第一節(jié)　城鎮(zhèn)化發(fā)展需要城市運(yùn)營(yíng)理念

在我國(guó)，隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速推進(jìn)，城市管理、公共服務(wù)和城市建設(shè)等與城市發(fā)展相關(guān)的問題日益凸顯，它們?yōu)檎?、社?huì)和學(xué)術(shù)界所關(guān)注。如何在提高城鎮(zhèn)化水平、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展的同時(shí)，規(guī)避“城市病”，解決城市建設(shè)資金短缺及政府提供的社會(huì)公共服務(wù)不能滿足城市居民的需求等問題，已經(jīng)成為橫亙?cè)谖覈?guó)城市發(fā)展面前的一道難題。在解決這一問題的探索和實(shí)踐過程中，“城市運(yùn)營(yíng)”理念應(yīng)運(yùn)而生。

一、城市運(yùn)營(yíng)的內(nèi)涵

“城市運(yùn)營(yíng)”這一概念具有鮮明的中國(guó)特色，是我國(guó)學(xué)者在城市發(fā)展實(shí)踐中對(duì)“城市經(jīng)營(yíng)”理念的升華。2002年前后，我國(guó)城市策劃學(xué)者最早提出“城市運(yùn)營(yíng)”的概念，他們認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)到一定程度，僅僅靠做樓盤很難保證開發(fā)的順利進(jìn)行。也有政府官員認(rèn)為，房地產(chǎn)幾十年的發(fā)展，使得房地產(chǎn)商已經(jīng)完成了原始的資本積累，我國(guó)的城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)以城市新城區(qū)開發(fā)建設(shè)推動(dòng)城市群發(fā)展的歷史時(shí)期，這需要城市開發(fā)商由以往的僅僅以開發(fā)地產(chǎn)、建商住樓為主向建設(shè)城市綜合體轉(zhuǎn)型，即向城市運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型。

城市運(yùn)營(yíng)，就是指政府和企業(yè)在充分認(rèn)識(shí)城市資源的基礎(chǔ)上，運(yùn)用政策、市場(chǎng)和法律的手段對(duì)城市資源進(jìn)行整合、優(yōu)化、創(chuàng)新，而取得城市資源的增值和城市發(fā)展最大化的過程。城市資源不僅包括如土地、山水、植被、礦藏、物產(chǎn)等自然資源，還包含涉及歷史文化遺產(chǎn)、社會(huì)文化習(xí)俗、城市主流時(shí)尚、居民文化素質(zhì)、精神面貌、道路、建筑物等人文資源。增強(qiáng)一個(gè)城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，就是既有效增加城市的物質(zhì)財(cái)富，又增加城市的精神內(nèi)涵。通過城市運(yùn)營(yíng)，把城市的自然資源和精神資源有效地推向市場(chǎng)，使城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力得到提高，城市的財(cái)富增加，城市居民的生活質(zhì)量和幸福感得到提升。這是城市運(yùn)營(yíng)問題的關(guān)鍵，也是城市運(yùn)營(yíng)的終極目的。

二、城市運(yùn)營(yíng)的目的

城市運(yùn)營(yíng)的目的，是追求經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境三個(gè)效益。

城市運(yùn)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)效益是指城市的自然資源得到有效、合理的開發(fā)，實(shí)現(xiàn)城市自然資源的增值，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，增強(qiáng)城市的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。城市是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)、科技、信息和社會(huì)活動(dòng)的主要載體，當(dāng)代世界經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)，主要體現(xiàn)在城市經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)。經(jīng)過30多年的改革開放和經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，我國(guó)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了鄧小平同志提出的現(xiàn)代化“三步走”的前兩步戰(zhàn)略目標(biāo)，總體上進(jìn)入小康社會(huì)。進(jìn)入21世紀(jì)，我們要實(shí)現(xiàn)第三步發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，到本世紀(jì)中葉全面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。這還有很長(zhǎng)的路要走，所以必須大力發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，融入世界經(jīng)濟(jì)的主流?，F(xiàn)階段，我們要通過轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，通過城市運(yùn)營(yíng)，調(diào)整現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大內(nèi)需，以實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)的新發(fā)展。

城市資源開發(fā)運(yùn)營(yíng)的成敗取決于城市社會(huì)效益和公共效益的最大化，通過城市資源的優(yōu)化整合、開發(fā)運(yùn)營(yíng)，解決城市不同群體的民生問題，實(shí)現(xiàn)黨的十七大提出來的“學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居”目標(biāo)，讓城市居民生活得更有尊嚴(yán)、更加幸福。通過對(duì)城市資源的優(yōu)化組合，使城市廣大市民能共享城市運(yùn)營(yíng)的成果，既為社會(huì)創(chuàng)造更多更好的物質(zhì)和精神財(cái)富，又為市民提供更多更好的物質(zhì)和精神享受。

