6.3.2　發(fā)揮市場力量推動作用

以市場為指向的居住分化，對城市社會產(chǎn)生積極的促進作用，也會帶來難以克服的負面影響，所以應(yīng)強化市場力量的積極作用、弱化市場力量的消極作用。

1）放大市場力量的積極作用

居住生態(tài)的市場化運作，決定了居住生態(tài)改變離不開充足的資金。在市場經(jīng)濟體制下，中國城市社會發(fā)展中的利益主體正逐漸多元化。房地產(chǎn)商通過抵押、貸款，銀行提供資金，一個居住項目就可能運作；有了資金鏈的保障，居住社區(qū)的建設(shè)周期大為縮短。簡而言之，經(jīng)濟利益最大化原則加速了中國城市的發(fā)展。正如南京的發(fā)展，其房產(chǎn)的大規(guī)模發(fā)展真正始于1996年前后，但是僅短短的十年時間，城市的居住環(huán)境已經(jīng)舊貌變新顏。

首先，市場經(jīng)濟使居民的居住環(huán)境快速改善，滿足了市民的居住需求?，F(xiàn)在的居住建造標準比過去的有了明顯提高，城市社區(qū)形象也得到提升。寬敞的住房保證了家庭成員各自的私密性和家庭生活的舒適性；小區(qū)中心花園、噴泉、雕塑、休息坐椅、健身器材、兒童游戲場、游泳池、棋牌室、停車場（庫）等社區(qū)設(shè)施保障了居民日常閑暇活動內(nèi)容的豐富，滿足了有車族的停車煩惱；小區(qū)定時的保潔，創(chuàng)造清潔的怡人環(huán)境；保安及24小時巡邏，電子巡更系統(tǒng)的智能化，使居民的社會安全感加強；物業(yè)公司組織的社區(qū)內(nèi)籃球賽、羽毛球賽，聯(lián)誼活動，郊游，小區(qū)短信，起到了生活小保姆的作用，增進了居民的交往、溝通。

其次，滿足城市中的高端居住消費需求。城市中高收入階層一直以來是在倡導(dǎo)城市的消費時尚。這個高收入階層的領(lǐng)軍人物主要由企業(yè)老板、高科技方面的專家學(xué)者、國外機構(gòu)在華人士、國內(nèi)演藝界名人、部分政府官員、公司職業(yè)經(jīng)理和一些“金領(lǐng)”組成。他們的特點在于:個人素質(zhì)屬于這個城市的頂層，有穩(wěn)定并且較高的經(jīng)濟收入保障，文化水平較高，見多識廣，對待住宅的消費態(tài)度更趨于理性，日常生活講究品位。對于他們來說，住房的價格不是最大的問題，無論是面積還是價位，他們的選擇對一般市民來說只能望其項背。因此，今天像“萬科金色家園”、“湖景花園”、“世紀華庭”這類樓盤的推出正好滿足了這部分人的需要，而這些樓盤所打出的“成功人士居住特區(qū)”的口號也正好符合這類人群特定的心理需求。追求高品質(zhì)生活，尋找一種能夠站在時代前沿的生活方式，是這部分人所渴望的物質(zhì)與精神的歸宿，他們希望住宅能夠給他們帶來那種擁有“勞斯萊斯”的感覺。

第三，市場經(jīng)濟能夠?qū)⒁粋€落后地區(qū)改造成為一個高檔的小區(qū)。例如，與七家灣僅一路之隔的金鼎灣、在鳳凰西街紅二樓改造中的萬科金色家園，都與市場力量的積極作用相關(guān)。再如河西，借助眾多開發(fā)商的力量，成為南京城市中變化最快的社區(qū)板塊。更值得一提的是，1990年代月牙湖地區(qū)是被普遍不看好的地塊，棚戶區(qū)云集，垃圾成堆，人們很難想象一個城市會在這里發(fā)展，但棲霞建設(shè)開發(fā)集團在月牙湖地區(qū)的建設(shè)中作了“第一個吃螃蟹的人”，實踐證明，它成功了，市場力量的積極作用在此得到發(fā)揮。

第四，快速地提升城市生活競爭力。以南京的萬科金色家園小區(qū)為例，該小區(qū)高質(zhì)量的建設(shè)拉近了南京社區(qū)與深圳、上海在居住社區(qū)上的距離，百家湖、愛濤豪宅的建設(shè)也顯示了城市生活的消費能力，體現(xiàn)了南京城市居民的生活水平不斷上升的趨勢。

