3．4．4　房地產(chǎn)基金在推動房地產(chǎn)業(yè)重組中的作用

1．提高房地產(chǎn)業(yè)運營效率和質(zhì)量

房地產(chǎn)經(jīng)營不同于其他的商品經(jīng)營，它包括房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和物業(yè)管理等系列過程。沒有專家參與管理，房地產(chǎn)投資的增值空間很難拓展。因此，房地產(chǎn)投資管理和經(jīng)營管理是難得的資源。房地產(chǎn)投資基金的引入，改變了房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)的經(jīng)營模式和經(jīng)營行為，資本市場的競爭壓力迫使房地產(chǎn)投資基金努力提高管理水平和優(yōu)勢。一是提高了投資的決策水平和資金的使用效率；二是房地產(chǎn)投資基金更注重房地產(chǎn)項目的管理，通過專業(yè)化的物業(yè)管理，提供滿意的服務(wù)，不斷適應(yīng)租戶的需求，從而實現(xiàn)股東價值的最大化。

2．推動房地產(chǎn)業(yè)重組

房地產(chǎn)投資基金的引入，將推動房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)資本和金融資本的融合，房地產(chǎn)業(yè)通過各種類型的房地產(chǎn)投資基金與資本市場全面接軌，將會使我國的房地產(chǎn)業(yè)從一個主要由私有資本支撐的產(chǎn)業(yè)過渡到主要由公眾資本支撐的大眾投資產(chǎn)業(yè)，這將造成房地產(chǎn)業(yè)一次脫胎換骨的巨變。從而推動我國房地產(chǎn)業(yè)的人才、資本、資產(chǎn)與管理優(yōu)勢實施重組和不斷優(yōu)化組合，通過分工合作、分化重組、收購兼并、整合優(yōu)勢等，推動房地產(chǎn)業(yè)重構(gòu)產(chǎn)業(yè)分工體系，使得房地產(chǎn)業(yè)的資源配置更加合理。

3．推動房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化

中度的規(guī)模經(jīng)濟導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)中度的產(chǎn)業(yè)集中度。房地產(chǎn)業(yè)是規(guī)模經(jīng)濟型產(chǎn)業(yè)，但也是區(qū)域性產(chǎn)業(yè)，即房地產(chǎn)業(yè)是中度規(guī)模經(jīng)濟。房地產(chǎn)經(jīng)營必須具有一定的經(jīng)濟規(guī)模，但絕不是規(guī)模越大越好。經(jīng)營規(guī)模超過臨界點，邊際成本會上升。這被國際經(jīng)驗所證明。因此，從全國范圍來看，房地產(chǎn)業(yè)不會出現(xiàn)寡頭壟斷的市場格局，房地產(chǎn)業(yè)的集中度不會很高。

通過產(chǎn)業(yè)重組提高產(chǎn)業(yè)規(guī)模經(jīng)濟水平。20世紀(jì)90年代以來我國房地產(chǎn)企業(yè)大型化的趨勢已日趨明顯，目前這一過程正在持續(xù)并且不斷加快，產(chǎn)業(yè)規(guī)模經(jīng)濟結(jié)構(gòu)提高的態(tài)勢進一步加強。在未來10年里，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模經(jīng)濟結(jié)構(gòu)將逐步走上優(yōu)化軌道。首先，在產(chǎn)業(yè)重組和市場競爭推進規(guī)?；倪M程中，通過收購、合并、參股、控股、聯(lián)盟等經(jīng)濟手段的操作，使資源不斷向優(yōu)勢企業(yè)集中，一部分企業(yè)因之而規(guī)模迅速擴大而獲得更大的規(guī)模收益，逐步成為有國際競爭力的大企業(yè)和產(chǎn)業(yè)的骨干。其次，在產(chǎn)業(yè)重組和專業(yè)化分工協(xié)作的進程中，推動廣大中小企業(yè)向?qū)I(yè)化和集約化發(fā)展，一方面形成小而專、小而精的明星企業(yè)；另一方面大多數(shù)將成為大型企業(yè)的配套生產(chǎn)者。最后，在產(chǎn)業(yè)資本和金融資本融合的進程中，一些房地產(chǎn)投資管理公司、房地產(chǎn)投資基金等不斷涌現(xiàn)，通過資本市場源源不斷的資金，形成大中型的房地產(chǎn)經(jīng)營公司。

房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟結(jié)構(gòu)升級。目前我國房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模結(jié)構(gòu)呈扁平狀態(tài)，大型企業(yè)的產(chǎn)出比重不高，中小型企業(yè)的產(chǎn)出比重占絕對多數(shù)。未來10年里，企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟結(jié)構(gòu)升級的動態(tài)變化是：大企業(yè)的產(chǎn)出比重上升，小企業(yè)的比重相應(yīng)下降。最大的變數(shù)是金融類的房地產(chǎn)經(jīng)營公司將大量涌現(xiàn)，增加了大型企業(yè)和中型企業(yè)的經(jīng)營額，很可能使大中型企業(yè)的產(chǎn)出占整個房地產(chǎn)業(yè)的主體，使房地產(chǎn)業(yè)初步實現(xiàn)了規(guī)模結(jié)構(gòu)的動態(tài)優(yōu)化。未來我國房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模結(jié)構(gòu)可能呈金字塔式，大型企業(yè)主要是全國性的企業(yè)集團的產(chǎn)出約達到25%，中型企業(yè)主要是區(qū)域性的骨干企業(yè)約占35%，小型企業(yè)主要是區(qū)域性配套服務(wù)企業(yè)約占40%。