4．1．1　公司型房地產(chǎn)基金

1．公司型房地產(chǎn)投資基金的組織結(jié)構(gòu)

公司型房地產(chǎn)投資基金是指以《公司法》為基礎(chǔ)設(shè)立、通過(guò)發(fā)行基金單位籌集資產(chǎn)并投資于房地產(chǎn)的基金。公司型房地產(chǎn)投資基金通過(guò)股東與董事會(huì)、董事會(huì)與經(jīng)理之間的雙重委托——代理關(guān)系及其約束，在公司內(nèi)部形成了董事會(huì)的法人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)、經(jīng)理層法人財(cái)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)和財(cái)務(wù)監(jiān)督部門(mén)的法人財(cái)產(chǎn)占有權(quán)之間的“三權(quán)分立”的法人治理機(jī)制。

基金公司與其他股份公司一樣也是由發(fā)起人創(chuàng)立的。早期主要發(fā)起人通常由房地產(chǎn)公司、商業(yè)銀行、投資銀行、投資公司、信托公司、經(jīng)紀(jì)公司、保險(xiǎn)公司和基金管理公司等充當(dāng)。20世紀(jì)90年代以來(lái)，大多數(shù)房地產(chǎn)投資基金轉(zhuǎn)變由房地產(chǎn)公司作為主要發(fā)起人。發(fā)起人負(fù)責(zé)基金公司的審批以及向公眾募集資金即基金公司的股本金。發(fā)起人在通過(guò)控制基金公司的董事會(huì)而實(shí)際掌握基金公司的控制權(quán)這一點(diǎn)上，與其他股份公司主發(fā)起人實(shí)際控制公司的情況相類(lèi)似。

公司型房地產(chǎn)投資基金的認(rèn)購(gòu)人和持有人是基金的股東，享有股東所應(yīng)享有的一切利益，如參加股東大會(huì)，對(duì)基金公司的一切重大決策享有投票權(quán)，享有基金公司的分紅及清盤(pán)時(shí)的本金支付；同時(shí)，也是基金公司虧損的最終承擔(dān)者。股東選舉產(chǎn)生的董事會(huì)代表股東負(fù)責(zé)基金運(yùn)作的有關(guān)事宜?；鸸径聲?huì)與其他股份公司的董事會(huì)一樣，是基金公司的常設(shè)管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)公司管理的一切事宜。例如，基金公司總經(jīng)理的聘請(qǐng)、基金管理公司、投資顧問(wèn)的聘請(qǐng)，基金公司投資目標(biāo)、投資政策的制定以及其他的行政、財(cái)會(huì)、基金份額即基金公司股票的銷(xiāo)售等工作。董事會(huì)成員除由發(fā)起人和投資者充當(dāng)以外，有的國(guó)家的法律還規(guī)定了由基金公司外的獨(dú)立人士充當(dāng)董事會(huì)成員的最低限額，以保證基金公司董事會(huì)的工作。

公司型房地產(chǎn)投資基金的發(fā)起人可以自己管理基金，也可以從組織之外聘請(qǐng)基金管理公司進(jìn)行基金的投資管理。

2．美國(guó)房地產(chǎn)投資信托的必備條件

占據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)投資基金主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)投資信托REIT，是公司型房地產(chǎn)投資基金。

依照美國(guó)法律創(chuàng)建的房地產(chǎn)投資信托，可以獲得有利的稅收待遇，避免了雙重納稅。房地產(chǎn)投資信托免交公司所得稅和資本利得稅。股東在獲取基金分紅時(shí)，按照自己適用的稅率繳納所得稅。

為了獲得房地產(chǎn)投資信托特有的納稅優(yōu)惠，房地產(chǎn)投資信托在經(jīng)營(yíng)和投資方面受到很大的限制，必須滿(mǎn)足以下條件：

■分配要求：每年必須至少將其應(yīng)納稅收入的90%分配給股東；

■持股要求：至少有100個(gè)股東，其中前5大股東持股不能超過(guò)50%，即5／50法則；

■經(jīng)營(yíng)模式：必須是房地產(chǎn)的投資者，而不能是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人；

■收入要求：至少75%的總收入必須來(lái)源于房地產(chǎn)租金和抵押利息收入，以及出售房地產(chǎn)、所持有的其他信托股份和其他房地產(chǎn)資源的所得；

■資產(chǎn)配置：總資產(chǎn)的75%是房地產(chǎn)資產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押、現(xiàn)金和政府證券；

■資產(chǎn)持有：持有期在6個(gè)月以?xún)?nèi)的股票和證券以及持有期在4年以?xún)?nèi)的房地產(chǎn)（非自愿變換或取消贖回權(quán)的除外）的銷(xiāo)售收入，不得超過(guò)該實(shí)體總收入的30%。一年之內(nèi)銷(xiāo)售的房地產(chǎn)數(shù)量不能超過(guò)5宗。

