5．3．3　房地產(chǎn)基金的私募程序

無(wú)論是由基金管理機(jī)構(gòu)發(fā)起私募房地產(chǎn)投資基金，還是由主要投資人直接發(fā)起私募房地產(chǎn)投資基金，通常都要遵循如下程序：

1．設(shè)計(jì)房地產(chǎn)投資基金初步方案

設(shè)計(jì)房地產(chǎn)投資基金初步方案時(shí)，一是要了解投資市場(chǎng)的基本市場(chǎng)，投資機(jī)會(huì)，并根據(jù)自己的投資專(zhuān)長(zhǎng)，制定適當(dāng)?shù)耐顿Y戰(zhàn)略與策略；二是根據(jù)基本擬投資項(xiàng)目的市場(chǎng)定位確定基金募集對(duì)象的市場(chǎng)定位；三是適應(yīng)擬投資項(xiàng)目與基金募集對(duì)象的要求，設(shè)計(jì)合適的基金組織構(gòu)架，包括組織形式與管理構(gòu)架；四是確定基金投資決策程序；五是決定基金收益分配方式。

2．將初步方案拿到潛在投資人中去征求意見(jiàn)

房地產(chǎn)投資基金初步方案完成后，即可向潛在投資人征求意見(jiàn)。這樣，一是可以完善初步方案；二是可以借此了解哪些潛在投資人真正對(duì)擬募集基金感興趣。征求意見(jiàn)的方式可以采取問(wèn)卷調(diào)查、征求建議和訪談的方式進(jìn)行。以問(wèn)卷調(diào)查方式征求意見(jiàn)時(shí)，所提的問(wèn)題要盡可能集中在方案的要點(diǎn)上。

3．起草房地產(chǎn)投資基金正式文件

根據(jù)潛在投資的人意見(jiàn)，完善房地產(chǎn)投資基金方案后，即可起草與募集基金有關(guān)的各種正式文件。在需要獲得監(jiān)管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)設(shè)立的情況下，還需要起草申請(qǐng)監(jiān)管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)的文件。

4．推銷(xiāo)房地產(chǎn)投資基金

與基金募集有關(guān)的文件準(zhǔn)備好以后，即可向在征求投資人意見(jiàn)時(shí)表達(dá)過(guò)意向的投資人及其他類(lèi)似投資人推銷(xiāo)基金股份或份額（在需要獲得監(jiān)管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)設(shè)立的情況下，則必須在獲得監(jiān)管機(jī)關(guān)的基金批文后方可推銷(xiāo)）。房地產(chǎn)投資基金推銷(xiāo)的方式有：推介展示會(huì)、直接寄送基金推介宣傳書(shū)和有關(guān)基金文件。前者主要用于尚無(wú)投資意向的投資人，后者可用于已經(jīng)表達(dá)投資意向的投資人。但無(wú)論是選擇哪一種方式，都需要對(duì)募集對(duì)象進(jìn)行跟蹤，及時(shí)寄送一些有關(guān)基金的最新動(dòng)態(tài)的信息。對(duì)于重要的募集對(duì)象，還應(yīng)設(shè)法安排考察基金擬投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以便對(duì)基金投資運(yùn)作有一個(gè)最直觀的了解。

5．登記成立

當(dāng)?shù)谝惠喕I資金額達(dá)到預(yù)先設(shè)定的規(guī)模時(shí)，房地產(chǎn)投資基金即可按照事先起草好的文件向工商部門(mén)登記設(shè)立。在事先征得監(jiān)管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)設(shè)立的情況下，通常還需要向監(jiān)管機(jī)關(guān)備案。由于房地產(chǎn)投資基金通常按封閉式運(yùn)行，所以，基金一旦登記，便宣告封閉。封閉之后，將無(wú)法再接納新的投資者。