2）弱化市場力量的消極作用

市場力量的消極作用主要集中在對空間的分割上。在三大經(jīng)典理論中，美國土地經(jīng)濟學(xué)家霍伊德的扇形理論是通過對城市房租資料的分析，揭示出了城市地域空間中的扇形社會空間形態(tài)。其中，高租金區(qū)的生態(tài)地位最高，是由于富裕階層的高級住宅區(qū)沿便利的交通向外延伸，或向風(fēng)景秀麗的河岸、湖岸、海岸延伸，或趨向銀行、事務(wù)所和高級商業(yè)中心，或趨向社會名流的住所。中等住宅區(qū)的生態(tài)地位其次，一般位于高租金住宅區(qū)的周邊，是高租金與低租金間的過渡緩沖區(qū)。低等住宅的房屋租金最低、生態(tài)地位最低，緊鄰工廠區(qū)。雖然，在我們的實證研究中，很難發(fā)現(xiàn)完全符合其描述的形態(tài)，但是市場對空間的分割功能確實有相似之處。

由于經(jīng)濟資本的存在，空間的經(jīng)濟價值產(chǎn)生對空間的分割。在中國，空間的使用在計劃體制下是平均化、福利性的，但是，隨著市場化的深入，空間的使用將逐漸地被市場機制所支配，由經(jīng)濟利益進行分割。房地產(chǎn)開發(fā)商參與經(jīng)濟活動，對原有的已經(jīng)形成一定格局的空間進行重新的分配與分割。他們利用資本占據(jù)了自然地理環(huán)境最優(yōu)的空間位置，并進行謀利，形成資本對空間的大規(guī)模入侵，使空間上的貧富兩極分化日益鮮明。如果說，以財富為標準的社會貧富兩極分化、以階層為標準的階層分化是人們無法直接看見的隱性社會分化，那么，空間面積、地理位置等空間資源，則將這種隱蔽的貧富兩極分化顯性化了。在城市空間上，居住社區(qū)的區(qū)隔化成為一種日益顯現(xiàn)的現(xiàn)象，窮人的居住空間日益緊縮，并被邊緣化，相比之下，富人的居住空間日益擴大并中心化。也就是說，那些人們無法直接看見的隱性社會分化，在空間區(qū)隔中日漸明朗化了。

開發(fā)商為了追求高利潤，紛紛以一部分“先富起來的人”的需求為開發(fā)重點，反映在住區(qū)用地結(jié)構(gòu)上，則是以別墅和低層公寓為主的高級住區(qū)的綠地率不斷提高，容積率不斷降低，戶型面積不斷擴大，人均居住用地面積遠遠超過平均水平；反映在用地環(huán)境上，高級住區(qū)大多位于城市環(huán)境質(zhì)量最優(yōu)的地段，使得具有公共空間潛力的空間被少部分人瓜分，直接導(dǎo)致社會整體環(huán)境水平的下降。高收入群體畢竟是極少數(shù)，但是開發(fā)商為了盈利，大量建造豪華住宅。一些城市盲目攀比和模仿發(fā)達國家城市的硬件環(huán)境設(shè)施，城市住宅出現(xiàn)貴族化、套型面積的大型化、庭院綠化的公園化、裝飾裝修的賓館化等風(fēng)尚。從實際情況來看，目前城市住房的開發(fā)產(chǎn)品定位單一、客戶群狹窄，成片開發(fā)的高檔公寓區(qū)、高級別墅區(qū)等占有相當?shù)谋壤瑫r房型偏大、戶型單一、可供多樣性選擇的余地很小。這正是市場力量消極作用的反映，在一定程度上推動了城市居住分化，加深不同階層之間的隔離。

應(yīng)該說，在市場經(jīng)濟運行的大背景下，市場力量對社會轉(zhuǎn)型、社會發(fā)展的推動功不可沒，但是市場的狹隘和功利性，使得美好的目標與痛苦的過程形成強烈反差，極其容易造成在轉(zhuǎn)型時期社區(qū)建設(shè)中的失落和茫然。因此為了避免過程中的偏差，在社會主義市場經(jīng)濟體制下，作為調(diào)節(jié)市場的主體，政府應(yīng)該在土地供應(yīng)、規(guī)劃設(shè)計、資金安排、信貸稅收等多方面鼓勵開發(fā)商進行多類型的住宅開發(fā)，從而矯正居住分離這一趨勢。