9．2．4　房地產(chǎn)基金的收益分配

1．房地產(chǎn)投資基金的凈收益

基金凈收益是指基金收益扣除按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)扣除的費用和繳納的稅金后的余額。房地產(chǎn)投資基金凈收益等于基金收益減去各項費用支出和稅金。

這里所說的費用一般包括：經(jīng)營管理費用、基金運行費用、業(yè)績報酬、貸款利息以及其他費用等。不得列入基金費用的項目有基金管理人和基金托管人因未履行或未完成履行義務(wù)導(dǎo)致的費用支出和基金資產(chǎn)的損失，以及處理與基金運作無關(guān)的事項發(fā)生的費用等。通常，基金管理公司都有一個損益表來反映房地產(chǎn)投資基金在運作期間各類項目的收入或支出狀況。特別需要指出的是，上述收益和費用數(shù)據(jù)都必須經(jīng)過具備從事證券相關(guān)業(yè)務(wù)資格的會計師事務(wù)所和注冊會計師審計確認后，方可實施分配。

2．房地產(chǎn)投資基金的收益分配

■確定房地產(chǎn)投資基金收益分配的數(shù)額。確定房地產(chǎn)投資基金分配的數(shù)額要經(jīng)過以下幾項程序：

◇確定基金當年可分配收益。房地產(chǎn)投資基金收益分配是以年度為單位進行的。一般而言，基金當年凈收益應(yīng)先彌補上一年虧損后，才可以進行當年收益分配。如房地產(chǎn)投資基金當年凈虧損，則不應(yīng)進行收益分配。

◇確定收益分配的比例。美國的法律規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托每年必須至少將其應(yīng)納稅收入的90%分配給股東。經(jīng)過上述程序就可以確定房地產(chǎn)投資基金當年收益分配的總額。

◇確定每一基金單位收益分配的數(shù)額。由于每一基金單位享有同等分配權(quán)，故每一基金單位收益分配的數(shù)額等于當年收益分配總額÷該基金單位總數(shù)。

◇基金收益分配的時間。房地產(chǎn)投資基金收益分配每年至少一次。收益分配的具體時間可以是在基金會計年度結(jié)束后的若干個月內(nèi)實施。

■確定收益分配的對象。無論是封閉式基金還是開放式基金，其收益分配的對象均為在特定時日持有基金單位的投資者?；鸸芾砉就ǔＲ?guī)定收益分配權(quán)的最后權(quán)益登記日，凡在這一天交易結(jié)束后在基金持有人名冊上的投資者，方有權(quán)享受此次收益分配。

■確定收益分配的方式。從美國的房地產(chǎn)投資基金的分配方式來看，不外乎是以下三種方式的一種或幾種方式的組合：

◇以現(xiàn)金形式發(fā)放，這是房地產(chǎn)投資基金收益分配的最普遍形式。

◇派送基金單位，把應(yīng)該分配的凈收益折合成等額的新的基金單位，送給投資者。這種分配形式實際上是增加的資金的資本總額和規(guī)模。

◇不分配。即不派現(xiàn)金也不送基金單位。當房地產(chǎn)投資基金當年虧損，則不進行收益分配。

美國的房地產(chǎn)投資基金多采用分派現(xiàn)金和基金單位相結(jié)合的收益分配方式。