8．2．2　房地產(chǎn)管理的職責(zé)

房地產(chǎn)管理的基本職責(zé)包括制定管理計劃、制定預(yù)算、營銷和出租、收取租金、反饋客戶信息、保存會計和運營記錄、實施建筑物的預(yù)防性和補救性維護、管理員工、進行風(fēng)險管理相關(guān)工作、進行保險、管理不動產(chǎn)稅的評估以及日常保持項目價值的工作。

房地產(chǎn)管理的三個層次為了共同的目標——提升物業(yè)的價值協(xié)同工作。有時一個管理者可能會履行其中兩個甚至三個層次的房地產(chǎn)管理職能。然而房地產(chǎn)管理的三個職能是有區(qū)別的，各自獨立又存在內(nèi)在關(guān)聯(lián)。表8－1列示了物業(yè)管理者、資產(chǎn)管理者和組合投資管理者的主要職責(zé)。

表8－1　物業(yè)管理者、資產(chǎn)管理者和組合投資管理者的主要職責(zé)

續(xù)表

物業(yè)管理關(guān)注資產(chǎn)的日常運營。物業(yè)管理者通過對資產(chǎn)所在的競爭性子市場情況的詳細把握，將貫徹執(zhí)行資產(chǎn)管理者的戰(zhàn)略意圖，而這些戰(zhàn)略意圖是為了實現(xiàn)組合投資管理者的目標。物業(yè)管理者的工作在工作現(xiàn)場，與支付租金的客戶構(gòu)成最基本的聯(lián)系。現(xiàn)場物業(yè)管理者有時被稱為現(xiàn)場管理者。物業(yè)管理者的主要作用是為租戶提供及時的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流。

資產(chǎn)管理與物業(yè)管理相比關(guān)注的范圍更為廣闊，資產(chǎn)管理者的工作通常不在現(xiàn)場，他們通常聘用多個物業(yè)管理者來管理許多不同的物業(yè)。資產(chǎn)管理者一般按照物業(yè)類型、地理位置及兩者結(jié)合的分類原則來管理物業(yè)，如紐約的寫字樓或中西部的公寓。資產(chǎn)管理者已經(jīng)非常專業(yè)化了，但是比在現(xiàn)場的物業(yè)管理者具有更廣闊的視角。資產(chǎn)管理者作為所有者即投資者的代表，管理物業(yè)管理者。更明確地說，資產(chǎn)管理者通過監(jiān)控物業(yè)的表現(xiàn)來聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)管理者。資產(chǎn)管理者監(jiān)督物業(yè)管理者的行為，指導(dǎo)物業(yè)管理者的投入來實施自己的戰(zhàn)略規(guī)劃，以便使這些物業(yè)在所處的子市場內(nèi)得到資產(chǎn)價值的最大化，使之符合組合投資管理者的目標。物業(yè)管理者喜歡翻新改造，為資本性改良花錢。這是由于管理更好和更新的物業(yè)更為便利，可以減少物業(yè)管理者工作中的麻煩。所以資產(chǎn)管理者需要通過考察這些資本性開支，是否能夠給物業(yè)帶來更大的價值增值，以此來決定是否為物業(yè)管理者提供這筆開支。

組合投資管理關(guān)注的范圍更廣闊，包括理解和執(zhí)行所有者的投資目標，評價資產(chǎn)管理者的表現(xiàn)，對資產(chǎn)管理者提出的為了維護房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)和保持它的競爭地位所必需進行的資本性改良做出決策。組合投資者以風(fēng)險控制和調(diào)整后的組合投資回報最大化的目標來管理資產(chǎn)，并詳細制定和執(zhí)行一個組合投資戰(zhàn)略。組合投資管理者監(jiān)督物業(yè)的獲取、資產(chǎn)管理、處置和再投資決策，同時監(jiān)督現(xiàn)金的管理并向投資者匯報。在一個大型的組合投資中，組合投資管理者會在物業(yè)類型和地域上努力地分散投資，以減少組合投資者的風(fēng)險。與資產(chǎn)管理者要確保物業(yè)管理者所提出的資本性開支是正確決策相同，組合投資管理者通過評估確保資本性改良決策的正確性，同時必須協(xié)調(diào)不同的資產(chǎn)管理者以平衡整個組合投資的現(xiàn)金流量和支出。組合投資管理者還需要決定在合適的時機出售物業(yè)。資產(chǎn)管理者和物業(yè)管理者常常會鐘情于擁有的物業(yè)而不愿意出售，因為如果物業(yè)被賣給那些只愿意雇用自己的管理團隊的新投資者，原來的資產(chǎn)管理者和物業(yè)管理者就會被解雇。對組合投資管理者的評價是基于組合投資的績效，因此組合投資管理者不大可能鐘情于某個物業(yè)。