城市運(yùn)營(yíng)的環(huán)境效益包括自然環(huán)境效益和人文環(huán)境效益。2008年開始的國(guó)際金融危機(jī)對(duì)我國(guó)的警示就是要轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，在城市自然和人文資源的開發(fā)運(yùn)營(yíng)中，一定要強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的重要性，對(duì)城市發(fā)展資源的開發(fā)既要滿足現(xiàn)代人的需求，又不損害下一代人滿足需求的能力。換句話說，就是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和環(huán)境保護(hù)要協(xié)調(diào)一致。正如人們所說：“絕不能吃祖宗飯，斷子孫路?！闭推髽I(yè)不能僅僅只追求當(dāng)代一時(shí)的最大化績(jī)效功利，還要謀求城市資源世世代代最大化績(jī)效的永續(xù)共享，為子孫后代更多地謀福利，更好地造福利。所以，我們要合理開發(fā)城市的自然和人文資源，雖經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)而不損消資產(chǎn)，在城市運(yùn)營(yíng)中重視文化的傳承與創(chuàng)新，在傳承中創(chuàng)新城市的價(jià)值和理念；雖謀求現(xiàn)實(shí)發(fā)展而不犧牲未來發(fā)展，走可持續(xù)發(fā)展之路，堅(jiān)決杜絕高能耗、高污染、高投入的城市發(fā)展方式，克服常建常毀、常拆常建的惡習(xí)流弊，全面減少和降低城市發(fā)展的戰(zhàn)略性資源損耗，高品質(zhì)、高品位地精心營(yíng)建，使子孫后代能夠很好地長(zhǎng)期續(xù)享城市自然和人文資源積淀的發(fā)展空間。

三、我國(guó)城市運(yùn)營(yíng)的主體

城市資源的開發(fā)運(yùn)營(yíng)主要包括城市政策的運(yùn)作和城市資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)，因此它的主體是政府和企業(yè)。

1.政府在城市運(yùn)營(yíng)中的作用。

在城市運(yùn)營(yíng)中，政府所承擔(dān)的作用包括：第一，基于對(duì)城市資源的認(rèn)知而制定城市發(fā)展戰(zhàn)略和政策，以推動(dòng)城市資源的有效配置，為企業(yè)的城市運(yùn)營(yíng)提供良好而有效的發(fā)展空間。第二，對(duì)那些不能直接成為市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的城市資源，例如城市的人文、人力資源進(jìn)行開發(fā)、優(yōu)化和整合，促進(jìn)城市資源的增值。第三，通過法律約束、政策支持等措施，優(yōu)化資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)環(huán)境，增強(qiáng)市場(chǎng)資源配置的活力，從而間接地輔助和支持城市資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

隨著廣大居民需求的變化，政府必須落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，在城市運(yùn)營(yíng)中實(shí)現(xiàn)從以物為本到以人為本的轉(zhuǎn)變，以宜產(chǎn)為導(dǎo)向轉(zhuǎn)向以宜產(chǎn)和宜居相結(jié)合為導(dǎo)向，以重?cái)?shù)量為特征轉(zhuǎn)向以重生活質(zhì)量為特征。

2.城市運(yùn)營(yíng)成為企業(yè)發(fā)展的新空間。

在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下，政府是城市建設(shè)的主要投資者。隨著市場(chǎng)化的深入和城市資源的豐富，城市運(yùn)營(yíng)的深度逐漸加強(qiáng)，它成為一項(xiàng)龐大的系統(tǒng)工程，政府很難把城市的資源達(dá)到最優(yōu)化的配置。特別是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，當(dāng)政府財(cái)力有限，對(duì)城市資源（基礎(chǔ)設(shè)施）的開發(fā)力不從心，或城市的資源有限，這時(shí)只有借助市場(chǎng)的力量，引入資金雄厚、資源優(yōu)質(zhì)的企業(yè)以靈活的投資形式（與政府合作、合資或獨(dú)資）參與城市運(yùn)營(yíng)，才能進(jìn)一步推動(dòng)城市化進(jìn)程。也就是說，政府應(yīng)該在城市的規(guī)劃、發(fā)展運(yùn)營(yíng)中，建立多元化的產(chǎn)業(yè)和投資模式，讓市場(chǎng)參與各種類型的投資和開發(fā)，以形成政府主導(dǎo)、市場(chǎng)主體、社會(huì)運(yùn)作的多元化經(jīng)營(yíng)模式。于是，與城市運(yùn)營(yíng)緊密相關(guān)的另一個(gè)角色——城市運(yùn)營(yíng)商，便在中國(guó)城市化的大背景中誕生了。擔(dān)負(fù)起城市運(yùn)營(yíng)的責(zé)任，是參與城市運(yùn)營(yíng)的企業(yè)的歷史使命。

