算公式為:

年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)賬面原值×(1－30%)×1.2%

(2)按租金收入計(jì)算。其計(jì)算公式為:

年應(yīng)納稅額=年租金收入×適用稅率(12%)

以上方法是按年計(jì)征的，如分期繳納，比如按半年繳納，則以年應(yīng)納稅額除以2;按季繳納，則以年應(yīng)納稅額除以4;按月繳納，則以年應(yīng)納稅額除以12。

【例11－20】某省一企業(yè)擁有樓房一棟，共十層，總建筑面積10 000平方米，房產(chǎn)的帳面原值為5 000萬元，其中用于自營的有八層，另兩層出租給某公司使用，每月租金6萬元，當(dāng)?shù)卣?guī)定按房產(chǎn)原值一次扣除30%后的余值計(jì)稅。計(jì)算該單位年應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額。

解:具體計(jì)算步驟:

計(jì)算自營用房產(chǎn)應(yīng)納房產(chǎn)稅額

5 000萬元×(1－20%)×(1－30%)×1.2%=336 000(元)

計(jì)算出租房產(chǎn)的租金收入年應(yīng)納房產(chǎn)稅額

6萬元×12×12%=86 400(元)

該單位年應(yīng)納房產(chǎn)稅額計(jì)算

336 000+86 400=422 400(元)

三、房產(chǎn)稅的會(huì)計(jì)處理

(一)會(huì)計(jì)科目設(shè)置

為了正確核算企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成果，準(zhǔn)確反映房產(chǎn)稅的計(jì)提和解繳情況，企業(yè)應(yīng)在“應(yīng)交稅金”賬戶下設(shè)置“應(yīng)交房產(chǎn)稅”明細(xì)賬戶進(jìn)行核算。即在計(jì)算應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅時(shí)，借記“管理費(fèi)用”賬戶，貸記“應(yīng)交稅金———應(yīng)交房產(chǎn)稅”賬戶。

(二)會(huì)計(jì)處理。

【例11－21】恒達(dá)生產(chǎn)企業(yè)有閑置門面房4間，出租給金龍連鎖超市作營業(yè)用房，年租金收入30 000元。稅率為12%，該企業(yè)應(yīng)納房產(chǎn)稅的計(jì)算及會(huì)計(jì)分錄如下:

年應(yīng)納房產(chǎn)稅額=30 000×12%=3 600(元)

月應(yīng)納稅額=3 600÷12=300(元)

每月預(yù)提稅金時(shí):

【例11－22】通達(dá)公司2010年1月1日擁有房產(chǎn)原值1 000萬元，當(dāng)?shù)卣?guī)定，按原值一次減除30%后的余值納稅。按年計(jì)算，分月繳納。稅率為1.2%，該企業(yè)計(jì)算應(yīng)納房產(chǎn)稅并作會(huì)計(jì)分錄如下:

年應(yīng)納稅額=1 000×(1－30%)×1.2%=8.40(萬元)

月應(yīng)納稅額=84 000÷12=7 000(元)

每月預(yù)提稅金時(shí):

四、房產(chǎn)稅的納稅申報(bào)

(一)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

1.納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營

從生產(chǎn)經(jīng)營之月起，繳納房產(chǎn)稅。

2.納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營

從建成之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

3.納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋

從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。納稅人在辦理手續(xù)前，即已使用或出租、出借的新建房屋，應(yīng)從使用或出租、出借的當(dāng)月起，繳納房產(chǎn)稅。

(二)納稅期限

房產(chǎn)稅實(shí)行按年計(jì)算、分期繳納的征收方法，具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

(三)納稅地點(diǎn)

房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點(diǎn)分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅。

(四)納稅申報(bào)

1.房產(chǎn)稅納稅申報(bào)表

房產(chǎn)稅的納稅人應(yīng)按照條例的有關(guān)規(guī)定，及時(shí)辦理納稅申報(bào)，并如實(shí)填寫《房產(chǎn)稅納稅申報(bào)表》(見表11－9)。納稅人應(yīng)依照當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定，將現(xiàn)有房屋的坐落地點(diǎn)、數(shù)量、房屋的原值或租金收入等情況，據(jù)實(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)，并按規(guī)定納稅。納稅人住址變更、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、房屋原值或租金收入有變化時(shí)，要及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)。

