1．3．2　房地產(chǎn)基金的局限

然而，事情總是一分為二的，房地產(chǎn)投資基金并不是包治百病的良方。房地產(chǎn)投資基金也有其缺點(diǎn)和局限性。

1．風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的局限

房地產(chǎn)投資基金可以消除非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，但對(duì)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)則無(wú)能為力。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指因市場(chǎng)環(huán)境變化導(dǎo)致所有房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。市場(chǎng)環(huán)境包括宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r、政府采取的財(cái)政政策和產(chǎn)業(yè)政策、利率、匯率等等，一旦市場(chǎng)環(huán)境變化，所有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)都會(huì)受到影響，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)投資基金證券價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)開始釋放的時(shí)候，包括房地產(chǎn)投資基金在內(nèi)的所有投資者都無(wú)法幸免，傾巢之下，安有完卵。

2．投資中出現(xiàn)策略失誤

通常人們認(rèn)為房地產(chǎn)投資基金是專業(yè)理財(cái)，可以提高收益并且降低風(fēng)險(xiǎn)，但實(shí)際情況并非完全如此。一是基金管理人可能存在道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，例如房地產(chǎn)投資基金可能利用投資者的資金進(jìn)行房地產(chǎn)炒作為他人謀利，基金管理人獲取個(gè)人利益，即類似證券基金黑幕事件。二是房地產(chǎn)投資基金在對(duì)證券市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)的研判失誤，投資中出現(xiàn)策略失誤等，也會(huì)導(dǎo)致基金資產(chǎn)蒙受重大損失。所以說(shuō)，房地產(chǎn)投資基金只能在一定程度上降低風(fēng)險(xiǎn)。

3．投資領(lǐng)域的局限

房地產(chǎn)投資基金在設(shè)立的時(shí)候要在招募說(shuō)明書中明確房地產(chǎn)投資基金的投資目標(biāo)、投資類型和區(qū)域等，以利于投資者選擇適合自己的房地產(chǎn)投資基金，投資目標(biāo)和策略也是房地產(chǎn)投資基金在運(yùn)作中應(yīng)當(dāng)追求的目標(biāo)和應(yīng)遵循的準(zhǔn)則。從另一個(gè)角度來(lái)看，這限制了房地產(chǎn)投資基金的投資選擇。首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)不一定是最好的投資場(chǎng)所，其他市場(chǎng)如證券市場(chǎng)、古董市場(chǎng)、錢幣市場(chǎng)、商品期貨市場(chǎng)也可能是更好的投資場(chǎng)所。其次，就是在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，其他房地產(chǎn)類型、區(qū)域也可能收益增長(zhǎng)較快，成為投資熱點(diǎn)?？梢姡@種投資領(lǐng)域的局限性在一定程度上限制了房地產(chǎn)投資基金追逐收益的靈活性，從而影響其收益率。

4．基金治理的局限

房地產(chǎn)投資基金是基于現(xiàn)代信托關(guān)系的基礎(chǔ)運(yùn)作的，其主要的委托代理關(guān)系是：由房地產(chǎn)投資基金委托基金管理人運(yùn)作基金資產(chǎn)，由基金托管人負(fù)責(zé)監(jiān)管基金管理人的行為。這種委托代理關(guān)系，應(yīng)該說(shuō)是一種非常好的制度安排，能很好地解決基金治理問(wèn)題。然而，在基金制度的設(shè)計(jì)中，基金管理人與投資者的利益是不完全一致的，基金管理人是按照房地產(chǎn)投資基金資產(chǎn)凈值的一定比例收取管理費(fèi)，基金資產(chǎn)的盈虧與基金管理人的管理費(fèi)收入相關(guān)度不高，基金管理人追求的是所管理基金資產(chǎn)凈值的最大化，而不是收益最大化。對(duì)于封閉式房地產(chǎn)投資基金的投資者來(lái)說(shuō)，追求的是當(dāng)期收益最大化，這就與基金管理人的目標(biāo)存在一定的沖突。基金管理人可以采取某些措施使基金凈值經(jīng)常處于最大狀態(tài)，使其自身的收益最大化，卻往往增加了基金資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，損害了投資者的利益。對(duì)于契約型基金，基金管理人就是投資基金發(fā)起人，因此設(shè)立的投資基金往往就由他們管理，基金托管人也由他們選擇，而基金托管人的利益是收取托管費(fèi)。這樣，基金托管人為了自身的利益，對(duì)基金管理人的監(jiān)管就形同虛設(shè)，他們所做的僅僅是核對(duì)凈值、負(fù)責(zé)清算而已。因此，雖然房地產(chǎn)投資基金是基于嚴(yán)格的“委托—代理”信托關(guān)系建立的，但由于產(chǎn)權(quán)或制度安排上的問(wèn)題，使得其治理仍然存在著許多難題。