房地產(chǎn)投資信托必須滿(mǎn)足十分嚴(yán)格的條件才能獲得優(yōu)惠的稅收待遇。但避免雙重課稅以及進(jìn)入資本市場(chǎng)融資的能力使房地產(chǎn)投資信托愿意滿(mǎn)足這些苛刻條件。

如果房地產(chǎn)投資信托不能滿(mǎn)足這些條件，其結(jié)果有兩個(gè)：一是房地產(chǎn)投資信托本身不符合特定的稅收減免條例的要求；二是公司本身不符合其收入獲得稅收減免的條件。

對(duì)房地產(chǎn)投資信托所持有的資產(chǎn)和交易進(jìn)行限制的目的，是為了使其從事與其他房地產(chǎn)公司相反的投資——長(zhǎng)期投資。房地產(chǎn)有限合伙和房地產(chǎn)公司主要是通過(guò)不斷地買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)，即主動(dòng)經(jīng)營(yíng)其資產(chǎn)來(lái)獲取盈利。所以房地產(chǎn)投資信托被設(shè)計(jì)成一個(gè)被動(dòng)的投資工具，禁止其主動(dòng)轉(zhuǎn)手出售其擁有的物業(yè)。

3．美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托以?xún)?nèi)部顧問(wèn)管理為主

在房地產(chǎn)投資信托行業(yè)中，有兩種基金顧問(wèn)管理形式：一種是內(nèi)部顧問(wèn)管理；另一種是外部顧問(wèn)管理。1986年以前，美國(guó)的法律規(guī)定房地產(chǎn)投資信托必須聘用外部顧問(wèn)管理，即聘用基金管理公司進(jìn)行基金的投資管理。1986年美國(guó)國(guó)會(huì)改變稅法條款，允許房地產(chǎn)投資信托自主管理其資產(chǎn)組合。隨著房地產(chǎn)投資信托業(yè)逐步認(rèn)識(shí)到內(nèi)部顧問(wèn)管理的優(yōu)勢(shì)，內(nèi)部顧問(wèn)管理的房地產(chǎn)投資信托得到了迅速地發(fā)展。20世紀(jì)90年代期間房地產(chǎn)投資信托的顯著增長(zhǎng)，可能部分歸功于內(nèi)部顧問(wèn)結(jié)構(gòu)的創(chuàng)立。

美國(guó)1994年有133家上市交易的房地產(chǎn)投資信托，全部是外部顧問(wèn)管理。到2000年外部顧問(wèn)管理的房地產(chǎn)投資信托從133家下降到25家，內(nèi)部顧問(wèn)管理的房地產(chǎn)投資信托從1994年的0家上升到174家。這表明，使用內(nèi)部顧問(wèn)的房地產(chǎn)投資信托的增長(zhǎng)。

造成內(nèi)部顧問(wèn)管理的房地產(chǎn)投資信托的快速增長(zhǎng)的原因主要有：認(rèn)為外部顧問(wèn)較少考慮到房地產(chǎn)投資信托股東利益的最大化，而是具有使其自身利益最大化的內(nèi)在動(dòng)力。使用內(nèi)部顧問(wèn)的房地產(chǎn)投資信托也有其自身的代理問(wèn)題，但是這類(lèi)問(wèn)題不像到使用外部顧問(wèn)的房地產(chǎn)投資信托那么嚴(yán)重。實(shí)證研究表明，使用內(nèi)部顧問(wèn)的房地產(chǎn)投資信托的股票業(yè)績(jī)平均好于使用外部顧問(wèn)的房地產(chǎn)投資信托。使用內(nèi)部顧問(wèn)的房地產(chǎn)投資信托的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)好于使用外部顧問(wèn)的房地產(chǎn)投資信托。但是在使用外部顧問(wèn)的房地產(chǎn)投資信托中，雇用著名顧問(wèn)的房地產(chǎn)投資信托的業(yè)績(jī)優(yōu)于雇用不知名顧問(wèn)的房地產(chǎn)投資信托。

由于認(rèn)識(shí)到使用內(nèi)部專(zhuān)家的好處，行業(yè)中一些頂尖的房地產(chǎn)投資信托投資專(zhuān)家認(rèn)為自我管理的房地產(chǎn)投資信托，將成為行業(yè)的主宰。因?yàn)槭褂脙?nèi)部顧問(wèn)管理的房地產(chǎn)投資信托與經(jīng)營(yíng)性公司類(lèi)似，可以通過(guò)增加收入到和控制成本來(lái)提高公司的盈利水平。因此，在高度競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)投資信托行業(yè)中，具有長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的公司，應(yīng)該最終主宰該行業(yè)。