表11－9房產(chǎn)稅、土地使用稅納稅申報(bào)表

續(xù)表

2.填表說明

(1)適用范圍。本表適用于納稅人(首次)進(jìn)行房產(chǎn)稅、城市房產(chǎn)稅、土地使用稅申報(bào)納稅。對(duì)于同一稅款所屬期而納稅人多次申報(bào)的，實(shí)行差額申報(bào)，即該次申報(bào)不包含上次申報(bào)信息。

(2)表頭說明。

第一，“納稅人稅務(wù)登記號(hào)”指地方稅務(wù)登記證號(hào)。

第二，“納稅人電腦編碼”指納稅人在地稅計(jì)算機(jī)征收管理系統(tǒng)的識(shí)別號(hào)碼。

第三，“稅款所屬期”是指申報(bào)稅款所屬的時(shí)段。

第四，“管理機(jī)關(guān)”指納稅人就該申報(bào)事項(xiàng)的應(yīng)稅行為的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

第五，“申報(bào)流水號(hào)”是稅務(wù)機(jī)關(guān)錄入申報(bào)資料后計(jì)算機(jī)生成的順序號(hào)，此號(hào)碼由稅務(wù)機(jī)關(guān)錄入人員填寫。

(3)主表說明。

第一，“納稅人名稱”是指納稅人稅務(wù)登記的全稱。

第二，“注冊(cè)地址”是指納稅人于工商登記的地址。

第三，“注冊(cè)類型”是指納稅人于工商登記的企業(yè)類型。

第四，“開戶銀行”是指納稅人用于繳交稅款帳號(hào)所在的銀行。

第五，“帳號(hào)”是指納稅人用于繳交稅款的帳號(hào)。

第六，納稅人按稅務(wù)機(jī)關(guān)要求進(jìn)行正常申報(bào)的選正常申報(bào);根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的自查公告或在正常申報(bào)后，發(fā)現(xiàn)問題，進(jìn)行補(bǔ)申報(bào)的，選擇自查補(bǔ)報(bào)(該申報(bào)稅款不收逾期申報(bào)罰款，但加收滯納金);納稅人在稽查局發(fā)出稽查通知書后就以往稅期的稅款進(jìn)行申報(bào)的選擇被查申報(bào)(該申報(bào)稅款屬稽查稅款);納稅人申請(qǐng)延期申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，納稅人根據(jù)審批文書填寫申報(bào)表預(yù)繳稅款時(shí)，選延期申報(bào)預(yù)繳。延期申報(bào)預(yù)繳后在規(guī)定限期內(nèi)進(jìn)行申報(bào)的，選正常申報(bào)，并就與延期申報(bào)預(yù)繳額的差額進(jìn)行申報(bào)。

第七，房產(chǎn)稅“原值”指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在帳簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。

第八，房產(chǎn)稅“余值”=“原值”×(1－稅法規(guī)定的扣除率)

第九，9.對(duì)同一房產(chǎn)，既有自用，又有出租的，應(yīng)將其原值按自用面積和出租面積分開，分別按從價(jià)和從租申報(bào)，獨(dú)立計(jì)算稅額。

第十，對(duì)分多次申報(bào)繳納的，本期數(shù)填寫該次申報(bào)的稅額。

第十一，土地使用稅“占用土地地址”，對(duì)于土地管理部門已核發(fā)土地證的，根據(jù)

土地證填寫。

本章小結(jié)

本章主要介紹了我國目前實(shí)行的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、印花稅、車輛購置稅、車船稅、契稅和房產(chǎn)稅的基本要素和有關(guān)稅種的計(jì)算和征收管理等內(nèi)容。在會(huì)計(jì)核算上主要設(shè)置“營業(yè)稅金及附加”、“管理費(fèi)用”“在建工程”、“固定資產(chǎn)”、“應(yīng)交稅金”等科目;由于印花稅、耕地占用稅、契稅、車輛購置稅不需要與稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)算稅款，可以不用計(jì)入“應(yīng)交稅金”科目核算。

復(fù)習(xí)思考題

1.簡(jiǎn)述城市維護(hù)建設(shè)稅的由來、計(jì)稅依據(jù)及其會(huì)計(jì)處理。

2.試述城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅的基本內(nèi)容及其會(huì)計(jì)處理。

3.印花稅有何特點(diǎn)?如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理?違章處罰有哪些?

4.簡(jiǎn)述車船稅、車輛購置稅、契稅的基本內(nèi)容及其會(huì)計(jì)處理。

5.簡(jiǎn)述印花稅的稅收優(yōu)惠。