3.城市運(yùn)營(yíng)商的特點(diǎn)。

所謂城市運(yùn)營(yíng)商，是指那些自覺圍繞城市的總體發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)劃，充分運(yùn)用市場(chǎng)化的機(jī)制和手段，通過發(fā)揮企業(yè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，結(jié)合城市發(fā)展的特殊機(jī)遇，在滿足城市居民需求的同時(shí)，使自己的開發(fā)項(xiàng)目能夠成為城市發(fā)展建設(shè)的有機(jī)組成部分的經(jīng)營(yíng)開發(fā)商。^[1]城市運(yùn)營(yíng)商的出現(xiàn)，解決了政府和市場(chǎng)兩方面的問題。它既以經(jīng)濟(jì)利益為導(dǎo)向，又注意兼顧長(zhǎng)遠(yuǎn)的社會(huì)效益，以此帶動(dòng)城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，順應(yīng)了我國(guó)城市發(fā)展的方向。城市運(yùn)營(yíng)商可以分為多種類型：基礎(chǔ)設(shè)施型的城市運(yùn)營(yíng)商（如公建設(shè)施開發(fā)商）、居住建設(shè)型的城市運(yùn)營(yíng)商（如郊區(qū)化開發(fā)商）、資源整合型的城市運(yùn)營(yíng)商（如新城市開發(fā)商，他們提前參與城市規(guī)劃）、城市營(yíng)銷型的城市運(yùn)營(yíng)商（如參與經(jīng)營(yíng)北京奧運(yùn)會(huì)的開發(fā)商）。與一般的房地產(chǎn)開發(fā)商相比，城市運(yùn)營(yíng)商在內(nèi)涵和外延上都有很大的突破和超越。從某種意義上說，正是因?yàn)槌鞘羞\(yùn)營(yíng)商的崛起，標(biāo)志著我國(guó)的城市發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)嶄新的時(shí)代。城市運(yùn)營(yíng)商的特點(diǎn)主要有以下幾個(gè)方面。

一是城市運(yùn)營(yíng)商對(duì)城市化和城市發(fā)展具有前瞻力。在開發(fā)的戰(zhàn)略上，城市運(yùn)營(yíng)商實(shí)現(xiàn)了由短期效益向長(zhǎng)期效益的轉(zhuǎn)變，他們關(guān)注國(guó)家的城市發(fā)展趨勢(shì)、布局，順應(yīng)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)律，了解國(guó)家的城市化發(fā)展政策，在國(guó)家、區(qū)域城市化發(fā)展的布局中尋找自己的發(fā)展空間。所以說，城市運(yùn)營(yíng)商具有戰(zhàn)略眼光。例如，北大資源集團(tuán)本著“企業(yè)報(bào)效國(guó)家”的理念，關(guān)注國(guó)家城鎮(zhèn)化的發(fā)展趨勢(shì)，在中原城市群鄭汴一體化發(fā)展戰(zhàn)略中，進(jìn)行開封新區(qū)運(yùn)糧河項(xiàng)目產(chǎn)城互動(dòng)的開發(fā)，解決城鎮(zhèn)化進(jìn)程中由產(chǎn)業(yè)缺乏導(dǎo)致的城市新區(qū)產(chǎn)業(yè)“空心化”的問題。

二是城市運(yùn)營(yíng)商具有強(qiáng)烈的社會(huì)責(zé)任感。在開發(fā)目標(biāo)上，他們實(shí)現(xiàn)了由企業(yè)利益目標(biāo)到與社會(huì)公益目標(biāo)相結(jié)合的轉(zhuǎn)變。傳統(tǒng)開發(fā)商的開發(fā)本位主要是追求企業(yè)的利益，以實(shí)現(xiàn)自我利益最大化為主要目的；而城市運(yùn)營(yíng)商被放在城市發(fā)展戰(zhàn)略和總體規(guī)劃的大格局下，他們不僅要以市場(chǎng)化的操作手法實(shí)現(xiàn)自我利益的最大化，更要在城市總體發(fā)展規(guī)劃和可持續(xù)發(fā)展的前提下體現(xiàn)自身的社會(huì)價(jià)值。因?yàn)槌鞘羞\(yùn)營(yíng)面向的范圍已經(jīng)不僅僅是一個(gè)樓盤或者一座商業(yè)物業(yè)，而是擴(kuò)展到城市片區(qū)的開發(fā)，在于營(yíng)造社會(huì)環(huán)境和公共生活空間。如果他們不以實(shí)現(xiàn)社會(huì)價(jià)值為己任，那么不可能持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

三是城市運(yùn)營(yíng)商是城市綜合功能的提供者。在開發(fā)定位上，他們實(shí)現(xiàn)了由單一項(xiàng)目的市場(chǎng)定位到城市區(qū)域功能選擇定位的轉(zhuǎn)變。他們所從事的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)已經(jīng)從常規(guī)的地產(chǎn)項(xiàng)目向城市層面延伸，將地產(chǎn)開發(fā)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市發(fā)展和城市經(jīng)濟(jì)緊密結(jié)合在一起。與以往的地產(chǎn)商相比較而言，城市運(yùn)營(yíng)商意味著更強(qiáng)的統(tǒng)籌意識(shí)、更重的社會(huì)責(zé)任和更遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光。同樣是做項(xiàng)目，城市運(yùn)營(yíng)商的眼光肯定越出地塊紅線，協(xié)助政府實(shí)現(xiàn)城市綜合功能的提升。

四是城市運(yùn)營(yíng)商是各種資源的整合者。他們由居住空間的提供者華麗轉(zhuǎn)身到城市公共生活空間的提供者，進(jìn)而發(fā)展到對(duì)城市進(jìn)行產(chǎn)業(yè)的植入，帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市居民的就業(yè)。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)商是建好房子得到利潤(rùn)就結(jié)束開發(fā)，后來發(fā)展到不僅建好房子，還提供生活配套措施，如幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、養(yǎng)老服務(wù)等；而城市運(yùn)營(yíng)商在進(jìn)行商品房開發(fā)和相關(guān)生活設(shè)施提供的基礎(chǔ)上，對(duì)城市植入相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。如北大資源集團(tuán)在對(duì)一些城市進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)、教育醫(yī)療配套設(shè)施的建設(shè)上，還引入IT行業(yè)的工廠落戶，給當(dāng)?shù)爻鞘袔矶愂?，幫助?dāng)?shù)卣鉀Q了百姓的就業(yè)問題。作為城市運(yùn)營(yíng)商，他們所承擔(dān)的各種功能和責(zé)任也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過單純的開發(fā)商。

五是城市運(yùn)營(yíng)商與政府保持良好的合作關(guān)系。城市運(yùn)營(yíng)商和政府之間不是利用與被利用的關(guān)系，而應(yīng)該是合作的關(guān)系。前者要從短期行為變成一種對(duì)城市負(fù)責(zé)的長(zhǎng)期行為，且有可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)理念。政府在城市運(yùn)營(yíng)方面?zhèn)戎赜趹?zhàn)略層面，是對(duì)城市發(fā)展進(jìn)行定位，確立城市整體規(guī)劃、發(fā)展思路。政府對(duì)于城市運(yùn)營(yíng)的戰(zhàn)略和思路要落到實(shí)處，需要通過更多操作層面的運(yùn)營(yíng)來實(shí)現(xiàn)。而在城市建設(shè)中，上述工作很大程度上是由房地產(chǎn)開發(fā)商來完成。從這方面來說，在未來的中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程與城市運(yùn)營(yíng)中，城市運(yùn)營(yíng)商將是中國(guó)優(yōu)秀房地產(chǎn)發(fā)展商角逐的最佳高地。

總之，城市運(yùn)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)需要政府和城市運(yùn)營(yíng)商的共同合作。當(dāng)然，在城市運(yùn)營(yíng)政企合作中，政府在其中起著主導(dǎo)作用。這主要體現(xiàn)在政府全權(quán)負(fù)責(zé)城市的規(guī)劃、建設(shè)和管理，并提供城市運(yùn)營(yíng)的政策支持。城市運(yùn)營(yíng)商作為市場(chǎng)主體，是城市運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略資源的提供者和目標(biāo)的落實(shí)者，他們同樣也是運(yùn)營(yíng)主體。政府和企業(yè)通過城市資產(chǎn)的優(yōu)化配置，使這些資產(chǎn)獲得增值，使城市的競(jìng)爭(zhēng)力得到提升。當(dāng)然，居住在城市中的終端消費(fèi)者——市民在城市運(yùn)營(yíng)中也是不可或缺的。因此，城市運(yùn)營(yíng)是個(gè)系統(tǒng)工程，任何群體和個(gè)人都無法單獨(dú)實(shí)現(xiàn)，它必須是政府主導(dǎo)、企業(yè)負(fù)責(zé)、公眾參與的一項(xiàng)宏偉事業(yè)。政府、企業(yè)和市民等都能均衡地獲得城市發(fā)展的最大效益，并享受城市優(yōu)質(zhì)的條件，這是城市運(yùn)營(yíng)追求的目標(biāo)，也是我國(guó)城鎮(zhèn)化科學(xué)發(fā)展追求的目標(biāo)。